都市丽人:土储的额外价值！
都市丽人公司位于广东东莞凤岗镇的11.5万平米土地储备，价值几何？
第一步：土地属性
1. 地理位置土地位于东莞凤岗镇，紧邻深圳龙岗区，属于深莞交界的核心区域。凤岗镇是东莞东南部工业重镇，近年来承接深圳产业外溢，制造业基础扎实，且交通便利（如莞深高速、深圳地铁10号线延长线规划），区位优势显著 。
2. 土地用途与规划指标
用地性质：根据东莞市凤岗镇竹塘村下围工业区更新单元方案，该地块原用途为工业用地，现通过“工改M0”（新型产业用地）转型，可用于智能制造、电子信息等产业项目 。容积率：容积率为3.5，总建筑面积约40.25万㎡（11.5万㎡×3.5） 。剩余年限：参考凤岗镇其他工业用地出让案例（如2025WT018地块出让年限20年），结合都市丽人2022年启动旧改的时间节点，推测剩余年限约30-40年 。
3. 开发状态
土地目前为旧厂房或仓库，需通过城市更新改造实现价值释放。都市丽人已启动类似项目（如玉泉项目），将旧仓库改造为现代化厂房和物流仓储，自用与销售并举，验证了其开发能力 。
第二步：土地市场价值
1. 工业用地基准地价对比东莞凤岗镇工业用地价格：2025年1-6月，东莞工业用地平均地价约69万元/亩（约1035元/㎡），但凤岗镇因靠近深圳，地价可能略高于全市平均水平。直接市场价值：若按工业用地现状评估，11.5万㎡土地价值约1.19亿元（11.5万㎡×1035元/㎡）。
2. 新型产业用地（M0）溢价测算M0项目售价参考： 都市丽人已开发的玉泉项目（4.2万㎡土地，总建面14.5万㎡），可售部分签约金额约4.9亿元（含税），折合约3379元/㎡（含税），扣税后单价约2900元/㎡ 。凤岗镇其他M0项目（如置信实业工业园）改造后售价约6000-7000元/㎡ 。总货值估算：按保守单价6000元/㎡计算，40.25万㎡总货值约24.15亿元；若按较高单价7000元/㎡，总货值可达28.18亿元。
3. 旧改成本与利润空间土地出让金补缴：根据东莞“工改M0”政策，需按M0基准地价的30%补缴地价款。假设凤岗镇M0基准地价为3000元/㎡，则补缴金额约1.14亿元（11.5万㎡×3000元/㎡×30%）。开发成本：工业厂房改造为M0项目的建安成本约2500-3000元/㎡，总开发成本约10.06亿-12.08亿元（40.25万㎡×2500-3000元/㎡）。
第三步:净利润估算：
保守情景：（24.15亿元总货值 - 1.14亿元地价款 - 12.08亿元开发成本）≈10.93亿元。
乐观情景：（28.18亿元总货值 - 1.14亿元地价款 - 10.06亿元开发成本）≈17.0亿元。第三步：分析价值提升潜力1. 区位红利凤岗镇作为深莞融合的桥头堡，未来将承接深圳更多高端制造、电子信息等产业外溢。例如，深圳地铁10号线延长线（规划）开通后，凤岗与深圳福田、龙岗的通勤时间将大幅缩短，进一步提升土地价值。
2. 产业协同效应
都市丽人已在凤岗布局“都市慧谷”“都市智谷”等产业园区，引入智能制造、可穿戴设备企业，并发展物流业务。11.5万㎡土地可与现有园区形成产业集群，通过产业链协同提升整体溢价 。
3. 政策支持
东莞对“三旧”改造（旧城镇、旧厂房、旧村庄）和M0用地给予税收优惠、容积率提升等政策倾斜，降低开发成本并加速项目落地 。4. 市场需求
深圳产业升级导致工业用地供需紧张，企业外迁至凤岗等周边区域的意愿强烈。M0用地兼具生产、研发、配套功能，需求持续增长，租金和售价有望进一步攀升 。
第四步：风险与不确定性
1. 规划调整风险:尽管土地已纳入“工改M0”规划，但最终容积率、配套要求等指标仍需政府审批，可能存在调整空间 。
2. 市场波动风险:若宏观经济下行或产业园区供应过剩，可能导致售价或租金不及预期，影响项目收益。
3. 开发周期风险:旧改项目涉及拆迁补偿、报建等流程，周期较长（通常3-5年），资金回笼速度可能慢于预期 。
4. 抵押或法律纠纷:若土地存在抵押或产权纠纷，可能影响开发进度和价值实现。目前公开信息未提及相关问题，但需进一步核查 。
第五步：结论:
综合上述分析，都市丽人11.5万㎡土地储备的价值可分为以下层次：
1. 短期静态价值（工业用地现状）：约1.19亿元。
2. 中期开发价值（工改M0项目）：保守估值：总货值24.15亿元，净利润约10.93亿元。乐观估值：总货值28.18亿元，净利润约17.0亿元。
3. 长期战略价值：通过产业运营和区域发展，土地价值可能随深莞一体化进程进一步提升，潜在溢价空间可达10%-20%。
总结都市丽人凤岗土地储备的核心价值在于其区位优势+旧改政策红利+产业运营能力的叠加效应。若开发顺利，该地块有望成为公司未来的重要利润增长点，其价值区间为10.93亿-17.0亿元，显著高于工业用地现状价值。
以上内容不作为投资建议。