新城控股当下投资价值思考

$新城控股(SH601155)$ #吾悦广场实地调研#

$新城发展(01030)$ #星计划达人#

万科展期让资本市场对房地产行业悲观情绪又有加强，这个是自然反应。那新城的投资价值是否有大变化哪？

首先，新城主业已是商业地产收租了，估计2026年租金收入就可以超过房产销售收入了。

其次，现在新城的可售货值也就400多亿了，约一半现房一半在建。以销定产慢慢推盘开发，现金流基本可以达到自我平衡了。

现在结算的是24年上半年之前的项目，毛利率8+%可能还略有亏损。24年下半年开始，新城收回优惠，提价保资本了，那以后的销售毛利率都超过10%的，也就意味着，26年下半年开始结算的房产项目在利润层面不会有拖累了。（前提，房市没有大波动）

最后，商业发展良好，租金稳步增长。因为一半的吾悦广场都是4年内的次新广场，所以租金都快速爬坡期还能维持几年。当下吾悦重资产项目的平均租金在8000万＋，而万达的平均租金收入