央企物管巨头招商积余：深度回调后的价值重估
招商积余：市场调整下的低估龙头
在物业管理行业的广阔版图中，招商积余无疑占据着举足轻重的央企龙头地位。作为招商局集团旗下从事物业资产管理与服务的平台企业 ，招商积余的发展备受市场瞩目。然而，近期市场的风云变幻，让这只龙头股的走势充满了戏剧性。
自 2021 年下半年房地产市场进入深度调整期以来，招商积余的股价也未能独善其身。从曾经的高位一路下行，累计跌幅超过 80%，市值大幅缩水。这种深度回调，甚至心生疑虑。但令人惊讶的是，在股价持续低迷的背后，招商积余的业绩却保持着稳健增长的态势。
据 2025 年半年报显示，招商积余上半年实现营业收入 91.1 亿元，同比增长 16.2%；归母净利润 4.7 亿元，同比增长 8.9% 。在行业整体面临盈利压力、应收账款居高不下等困境时，招商积余不仅营收稳步增长，净利润也实现了可观的提升，同时应收账款余额下降、资产负债结构优化 ，这无疑彰显了其强大的抗风险能力和经营韧性。如此矛盾的表现，不禁让人疑惑：招商积余究竟是被市场错杀的潜力股，还是业绩增长只是短暂的表象？接下来，让我们深入剖析招商积余的业务布局与发展战略，探寻其内在价值。
深度回调：市场错杀还是另有隐情
行业下行的连锁反应
招商积余股价的深度回调，首先与房地产行业的整体下行态势息息相关。自 2021 年下半年起，房地产市场步入寒冬，土地市场遇冷、新房销售下滑、开发商资金链紧张等问题接踵而至。作为与房地产紧密相连的物业管理行业，招商积余也难以独善其身。
房地产项目交付减少，直接限制了招商积余基础物业管理业务的规模扩张。新交付楼盘的减少，意味着新承接物业管理项目的机会变少，依靠新增项目实现规模快速增长的路径受阻。物业费收缴困难的问题也日益凸显。在经济下行压力下，部分业主收入受到影响，缴费意愿降低，甚至出现恶意拖欠物业费的情况；房价下跌、业主对物业服务价值的重新评估，也导致了物业费收缴率的下降。据克而瑞物管调研数据显示，受房价下跌、满意度下行等多方面因素影响，2023 年典型城市物业费收缴率均有不同程度的回落，整体跌幅在 2%-3% 之间 ，这无疑给招商积余的现金流和盈利能力带来了不小的冲击。
资金与市场情绪的双重打压
除了行业基本面的压力，资金流向的变化和市场情绪的波动，也是导致招商积余股价下跌的重要因素。在房地产市场下行的背景下，市场资金对地产相关板块的态度发生了根本性转变。曾经备受青睐的地产股，如今成为资金撤离的对象，大量资金从房地产及物业管理板块流出，转而投向更具确定性和成长性的行业，如科技、新能源等。
投资者对物业管理行业前景的担忧，也在不断加剧。市场普遍担心，物业管理行业的增长空间会随着房地产市场的萎缩而受限，物管企业的盈利能力和独立性会受到质疑。这种担忧情绪在资本市场上迅速蔓延，导致招商积余等物管企业的股价遭到抛售。招商积余的估值也在不断压缩，市盈率、市净率等指标均处于历史低位，反映出市场对其未来发展的悲观预期。
业绩稳健：困境中彰显实力
核心业务增长数据亮眼
在市场的重重考验下，招商积余的业绩表现堪称亮眼。从关键财务数据来看，2023 年，公司实现营业收入 156.3 亿元，同比增长 20%；归属母公司的净利润为 7.4 亿元，增幅达 24% 。2024 年，公司业绩持续上扬，全年实现营收 171.7 亿元，同比增长 9.9%；归母净利润 8.4 亿元，同比增长 14.2% 。进入 2025 年，增长态势依旧不减，上半年实现营业收入 91.1 亿元，同比增长 16.2%；归母净利润 4.7 亿元，同比增长 8.9% 。
分业务板块来看，物业管理业务作为招商积余的核心业务，收入增长稳定且毛利率有所改善。2024 年物业管理业务营收 164.9 亿元，同比增长 11.7% ；2025 年上半年，物业管理业务贡献收入 88.00 亿元，同比增长 16.79% 。
在毛利率方面，2024 年物业管理业务毛利率 10.5%，同比提升 0.4 个百分点 ，到了 2025 年上半年，基础物业管理毛利率更是同比提振 0.61 个百分点至 11.56% ，其中住宅业务毛利率 10.70%，同比提升 1.67 个百分点；非住宅业务毛利率 11.89%，同比提升 0.23 个百分点 。这表明招商积余在物业管理业务上，不仅实现了规模的扩张，还通过精细化管理和成本控制，有效提升了盈利能力。
资产管理业务同样表现出色，尽管 2024 年营收 6.7 亿元，同比下降 4.0%，但这主要是由于业务结构调整和市场环境变化所致。在商业运营方面，截至 2024 年末，公司在管商业项目 70 个（含筹备项目），管理面积 393 万平方米，2024 年在管项目集中商业销售额同比提升 30%，同店同比提升 6%；客流同比提升 34%，同店同比提升 11% 。 2025年上半年营收3.1亿元，同比增加5.86%，招商商管在管项目 72 个（含筹备项目），管理面积 397 万平方米，集中商业销售额同比提升 10.3%；客流同比提升 17.0%，会员总数累计达 740.8 万 。持有物业出租及经营板块也保持着较高的出租率，2024 年末总可出租面积为 46.9 万平方米，总体出租率为 95% ，2025 年上半年总体出租率为 93% ，整体表现稳健。这一系列数据充分展示了招商积余在资产管理业务上的强大运营能力和市场竞争力。
