德商产投服务豪赌地产开发，是破局还是踩雷？

当头部物企深化“质价相符”，德商产投服务（2270.HK），却走出了一条反常规路线。从变卖资产回笼现金，到为1.5亿元地产贷款提供全额担保，这家区域型物业企业正从轻资产服务商，向重资产地产开发者加速转型。

一、主业承压：增收不增利的现实困境

德商产投的战略转向，根源在于物业服务主业的盈利瓶颈。2025年中期财报显示，公司实现营收2.28亿元，同比增长12.3%，但较上年同期增速36.5%下降24.2个百分点。毛利约4780万元，同比下降23.4%；毛利率为21.0%，较去年同期减少9.7个百分点，净利润同比下降16.1%。

现金流压力同样凸显。2025年中报披露的现金及等价物仅2.12亿元，而经营性现金流持续处于紧张状态。

这种压力直接体现在债务处置上：12月公告显示，德商产投取消原计划的物业抵偿方案，要求合作方成都语莱在2025年底前以现金全额支付2322.49万元欠款。这种“弃资产取现金”的操作，直接反映出中小物业企业的资金周转压力。

作为聚焦成都市场的区域型企业，德商产投缺乏头部企业的规模效应。其超6成的收入依赖基础物业管理服务，而2025年多地物业费均价出现下行，当主业难以持续造血，转型成为企业维持发展的客观选择。

二、战略转向：从服务到开发的战略布局

近年来，德商产投服务先后入局了电商直播、代建、大家居、切入数字金融领域以及不良资产等相关业务，在转型上做了多赛道布局。

2025年下半年，德商产投通过层层递进，完整铺展了跨界地产的战略蓝图。

8月底，德商产投服务对外宣布，其全资附属公司四川德商智慧绿色置业有限公司将参与成都市建设用地拍卖，公开了其进军地产开发的战略计划。

9月下旬，德商产投披露合资公司增资公告。公告显示，公司通过间接全资子公司四川德商智慧绿色置业，以1000万元现金认缴增资，增资完成后，目标公司注册资本将从人民币1000万元增加至人民币2000万元，获得成都邦泰锦宸置业50%股权。

这一动作明确指向资产端，成都邦泰所持有的郫都区犀浦街道，为住宅用地，规划建筑面积31769.6平方米，起始楼面价6800元/平方米，该地块此前由邦泰跃尚以2.16亿元竞得。

此次增资是项目入场的“敲门砖”，公告中“推动业务多元化、增强上下游联动”的表述，再次明确了德商产投从物业下游向上游开发渗透的意图。

10月份，德商产投与合作方邦泰跃尚同步加码资金支持，双方作为贷款人共同向合资公司成都邦泰锦宸置业提供股东贷款。根据披露，贷款本金总额不超过3.2亿元，双方各自承担1.6亿元，期限为一年，年利率设定为3.5%，“对等出资”的模式延续风险共担逻辑，填补了项目启动阶段的资金缺口。

12月，合资公司成都邦泰锦宸置业与中国银行订立固定资产贷款协议，敲定1.5亿元核心融资。接着，德商产投发布配套担保公告，明确旗下间接全资子公司绿色置业的保障责任：一方面为该笔1.5亿元贷款的偿还义务提供连带责任保证，保证期间为单笔债务履行期届满后三年；另一方面将其持有的成都邦泰50%股权质押予中国银行，形成双重担保体系。

而不久后，德商产投再发债务清偿补充公告，终止原计划的物业抵偿安排改为以现金全额支付。这一“弃资产取现金”的调整，似是为地产转型补充“弹药”。

物业抵偿虽能冲抵账面应收款，但会形成流动性差的固定资产；而2322万元现金的及时回笼，可直接用于合资项目的前期运营支。公告中“优化集团现金流结构”的表述也符合这一逻辑。

这一操作与近年物业企业剥离重资产、远离地产关联方的行业趋势形成反差。在房地产市场调整周期中，多数上市物企选择与地产板块切割，聚焦轻资产业务，公告中“向产业链上游渗透以提升抗风险能力”的表述，明确了其战略思路。

三、行业对照：转型浪潮中的路径分化

当前行业已呈现明显的路径分化：头部企业沿着“服务深化+科技赋能”的方向推进，通过精耕服务拓展增值服务便捷，可以说没有脱离“服务”核心，而中小物业企业则在“多元探索”中寻找突破。

物业爆点看来，这种差异或许来源于企业资源禀赋的悬殊。头部企业可依托规模效应摊薄成本，通过数字化技术提升运营效率；而中小物业企业既缺乏技术优势，又难以形成规模效应，在“物业+”增值服务领域难以突破。

从这一角度看，德商产投选择地产跨界，或许是中小企业在资源受限下的无奈之举。尽管转型逻辑具备合理性，但德商产投的跨界布局仍面临多重不确定性。

资金链风险最为突出。地产开发的资金密集属性与物业企业的现金流特征存在天然差异：1.5亿元贷款期限为36个月，若项目销售回款不及预期，仅持有2.12亿元现金储备的德商产投，可能面临连带偿债压力。

主业边缘化风险同样值得关注。当前物业行业正进入“质量提升”的关键阶段，德商产投将核心资源向地产板块倾斜，可能导致物业服务板块的投入不足，进而影响服务质量与客户满意度，运营不好容易陷入“地产业务未达预期、物业主业竞争力下滑”的两难境地。

结语：

德商产投的转型选择，是2025年物业行业发展的一个缩影。在行业增速放缓、盈利空间收窄的背景下，其“变现资产+重仓地产”的操作，既展现了中小物业企业突破困局的努力，也暴露了行业发展的深层矛盾。

物业行业的核心本质是“服务”，无论转型方向如何，脱离服务能力的支撑，跨界布局都存在巨大不确定性。

在“十五五”规划明确物业行业“质量提升”主线的背景下，如何在坚守核心业务与探索创新路径之间找到平衡，仍是所有物业企业需要持续思考的命题。

资料来源于企业公告/官方媒体/网络新闻