SOHO中国资产实际资产净值评估

一、核心资产现状与财务背景

资产组合 $SOHO中国(00410)$ 中国持有京沪8个核心商业项目，总可租建筑面积83.5万平方米，涵盖办公、商铺及综合体业态。其中：

北京项目：

望京SOHO、光华路SOHO II、前门大街、丽泽SOHO等，平均出租率78%。 上海项目：外滩SOHO、古北SOHO等，出租率稳定在80%以上。

各项目可租面积如下：

望京SOHO塔三: 133,766㎡（办公123,568㎡+商铺10,198㎡）

光华路SOHO II : 94,279㎡（办公63,308㎡+商铺30,971㎡）

前门大街项目: 51,889㎡（纯商铺）

丽泽SOHO: 135,637㎡（未细分业态）

SOHO复兴广场 : 88,234㎡（办公46,344㎡+商铺41,890㎡）

外滩SOHO: 72,006㎡（办公50,347㎡+商铺21,659㎡）

SOHO天山广场: 97,751㎡（办公74,498㎡+商铺23,253㎡）

古北SOHO:112,541㎡（未细分业态）

财务压力

总负债：311.29亿元（含41.23亿元交叉违约风险），流动比率仅0.28，短期偿债缺口达79.55亿元。 净资产：369.63亿元（总资产680.92亿元-总负债），但152亿元借贷以物业抵押，流动性受限。

二、保守估值方法及结果

采用市场租金收益法结合可比交易折价率，考虑以下因素：

租金下行：京沪写字楼空置率18.7%，丽泽SOHO等新兴区域租金低至4元/㎡/天。 债务风险：土地增值税滞纳金23.05亿元未付，可能触发进一步资产处置。 流动性折价：参考近期北京海淀区商业资产法拍折价40%案例。

项目 原估值（亿元） 调整后估值（亿元） 关键调整因素

望京SOHO塔三 120 85-90 出租率57%+租金折扣（实际3.5元/㎡/天）

光华路SOHO II 85 60-65 空置率43%+租金下行（实际4.1元/㎡/天）

丽泽SOHO 110 90-95 高出租率89%但低租金（4元/㎡/天）

外滩SOHO 65 55-60 核心区位支撑，但债务压力导致流动性折价15%

合计 615 520-550 总估值下调10%-15%

保守估值方法的结果： 保守估值（540亿元）- 总负债（311.29亿元）= 约230亿元。

三 进一步悲观情景模拟：

若租金再跌20%+强制折价处置，净值可能缩水至135亿元。 并出现如下风险：a>现金流断裂：租金收入年减少8-10亿元，可能触发债务违约。 b>资产折价处置：若强制偿债，净值或进一步缩水30%

项目 租金下跌20% 调整后估值（亿元）

望京SOHO塔三 出租率降至52%+租金3.2元/㎡/天，年收入减少约1.2亿元 75-80

光华路SOHO II 空置率升至48%+租金3.2元/㎡/天，CBD区位优势部分抵消跌幅 50-55

前门大街项目 文旅属性抗跌，但租金波动导致估值下限下移 30-35

丽泽SOHO 出租率降至74%+租金2.4元/㎡/天，需扣除培育期延长风险 80-85

外滩SOHO 核心区位支撑，但流动性折价扩大至20% 45-50

SOHO天山广场 虹桥竞争加剧，出租率降至72% 65-70

古北SOHO 高端需求稳定，但管理成本占比上升 70-75

如租金下跌20%， 总资产将为430-460亿元 实际净值 135亿

结论： 当然公司还可能遇到其他的风险项目。所以公司市值目前相对合理；如遇到行情好转，弹性较大。