老碧欠息后，龙湖和新城哪个更安全？
$碧桂园(02007)$ 未到期支付美元债票息，带崩地产。地产群炸锅了，纷纷恐慌接下来是不是新城和龙湖也会接着暴雷？
好消息是，这两家都还安全，没有任何暴雷迹象。
有个新城老战友买了新城控股8月5日到期的美元债，今天收到本息了。这笔3.5亿美元的美元债周末到期顺延到周一付款，周二客户到账，非常正常。
至此，新城下半年还有约30亿债券到期，其中除6000万以外其余均可展期，为3+2或3+3+3品种。也就是只有6000万是必还的，轻舟已过万重山。
明年上半年还有25.8亿到期，其中10亿是可展期的，也就是必须还的是15.8亿元。到期日为2024年4月19日8亿，2024年6月18日7.8亿。新城明年下半年要还的债券有两笔，一笔只有2000元，忽略不计，一笔2024年12月15日一笔4.5亿美元债，约31.26亿。（感谢@潜龙在渊 整理）（另加：24年5月17日还有一笔1亿美元到期）
如果一定要比较，$龙湖集团(00960)$ 和$新城控股(SH601155)$ 哪家会更安全哪？
两家都是成功的商业广场头部运营者，龙湖聚焦一二线城市，新城以三四线或一二线郊区为主。2年前，这个问题的答案一定是：以龙湖实力强太多。
但这两年下来，新城已经比龙湖更安全。
理由如下：
1、两者租金水平差不多，也就是持有物业价值差不多，但龙湖负债是新城的3倍。如果全部抵押，新城持有物业按租金7倍算估值的话，是可以全覆盖所有负债的，而龙湖只能覆盖1/3。
2、龙湖负债是新城的3倍，而净资产和账上现金都只有2倍，差了50%。龙湖负债水平更高。
3、龙湖的地销比是远高于新城的，如果长期低迷不得不长期持有土地，同样可售货值的持有成本新城的可能只有龙湖的一半。
4、目前一二线城市地产销售比三四线好，但如果房市持续下滑，一二线未来同样会遇冷。而房市回暖时，三四线也迟早回暖，风水轮流转那天，就是新城超越龙湖的一天。
5、新城在三四线的吾悦广场有碾压式的竞争优势，而龙湖在一二线只能算芸芸众生中长得比较美的其中之一，并非一枝独秀，新来者络绎不绝，商业前景不如新城。
6、自持家底较厚，加上一二线确实还有点热度，这两年龙湖并没有大力去杠杆，而新城理性地早早壮士断腕，还债务，停止拿地，已经大大修复元气，韬光养晦只待东风。这个决策方向上的差异，就是因为龙湖是职业经理操盘，当然利益最大化的是管理层，公司最终利益实际上是放第二位的，肯定倾向于不缩表；而新城大股东亲自守护自己的全副身家，是更为公司股东负责的。
我对龙湖了解不深，不持有龙湖，而重仓新城，有偏颇之处欢迎拍砖。现在龙湖和新城是同在一个锅里的，希望大家都能好好留在牌桌上。
最后，面对市场先生的疯狂，不要去抱怨它，或试图去猜测它行为的理由，而是利用好它的疯狂。
今天又操作一笔卖新城控股，买新城发展，至此新城的仓位95%已转到发展了。
（此操作可以参阅：长期持有新城，如何在下跌中依旧赚钱 ）