新城控股当下投资价值思考
万科展期让资本市场对房地产行业悲观情绪又有加强，这个是自然反应。那新城的投资价值是否有大变化哪？
首先，新城主业已是商业地产收租了，估计2026年租金收入就可以超过房产销售收入了。
其次，现在新城的可售货值也就400多亿了，约一半现房一半在建。以销定产慢慢推盘开发，现金流基本可以达到自我平衡了。
现在结算的是24年上半年之前的项目，毛利率8+%可能还略有亏损。24年下半年开始，新城收回优惠，提价保资本了，那以后的销售毛利率都超过10%的，也就意味着，26年下半年开始结算的房产项目在利润层面不会有拖累了。（前提，房市没有大波动）
最后，商业发展良好，租金稳步增长。因为一半的吾悦广场都是4年内的次新广场，所以租金都快速爬坡期还能维持几年。当下吾悦重资产项目的平均租金在8000万＋，而万达的平均租金收入在1.1亿。吾悦的经营明显优秀于万达*，所以个人乐观估计吾悦的单店租金收入不会低于万达，这里就有30-40%的上升空间。（*本人实地调研过80座吾悦广场，也对比过竞品万达，而得出的结论，具体可参阅#吾悦广场实地调研# 。）
因此，2-3年后，地产基本出清，商业利润60+亿，融资利率接近4%，扣除20亿利息后，新城的基准净利润在50亿左右。
如果不扩张了，80%用来分红，那现价买入，股息率可达13%，且有5%左右的长期年化增长率。太香了。
上述是悲观预期，底线思维。
（图为长沙高铁南站吾悦广场，22年6月去过，一片萧瑟。昨天又去，已是熙熙攘攘，户外步行街3层楼都满铺，室内18个围挡一半在装修，估计出租率高于95%）
而可预期的将来，还有reits正常化的催化剂。存量商业地产有巨量经营能力不足的商业广场，投入10亿的商场，新城可能2～3亿就能买过来。花3年时间运营正常，估值提升到7～8亿，然后通过Reits出售70%，可以赚得盆满钵满，保留经营权还能长期收收管理费。
这个模式对运营能力和资本市场退出能力都有极高要求，普通资本无法操作。国内也就3-4家竞争对手，潜力巨大。
如能再引进一些投资人合作，新城的收益率会更高。
另外，如果地产复苏正常化，新城依旧保存了开发团队和能力，也能分得一杯羹。
这两个预测不知什么时候可以实现，但大概率是会达成的。个人估计也就2-3年。到时候，希望新城的市值能够回到或超过历史高点吧。
当然，目前整体市场的房产销售并没改善；
新城也有历史应付款需要慢慢兑付；
不会暴雷，但资金紧张还得持续2年才能达到健康状况；
业绩会逐步改善但不会跳跃式增长；
资本市场对其仍认定为房地产业，不被关注和认可。
上述情况也现实存在，还需要2年左右的消化期，你认为当下新城是否值得投资？
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