扭亏为盈背后，深物业的盈利泡沫？

2026年初，深物业披露的2025年度业绩预告引爆地产圈：预计全年归母净利润3000万元，较上年同期的11.15亿元巨亏实现惊天扭亏，基本每股收益由亏转盈至0.0503元/股。

一时间，“国企逆袭”“触底反弹”的声音不绝于耳，仿佛这家扎根深圳的老牌房企，已然走出行业寒冬，迎来业绩拐点。

但真相真的如此美好吗？当我们拨开“扭亏”的迷雾，拆解这份看似亮眼的成绩单，会发现一个残酷的现实：深物业2025年的盈利，不过是一场靠“会计魔法”堆砌的账面狂欢，背后的盈利泡沫脆弱不堪，若没有实质性的业务突破，这场扭亏盛宴，或许连一年都撑不住。

一、扭亏真相：不是主业回暖，是“一次性收益”救场

判断一家企业的盈利是否具备持续性，核心看扣非净利润——这一指标剔除了偶然发生、与主业无关的收支，最能反映企业的核心造血能力。而深物业2025年的业绩，恰恰在扣非数据上露出了马脚。

业绩预告显示，公司2025年扣非归母净利润仍亏损1700万元，上年同期亏损13.29亿元，虽然亏损幅度收窄，但核心主业依然处于亏损状态，并未实现真正的盈利修复。

也就是说，深物业之所以能实现账面扭亏，完全依赖于非经常性损益的“雪中送炭”，而非主业经营的“内生增长”。

翻看2025年三季报不难发现，非经常性损益的核心构成的三大“一次性操作”，每一项都难以复制：

一是非流动性资产处置损益，年初至三季度末合计达3.87亿元，主要是投资性房地产处置带来的收益，属于“卖家产”式补亏，处置一项就少一项，无法持续贡献利润；

二是政府补助，年内收到一次性政府补助1000万元，这类补助具有偶然性，并非企业经营能力的体现，更不具备长期持续性；

三是资产减值计提大幅减少，业绩预告明确说明，扭亏的重要原因是“计提资产减值损失的金额同比2024年大幅减少，影响存货跌价准备的因素已不再持续恶化”，本质上是减少了亏损计提，而非增加了实际盈利，相当于“少算亏损”而非“多赚利润”。

更值得警惕的是，这种“靠非经常性损益扭亏”的操作，并非深物业个例，而是2025年部分房企的“通用套路”。

大名城、渝开发等企业，均通过债务重整、资产处置、减少减值计提等一次性操作实现账面扭亏，但核心主业依然深陷泥潭，一旦这些一次性收益耗尽，亏损便会卷土重来。深物业的扭亏，不过是这场行业“账面狂欢”中的一个缩影。

二、泡沫根源：三大硬伤，注定盈利难持续

如果说非经常性损益是盈利泡沫的“外衣”，那么深物业自身的三大核心硬伤，就是泡沫难以持久的根本原因——即便没有一次性收益的“加持”，主业的脆弱性、财务的高压力、区域的强依赖，也早已注定其扭亏难以成为常态。

硬伤一：主业造血能力薄弱，两大核心业务双双乏力

深物业的核心业务分为两大板块：房地产开发与物业管理，前者曾是盈利主力，后者如今是营收支柱，但两者均存在致命短板，无法支撑起长期盈利。

先看房地产开发业务。受行业低迷影响，公司开发项目去化放缓，土地储备匮乏的问题日益凸显。

2025年三季度末，公司总资产153.04亿元，其中流动资产142.51亿元，但优质土地储备严重不足，后续开发业务极易陷入“无米之炊”的困境。

虽然2025年全年营业收入同比增长30.20%，主要依靠房地产业务收入增加，但这种增长更像是短期项目结转带来的“昙花一现”，而非可持续的销售回暖。

毕竟，在行业整体去化承压的背景下，单一企业很难实现逆势突围，且公司缺乏新增优质项目储备，后续营收增长乏力。

再看物业管理业务。截至2025年三季度，物业管理业务已占公司营收的70%以上，成为营收主力，但该业务的盈利能力极差：毛利率仅16.51%，远低于行业平均水平，且增值服务尚未形成规模，无法通过社区养老、智慧物业等新业态提升盈利空间，只能依靠基础物业服务赚取微薄利润，难以成为公司的“盈利引擎”。

硬伤二：财务压力居高不下，资金链持续承压

对于房企而言，资金链是生命线，而深物业的资金链，早已处于“高压状态”，持续侵蚀着企业的利润空间。

数据显示，2025年三季度末，公司资产负债率高达78.72%，虽然较中报的80.53%略有下降，但依然处于行业高位，远超70%的安全警戒线，且全年负债合计120.48亿元，股东权益仅32.56亿元，产权比率高达3.55，意味着公司每1元股东权益，就要承担3.55元的负债，财务杠杆过高，偿债压力巨大。

