上实发展：国企改革
$上实发展(SH600748)$ 是一家以上海为核心的国有房地产企业，近期正积极推进业务转型与资产优化。公司2025年第三季度业绩出现边际改善，单季实现盈利，但前三季度受大额资产减值影响仍录得亏损。经营层面，公司正加速去化非核心区域资产（如泉州项目），并聚焦于上海北外滩等核心区域的城市更新项目，同时物业管理服务板块持续拓展，已成为收入的重要支柱。近期，公司间接控股股东完成股权调整，上海市国资委的控制力得到加强，引发市场对后续国企改革和资源整合的预期。
投资逻辑
国资背景强化与资产整合预期：2025年10月，公司实际控制人上海市国资委通过股权调整，加强了对公司的间接控制，使得上海上实（集团）有限公司的间接持股比例从 6.06% 增至 56.18%。这一变化显著提升了市场对于公司作为上实集团旗下核心地产平台，未来获得资产注入或参与集团内资源整合的预期。历史上，上实集团存在解决同业竞争的长期承诺，此次股权结构优化可能为相关问题的解决铺平道路。
“隐形”科技资产价值重估：市场关注到公司持有上海市信息投资股份有限公司20%的股权，而后者间接持有国内光刻机核心企业上海微电子装备（集团）股份有限公司（SMEE）的股权。在当前科技自主可控的宏观背景下，该部分“隐形”资产具备价值重估的潜力，可能成为短期股价的催化剂。
聚焦核心区域，向城市更新与运营商转型：公司战略明确，正从传统住宅开发商向城市更新与运营商转型。通过剥离泉州等非核心区域项目（20.53亿元的资产出售），公司将资源集中于以上海为核心的长三角高价值区域。核心看点在于深度参与上海北外滩区域的开发建设，如北外滩 89#、90# 地块项目，并与北外滩集团签订战略合作协议，未来有望从高能级区域的开发运营中获取长期、稳定的收益。
物业管理板块的稳健增长与业务升级：公司的物业管理平台“上实服务”已成为稳定的收入和利润来源，其业务正从传统住宅物业向公共服务、轨道交通、医院、机场等“软基建”领域拓展，具备更强的抗周期性。截至 2025 年上半年，上实服务在管面积约 3314.60 万平方米，并持续外拓。该板块的成长为公司提供了坚实的业绩安全垫，有助于平滑房地产开发业务的周期性波动。
资产负债表修复与盈利能力见底回升：公司正处于去库存和资产优化的阵痛期，2025 年前三季度 因计提大额存货减值导致净利润亏损 6.09 亿元。但随着低效资产的处置和核心项目的推进，最坏的时期或已过去。2025年第三季度单季已实现归母净利润1.45亿元，出现向好迹象。未来随着高毛利的项目管理费（如北外滩项目2亿元 服务费）陆续确认和房地产市场企稳，公司盈利能力有望逐步修复。
公司业务
近年来，公司业务重心发生显著变化。在房地产开发领域，公司正从全国多地布局收缩，聚焦于以上海为核心的长三角区域，战略核心是参与类似“北外滩”等高能级的城市更新项目。2025 年 7 月，公司签约出售泉州项目合计 14.11 万平方米 的存量资产，回笼资金约 20.53 亿元，是这一战略的明确体现。与此同时，物业管理服务板块（上实服务）的战略地位日益凸显，正从传统住宅物业管理向公共服务、轨道交通、医院等“软基建”领域大力拓展，成为公司稳定的收入来源和新的增长点。
分板块业务情况
公司主营业务包括房地产销售、房地产租赁、物业管理和酒店经营等。根据最新数据，物业管理服务 已成为公司第一大收入来源，2025 年上半年 收入占比达到 52.8%，显示出公司向“轻资产”服务转型的成效。房地产销售业务受市场环境影响波动较大，而房地产租赁和酒店经营则提供相对稳定的现金流。
在手订单和新签订单
房地产销售：2025 年上半年 实现签约金额约 2.90 亿元。2024 年 全年实现签约金额 7.16 亿元。
物业管理：2024 年 新拓展项目 31 个，净增合同管理面积 250 万平方米，续标率达 93%。2025 年上半年 增加在管面积约 105.5 万平方米。
盈利能力：公司盈利能力承压严重。2025 年前三季度 归母净利润亏损 6.09 亿元，主要原因是上半年对存货计提了 6.39 亿元 的大额减值损失。但出现积极信号，第三季度 单季实现归母净利润 1.45 亿元，主要得益于房地产销售利润和代建收入增加，以及财务费用降低。
资产质量：截至 2025 年 9 月 30 日，公司存货账面价值仍高达 135.38 亿元，是资产中占比最高的项目，未来仍存在进一步减值的风险。
偿债能力：截至 2025 年 9 月 30 日，公司资产负债率为 58.34%，在房地产行业中处于相对健康的水平。公司总资产 297.42 亿元，总负债 173.51 亿元。
现金流：2025年前三季度经营活动产生的现金流量净额为-4.99亿元，虽为负值，但相较去年同期因销售回款大幅增加而有显著改善。公司通过出售泉州项目等资产回笼资金，有助于改善流动性。