农产品000061-2模式及估值关联

地价升值与公司估值关联性

根据公开资料及旗下市场运营情况，农产品在22个国内城市及2个海外城市布局的35家农批市场（含实体市场及线上平台），结合成立时间、合作方、拿地成本及市场定位，具体梳理如下：

一、国内22城市场清单（按区域划分）

三、合作方模式与拿地策略分析

深农集团的市场拓展主要依赖三类合作模式，直接影响拿地成本与开发效率：

独资开发（占比60%）

案例：深圳福田农批、南宁海吉星

优势：完全控制资产和运营权，适合核心枢纽城市。

拿地成本：一线城市（如深圳）土地成本占总投资的40%-60%，三线城市通过政策扶持降低至20%以下。

国资合资（占比30%）

案例：天津韩家墅（天津国资）、武汉海吉星（湖北联投）

优势：获取低价土地和税收优惠，如武汉项目获国债支持。

典型条款：政府以土地作价入股，深农承担建设和运营。

技术合作与轻资产输出（占比10%）

案例：北京新发地（管理输出）、沙特项目（技术标准输出）

优势：规避重资产投入风险，收取品牌使用费和分成

核心城市土地储备：公司在深圳、上海、广州等一线城市持有大量物流用地（如平湖海吉星占地30.3万㎡），地价长期升值显著。

资产价值释放：旧改项目（如深圳布吉农批搬迁后开发）带动周边地价上涨，2025年深圳核心区工业用地溢价率超30%。

净资产增厚：地价升值直接提升公司净资产（2024年净资产60多亿元），降低市净率（PB）估值风险；融资能力增强：土地抵押价值上升可优化债务结构（当前负债率61.5%），定增募资20亿元用于新项目，进一步撬动资产价值。

比如：草埔地块（深圳布吉农批搬迁后开发）作为深圳最后一个棚改项目，开发完成后预计为上市公司贡献20亿元以上可售货值，并通过商业运营增厚长期收益。位于深圳罗湖草埔，拆除用地面积2.97万㎡，规划容积12.5万㎡，以住宅为主（占比87.6%）。当前进度：2023年4月启动签约，签约率超95%；2024年12月专项规划获批，2025年5月总平面图公示，处于建设筹备阶段；预计开发周期：3-5年（参照同类棚改项目）。合作方与收益分配尚未公示合作房企，但深圳棚改多由国企或品牌房企（如招商蛇口）主导；上市公司收益：项目建成后，除安置房外的住宅（约7万㎡）可转化为可售货值，按周边房价5万元/㎡估算，货值约35亿元；商业配套（7000㎡）及停车费等年收入预计5000万元以上。

早期拿地，核心城市土地储备和旧改项目将成为净资产与估值跃升的关键。公司“农批+地产”双轮模式，在民生保供与资产升值间形成独特护城河。