负债高企直接导致财务费用激增：2025年前三季度，公司财务费用达7512.79万元，较上年同期增长190.12%，主要原因是银行借款增加，利息费用大幅上升，这笔费用直接侵蚀了公司的净利润，相当于“赚的钱，大部分都用来还利息”。

更危险的是，公司的现金流状况持续恶化。2025年三季度末，经营活动现金流净额为-23.75亿元，同比下降35.50%，意味着公司日常经营活动无法产生正向现金流，只能依靠筹资活动维持运转——前三季度筹资活动现金流净额29.92亿元，主要依靠银行借款和融资补血，一旦融资环境收紧，公司资金链将面临断裂风险，盈利更是无从谈起。

硬伤三：区域依赖严重，外拓之路寸步难行

深物业的盈利，高度依赖深圳地区，区域集中度远超行业平均水平，这种“把所有鸡蛋放在一个篮子里”的模式，不仅限制了增长空间，更增加了盈利的不确定性。

公开数据显示，公司97.64%的利润来自深圳地区，其他地区虽然营收占比达16.94%，但利润贡献仅2.36%，跨区域扩张效果极差。

近年来，深圳房地产市场调控持续收紧，土地成本高企、去化压力加大，单一区域的市场波动，极易直接影响公司的整体业绩——一旦深圳市场出现下行，深物业将面临“无利可图”的困境。

更值得注意的是，公司并非没有尝试外拓，但其在徐州、扬州、东莞等城市布局的项目，要么盈利微薄，要么去化困难，未能形成新的盈利增长点。这种“外拓无力、内耗严重”的局面，让深物业难以摆脱区域依赖，也无法通过跨区域布局分散风险，盈利的持续性自然无从谈起。

三、泡沫何时破？关键看两个“救命稻草”，概率极低

深物业2025年的盈利泡沫，并非完全没有延续的可能，但前提是，公司必须抓住两个“救命稻草”，实现业务的实质性突破；否则，一旦一次性收益耗尽，泡沫必将破裂，业绩大概率重回亏损。

第一个救命稻草：深圳城市更新机遇。作为扎根深圳的国企，深物业拥有一定的城市更新资源，如果能通过旧改获取低成本优质土地，补充房地产开发业务的储备，提升高毛利开发项目的占比，或许能改善主业盈利状况。

但城市更新项目周期长、投入大、不确定性高，从立项到开发再到销售，往往需要3-5年时间，短期内无法贡献利润，且深圳旧改竞争激烈，公司能否成功获取优质项目，依然存在很大疑问。

第二个救命稻草：物业管理业务升级。如果能快速拓展社区养老、智慧物业、社区商业等增值服务，提升物业管理板块的毛利率，同时向大湾区其他城市外拓，实现物业业务的规模增长，或许能让物业板块成为真正的盈利主力。

目前来看，公司物业增值服务尚未形成规模，外拓能力薄弱，想要在短期内实现突破，难度极大——毕竟，物业管理行业竞争已进入白热化阶段，头部企业尚且面临盈利压力，深物业想要后来居上，可能性极低。

更现实的是，2026年房地产行业依然面临去化承压、融资收紧的困境，深物业的资金链压力难以缓解，财务费用依然会持续侵蚀利润，且扣非净利润持续亏损的现状，很难在短期内改变。

按照目前的态势，2025年的3000万元归母净利润，大概率是深物业未来1-2年内的“峰值业绩”，一旦资产处置、政府补助等一次性收益耗尽，业绩必将重回亏损轨道。

结语：

深物业2025年的扭亏为盈，本质上是一场“自欺欺人”的账面游戏——靠卖家产、拿补助、少计提亏损实现的扭亏，从来都不是真正的盈利，而是脆弱的泡沫。

在地产行业深度调整的当下，很多老牌房企都在靠“会计魔法”维持账面好看，试图掩盖主业的脆弱，但泡沫终究会破裂，唯有扎实修复主业造血能力、缓解财务压力、打破区域依赖，才能真正走出困境。

物业爆点认为，深物业作为国企，或许能依靠资源优势获得短暂的喘息机会，但国企身份无法替代经营能力，也救不了脆弱的盈利泡沫。

对于投资者而言，切勿被“扭亏为盈”的噱头迷惑，忽视扣非亏损、高负债、区域依赖等核心风险；对于行业而言，深物业的案例也警示我们：在行业寒冬中，没有任何企业能依靠“旁门左道”长期生存，唯有回归主业、苦练内功，才能穿越周期、行稳致远。

这场由一次性收益堆砌的盈利泡沫，究竟能撑多久？答案，或许不用等太久。

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