业务拓展与客户认可
招商积余在业务拓展方面成绩斐然，尤其是在第三方项目拓展上取得了重大突破。2024 年新签年度合同额 40.3 亿元，其中第三方新签年度合同额 36.9 亿元，同比增长 4.4%，占比 91.67% ；2025 年上半年新签年度合同额 17.64 亿元，其中第三方项目新签年度合同额为 15.92 亿元，千万级项目贡献新签年度合同额占比 58% 。这些数据表明，招商积余在市场上的认可度不断提高，能够凭借自身的品牌实力和服务质量，赢得越来越多第三方客户的信赖。
在业态布局上，招商积余不仅在非住宅领域持续深耕，还在住宅市场取得了显著进展。在非住宅领域，公司的业务覆盖办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等多种细分业态，非住业态面积占比不断提升，截至 2024 年上半年末，非住业态面积占比 66%，为头部房企最高 。2024 年全年新增政府公建、产业园区、金融服务等优质项目超百个，核心客户续约率达 96% 。2025 年上半年，通过 “标杆项目 + 战略客户” 模式，在政府公建、产业园区、金融服务等细分赛道中标优质项目超 50 个，重点推进 IFM 战略规划落地建设，新签年度合同额同比提升 11% 。在住宅市场，招商积余也在加大拓展力度，2024 年住宅新签年度合同额达到了 5.67 亿元，其中第三方的拓展同比增长了 47% ，2025 年上半年市场化住宅项目新签年度合同额同比增长 23%，成功拿下了上海最大规模单体小区上海康城项目 。
央企优势：穿越周期的底气
资源支持与协同发展
招商积余作为招商局集团旗下的重要成员，背靠大树好乘凉，在项目资源获取上具有得天独厚的优势。招商局集团作为一家历史悠久、业务多元的大型央企，业务涵盖交通、金融、房地产等多个领域，旗下的招商蛇口更是在房地产开发领域拥有强大的实力和广泛的布局。
在物业管理项目方面，招商蛇口为招商积余提供了稳定的项目输送。截至 2024 年末，招商积余来自招商蛇口的物业管理面积为 1.15 亿平方米 ，占总物管面积的相当比例。这些项目不仅为招商积余提供了稳定的收入来源，也为其品牌推广和服务优化提供了实践基础。在商业运营和资产管理业务上，招商积余同样受益于集团内部的协同效应。招商积余与招商蛇口在资产运营管理方面有着紧密的合作，共同运营多个购物中心，通过整合双方的资源和优势，实现了商业项目的高效运营和价值提升。在车位包销、商铺批量运营等业务上，双方也开展了深入合作，进一步拓展了招商积余的业务范围和盈利空间。
招商积余还充分利用招商局集团的品牌影响力和资源网络，在业务拓展上取得了显著成效。通过与集团内部其他单位的合作，招商积余成功进入了一些特殊领域和项目，如交通枢纽物业管理、金融机构后勤服务等。这些项目不仅具有较高的知名度和影响力，也为招商积余带来了可观的经济效益和社会效益。依托招商局集团在港口、物流等领域的业务资源，招商积余能够为相关企业提供定制化的物业服务，满足其在仓储、运输等环节的特殊需求，进一步巩固了其在非住宅物业管理领域的领先地位。
抗风险能力与战略布局
央企背景赋予了招商积余强大的抗风险能力，使其在资金获取和政策支持方面占据优势。在资金方面，招商积余能够以较低的成本获得银行贷款、债券发行等融资渠道，为其业务拓展和项目运营提供了充足的资金保障。2025 年 5 月，招商积余与招商局集团财务有限公司续签《金融服务协议》，获得了更为优惠的存款、信贷、结算等金融服务 ，进一步降低了资金成本，提高了资金使用效率。
在政策支持上，作为央企，招商积余能够更好地把握国家政策导向，在城市服务、老旧小区改造等领域获得政策扶持和项目机会。随着国家对城市更新和社区治理的重视程度不断提高，招商积余积极响应政策号召，参与到多个城市的老旧小区改造和城市服务项目中。通过引入先进的物业管理理念和技术，提升了老旧小区的居住品质和城市服务水平，同时也为公司开辟了新的业务增长点。
在战略布局上，招商积余展现出了前瞻性和创新性。公司积极推进智慧物业建设，利用物联网、大数据、人工智能等技术，提升物业管理的效率和服务质量。通过建立智慧运营中心，实现了对全国 2000 多个项目的实时监控和统一管理，提高了应急响应速度和问题解决效率；引入智能机器人进行巡检、清洁等工作，不仅降低了人力成本，还提高了服务的精准度和稳定性。在城市服务领域，招商积余也加大了布局力度，通过合资合作等方式，重点发展城市服务类资源业务。2024 年新落地 3 家合资公司 ，进一步拓展了城市服务的业务范围和市场份额，为公司未来的可持续发展奠定了坚实基础。
结语：把握低估央企的投资潜力
招商积余在市场的深度调整中，展现出了强大的韧性和潜力。尽管股价经历了超 80% 的大幅回调，但其业绩的稳健增长、业务的持续拓展以及独特的央企优势，都使其成为了市场中不容忽视的投资标的。
从业绩上看，招商积余连续多年实现营业收入和净利润的双增长，物业管理和资产管理等核心业务表现出色，市场份额不断扩大，客户满意度持续提升，这为其未来的发展奠定了坚实的基础。央企背景赋予了招商积余丰富的资源支持、强大的抗风险能力和广阔的战略布局空间，使其在行业竞争中脱颖而出。
央企物管巨头招商积余：深度回调后的价值重估