中海物业简析

公司主要是做物业管理的，全国需要物管的面积大概是400E平，住宅和非住宅大概73开，中海目前4亿平大概占比也就是1%左右。

公司的增长驱动力主要有几个：

1.国内地产供给侧改革后，就是这几家大央企的事情了，中海未来的新建很多都会给他

2.代管的比例也会提升

3.大家YY的以后政府服务给几家头部央企物业管理

4.物业费长期跟随通胀2%-3%的涨价。

自从地产暴雷后大家都不太待见物业股,估值也是各种杀，主要担心几点：

1.地产爸爸侵占物业公司现金

2.物业费难缴，下降等风险

3.人工成本的上升

其实央企这种第一点风险还是相对比较可控的

第二第三点的话确实存在这种风险，因为物业这个行业说白了是个劳动密集型，需要各种人员的维护。

中海这点也做了一些对冲，最直观的就是裁员不少，员工从顶峰的5.7万下降到3.8万。（保安这玩意儿完全可以通过科技减少，管家覆盖的面积也能适度提升）

总的来说，我觉得公司整体维持个位数增长，毛利率维持在一个合理水平应该问题不大。另外中海本身也是深耕偏高端市场，这也导致客户群体更优质一些。

另外我也看到退盘比例也挺高的，管理层大概也是做了不少筛选，后期的精细化管理也值得期待。

总的来说物业商业模式还是不错的，资产轻，预收款，客户稳定，重复消费。我看海外物管估值都能给到15pe+。

聊一下中海的财务，公司净现金大概58E，没什么负债，ROE30%，动态PE10倍左右，我觉得还有个5%+的增长。还有个股息率提升的期权可以期待

总的来说，在市场估值中枢都在往上移动的背景下，性价比还可以。$中海物业(02669)$