都在说房价已经回到2015，其实数据就摆在这里，一看就知道。房价确实已经在2015年的水平了，但大家的体感差别很大比如上海，普遍结论是郊区大约在2018年左右，市区回到大约2021年。

但这种结论是不讨喜的，因为不够劲爆，不爽，大家想看到的倒掉，而不是苦苦支撑。这种情绪其实对刚需入场、改善置换是没有什么价值的，反而很大程度上影响判断。当然也有很多人是故意这么说，目的也很简单——楼市上涨能吹，房价下跌怎么就不能吹？要的就是气氛。

但把全国楼市看成一个整体，用一把尺子去量，这思路是不对的，一线城市可以统一看，二线城市也差不多。但城市等级越往下，受到非趋势因素的影响就越大。为了准确，我们还是挑选主要城市来看一下，到底房价已经回到哪一年了？直接看图。

当然这张图的房价信息源很多，可能和部分记忆不太一致，但大体上应该是差不多的，我们可以大体上分城市具体讲一讲。最有意思的是成渝。成都楼市韧性一直还可以。别的城市都在讨论腰斩、膝盖斩的时候，成都的二手房均价大概在1.5万元/平米，回到了2020年年中的水平。

中指院数据，它7月份的同比跌幅有1.46%，相对幅度还是比较大的，但体感上其实还行。究其原因，还是有很多的真实需求。成都去年全年二手房成交干了23万套，刷新历史，外地人购房占了三成。就是一个巨大的、流动的、充满真实需求的池子，硬生生把价格给托住了。

当然你说它能不能挺过周期，我觉得是可能的，我们的重心似乎在西扩，如果经济环境会持续，那么成渝反而会因此获利。隔壁重庆画风就有点不一样了。其实2010年到2017年左右，重庆的房价非常非常稳定，当时我记得全国在涨，但重庆几乎是不动的。

大家的共识是归功于黄奇帆。而后重庆房价变化比较多，目前也是，明确回到了2018年，主城均价1.1万/平米左右。要说理由，说白了就是供应，长年累月的天量供应。这是一个用钢筋水泥对抗周期的城市。好处是房价亲民，坏处就是市场去化压力就很大。

杭州这个前几年的网红正为当年的火热买单。大概已经回到了2021年左右，均价3.2万。但它的问题还不在房价上，而是库存，二手房挂牌量一度冲破20万套，现在也还在18万套左右的高位徘徊。

2020年同期，这个数字还不到10万套。现在杭州卖一套二手房，平均要耗上9个月。不过没办法，房东间的竞争也很大。然后是广深。这对难兄难弟基本都回到了2018-2019年之交。广州就没什么好说的，领跌一线，二手房均价跌破3.5万，妥妥的2018年水平，同比跌幅高达6%。

它的问题是库存压力比谁都大，挂牌量冲破17万套，叠加本地产业换挡的阵痛，购买力有点跟不上，也不敢跟。深圳均价跌破5.6万，回到了2019年初官方指导价出台前的水平。但深圳的做法有些模仿上海，以量取胜。

上半年，深圳二手房成交量同比暴增超过40%，代价是降价房源和涨价房源的比例超过了10:1。深圳这个地方以前沉迷打新，但现在大家终于发现，买了新的，到自己手里也就成旧的了。这本身是一种心态的回归，值得学习。

北京房价回到了2019年初，均价5.3万/平米。北京的铁底效应非常明显，五环外限购的优化，也算是微操里面的常规手段了。但仅仅如此恐怕难以持续下去，毕竟背后是14万套的挂牌量压顶，同样的买方市场，也同样需要靠价格松动来换成交。

这一轮房价需要看上海，深圳是失真的。但这个认识也是官方的认识，所以上海房价是失真的。整体来看，上海二手房价均价6.4万/平米，回到了2021年初，在一线里最抗跌。但拆开看就能发现，这个市场是被抬升的。

2025年上半年，总价1000万以上的二手豪宅成交占比从2019年的2.35%翻倍到了4.67%。这些高端物业凭一己之力拉高了全市均价。而在豪宅之外，是普通人体感最明显的老破小和外环外远大新。甚至未来几年还会变成远大旧。

数据是冰冷的，但数据背后是每个买房人不能掌控的人生。房价可以慢慢回到过去，但多付出的钱就是在为环境买单。买上海翠湖天地的人和买宝山老公房的人，他们身处同一个环境中，但他们考虑的问题可能比上海到非洲的距离还远。

豪宅是金融逻辑，是资产避险，而普通二手房是民生逻辑，是收入预期。不一样的目的，却享用同一个趋势，这也是没办法的事情。聊数据可以聊一万年，各种比较，各种分析，都可以得出结论。但这一轮周期里跌得最狠的，其实是心态。

从数据上看，大部分并没有真的跌回2015年那个遥远的起点。但人们的心理预期却实实在在回去了，甚至比那时候更悲观。为什么这么多人说2015，2015，念念不忘，喋喋不休？2015年是什么心态？犹豫、观望，反复计算存款和收益，担心买了就跌。

而2016到2021年是什么心态？是FOMO（Fear of Missing Out），是闭着眼买都能赚，是把房子当成稳赚不赔的信仰。现在，信仰崩塌了。北京的挂牌量冲上14万套，广州冲上17万套，杭州冲上20万套，这些数字对普通人的心理冲击远比均价下跌10%要大得多。

这意味着无数人不再是稀缺的卖方，而是内卷的竞争者了。意味着房子从一个家，重新变回了商品。意味着之前所有的努力，嗨，不说了。我们真正回到的，不是2015年的房价，而是那个年代开始买房时，需要反复掂量、犹豫不决的心态。

甚至更进一步。经历过这样一轮完整的楼市转换后，我相信所有买房人的心中肯定多了一层敬畏，也多了一层疤痕。房价永远涨的神话，至少在未来很长一段时间内，不可能再回来了。@今日话题 @雪球基金 #基民的日常# #股民的日常 # #大金融板块拉升，东方财富领涨# $地产ETF(SZ159707)$ $万科A(SZ000002)$ $上证指数(SH000001)$