绿城中国的一点看法

绿城年报出来了，净利润不到1亿元，很震惊，与之前雪球上的众多投资者看法完全不一致。只考虑房开业务，从财报和项目进行了一些分析，尤其是和华润进行了一下对比，观察到以下结果。
1. 财报方面。华润：一线及二线城市收入占比88%，毛利率15.5%。销售收入2382亿元，净利润109亿元，净利润率4.5%。加权融资成本2.7%。绿城：一二线等高能级销售占比84%，毛利率11.8%。销售收入1550亿元，净利润0.7亿元，净利润率0.04%。其中利息支出22亿元，加权融资成本3.3%。从中可以看出，结不出利润的主要原因是毛利率低，比华润低3.7%，这个差别是很大的，原因可能是两方面：一是定位是否是真正的高品质；二是管理方面。
2. 项目方面。实地看过合肥的绿城和华润的项目。合肥的桃李春风，在巢湖烔炀镇，离合肥30公里，离巢湖应该也有几十公里，离烔炀镇也有几公里，前不着村，后不着店，建的房屋很漂亮，但是价格很高，应该是21年左右开盘的，别墅2万多，洋房1万多，现在还有不少没卖掉。反正华润的项目，在合肥有几个，位置大多是市内比较好的位置，不愁卖。从中可以看出，绿城的拿地水平比华润要差，地段偏，这在今后房地产进入存量更新的时代，对绿城的拿地偏好更是一个考验。
总的看来，很喜欢绿城的产品。但是以上两个问题，可能是制约绿城发展的关键。@莫南 @忍冬花cbo 我的观察也可能是以偏概全，请指正