《李嘉誠先生在我們身邊算不了什麼》
恒大和許家印在我們身邊真的不算什麼！😂有點錢就語無論次的人，不看多一點歷史⋯⋯$中国恒大(03333)$ $融创中国(01918)$ $世茂集团(00813)$
China ever grande 進入歷史
＂陳紅天，早年在香港地產市場只是毫不起眼的名字。10年前，開始涉獵香港房地產市場，由亞洲樓王傲璇 OPUS、山頂歌賦山道洋房刷新香港最貴屋地呎價、以至動用45億元購入紅磡全新商廈，合共斥資超過70億元，一度驚動地產界。然而這一驚，也許只是驚鴻一瞥。
一個個著名豪宅淪為銀主盤，一單單蝕讓以億元埋單，隨住歌賦山道洋房最終要狂蝕7.9億元賣出。這個曾經豪言「李嘉誠先生在我們身邊算不了甚麼」的「深圳富豪」，最終在香港炒樓10年以蝕超過30億元，告一段落。
現年66歲的陳紅天籍貫廣東佛山，網上資料說他中學畢業後務農，又做過乒乓球教練、中學教師，及後在深圳一家貿易公司工作，短短4年升到副總經理一職。1990年移居香港，與妻子創建祥祺集團，1995年在深圳投資打造首個項目祥祺花園、僑洲小區。及後，在深圳發展了多個項目，包括住宅、公寓、酒店、公園等等。2013年透過增持，成為華南城集團的主要投資者之一。十多年間，祥祺集團做到風生水起。
入主華南城後，收購深圳多幢大廈，包括深圳民生銀行大廈、深圳證券大廈、深圳亞洲商業大廈。之後，他沖出深圳，買到去上海，甚至英國，而涉足香港房地產市場，就要由2015年夏天開始說起。
陳紅天踩入香港地產，一出手就看中了當年貴絕亞洲、由「建築界畢架索」設計的東半山豪宅傲璇 OPUS，以3.87億元購入5樓全層附帶2個車位，實用面積5,154平方呎，實用呎價75,087元。
10個月後，他以21億元向莊士國際（367）購入山頂歌賦山道15號屋地，地盤面積超過1.8萬平方呎，以可建樓面約9,235方呎計，樓面呎價逾22.7萬元，創全港屋地呎價新高。
根據當年購入歌賦山道屋地的交易條款，陳紅天以深圳羅湖物業作抵押，另外16.8億元分3期現金支付，首期約6.3億元，至2019年陳紅天向東亞銀行（023）承做一按及二按，可見他炒樓的手法都是借得幾多得幾多，到時升值不就賺了麼。
這邊廂創了地價新高，那邊廂原來正向會德豐地產購入紅磡全新商廈One HarbourGate，最終以45億元成交，作為他的祥祺集團香港總部，命名為祥祺中心。
那幾年，陳紅天在香港房地產市場「響朵」了！不單只他動用合共逾70億元在香港掃貨，還因為他多個出位的言論。根據內地媒體資料，他曾經豪言「李嘉誠先生在我們身邊算不了甚麼，身家也好，企業規模也好，其實長和系的市值才不到2,000億，不算甚麼，大家應該把目光看開一些。」
所謂「識人好過識字」，是甚麼朋友讓他有如斯底氣？有內媒就翻出他身為主席的深圳同心俱樂部，這個俱樂部的常務副主席包括比亞迪王傳福、騰訊馬化騰、順豐王衛等等，由此去推斷，陳紅天之所以這樣說李嘉誠，是他身邊的朋友的強大。
2023年，祥祺集團在香港的3項物業，被銀行接管，它們就是2015至2016年間購入的東半山 OPUS、山頂歌賦山道15號、紅磡祥祺中心，三項物業向銀行借貸60億元。心水清的人腦海就會出現一條數，當年斥資70億元掃貨，當中60億元銀行貸款。
在物業淪為銀主盤後，東半山 OPUS率先沽出，短短數月，以4.2億元成交，成交價較該年5月份市場估值約6.8億元，大幅低約38%。至於比較2015年買入價3.87億元，帳面賺逾3,000萬元，然而此物業的貸款連利息高達5億元，銀行至少蝕8,000萬元。
紅磡祥祺中心，作為祥祺集團香港的總部，2023年被恒生銀行接管，羅兵咸永道獲委任為接管人，同年5月交由第一太平戴維斯（香港）作為獨家代理人開始在市場放售。據了解，當年陳紅天的買入價為45億元，但多年來恒生銀行合共借出逾46億元按揭。放盤歷時1年多，曾經傳出多家國企及本地財團競投，有傳過中移動以30億元購入，但最終買家是香港都會大學，成交價約26.5億元，純粹按當年買入價計，帳面蝕18.5億元。
至於以刷新香港最貴屋地呎價的山頂歌賦山道15號於2023年開始由東亞銀行（023）接管後，多次招標不果，到今年初意向價7至8億元已較當年買入價大幅折讓，最終歷時2年多，以7.9億元成交，較2016年買入價21億元，帳面勁蝕13.1億元，物業貶值62.3%。陳紅天曾強調：「歌賦山道洋房只會自住，不會賣，也不會拿去抵押。」而從代理提供的室內相片可見，室內都是清水房，相信未曾自住，已經賣，也已經不用抵押。
其實陳紅天與妻子在1996年聯名買入的香港中半山嘉富麗苑單位，相信是在香港自住的發跡地，今年已淪為銀主盤，5月份曾經拍賣，但賣不出，1個多月前以6,455萬元沽出，成交價較1996年買入價2,900萬元，帳面雖賺3,555萬元，但對比單單是香港炒樓所蝕的，於事無補。＂