星盛商业“断臂”求生

3月9日，港股商业运营服务上市公司“星盛商业”公告以550万元出售常州商管100%股权，同步将相关项目由整租转为品牌+管理输出模式。

这笔关联交易看似普通资产处置，实则暴露了其重资产运营压力下的被动收缩。

星盛商业作为星河控股旗下核心商业运营平台，深耕行业近20年，聚焦商用物业运营，核心业务涵盖委托管理、品牌输出及整租服务，运营有COCO Park、COCO City等品牌，布局以大湾区为核心、辐射长三角。

尽管拥有一定区域运营经验，但近年来，受商业物管行业下行及自身运营短板影响，公司陷入重资产运营困境，战略重心持续收缩，截至2024年，合约面积已从峰值约390万㎡缩减至271万㎡，当前总市值约13.60亿港元，发展陷入瓶颈。

一、交易核心：被动换模式，而非主动升级

本次交易转让方为星盛间接全资子公司南京星恒，受让方是控股股东黄楚龙旗下企业，属关连交易，其公允性虽有披露，但仍难规避利益输送质疑。交易比率介于0.1%–5%，可豁免独立股东批准，550万元对价分两期支付。

常州商管2025年末净资产仅391万元，此次交易虽能带来约151万元账面收益，但短期收益无法掩盖整体运营短板。

模式切换本质是风险转移：原整租模式下星盛自担租金与运营风险，暴露其重资产把控能力不足；新模式中，星盛出售股权、不再并表，仅保留管理输出权，彻底退出租赁负债，实则是对重资产困境的妥协，本质是被动剥离包袱。

二、为什么是现在？星盛的“瘦身”早已开始

星盛的“断舍离”并非主动优化，而是被动收缩。2022–2024年星盛商业连续解约低效项目，合约面积大幅缩减，表面聚焦优质项目，实则暴露运营能力不足、难以支撑大规模布局的短板。

财务层面，公司现金流持续承压，2025年上半年财报显示，2025年中期财报显示，公司上半年营收2.84亿元，同比下降9.42%，利润同比下降2.5%，投资活动现金流净额为-2.40亿元，融资活动现金流净额亦为负数，现金流紧张的现状迫使公司通过资产处置补充运营资金，本次常州项目出售所得款项也明确用于一般运营资金补充。

运营层面，星盛商业虽宣称深化“精益运营”，2025年推动全国15个项目联动，实现总销售额同比增长6.5%、总客流量同比增长12.7%，累计沉淀超611万会员，会员销售占比超30%，但这些数据多为表面优化，未能解决核心的重资产运营痛点，且会员体系的增长未能有效转化为现金流改善，难以掩盖整体运营短板。

战略层面，除本次出售常州商管股权外，2025年上半年公司已主动与珠海星河COCO Park的业主解约，延续了2022年以来的低效项目清退策略，进一步收缩项目布局，本质仍是被动规避运营风险，而非主动优化资产结构。

被动转型难改核心短板：一是风险仅转移至关联方，未解决重资产运营能力不足的问题，未来其他项目仍可能面临处置压力；二是轻资产转型缺乏成熟管理能力支撑，稳定收益存疑；三是聚焦高势能区域实则是收缩退守，其竞争优势并不明显。

三、行业大背景：整租模式退潮，轻资产成主流

当前商业物管行业正经历模式切换，整租模式红利消退，固定租金上涨、出租率波动等压力均由运营方承担，利润被严重挤压。星盛未能找到有效应对之策，只能通过出售资产规避风险，其调整仅为被动顺应趋势，而非主动引领。

管理输出虽成行业最优解，但对运营方的品牌、招商能力要求极高，星盛能否实现可持续收益仍存疑。资本市场更青睐轻资产、高ROE标的，重资产会压制估值，星盛此次交易本质是优化报表、缓解估值压力的短期行为，核心能力并未实质改善。

星盛的调整是区域商管公司的被动自救，暴露了同类企业的普遍困境。当前行业中，规模不再是核心目标，是企业无力扩张后的妥协，运营平稳只是收缩后的暂时缓解。重资产退出是无奈选择，轻资产模式对缺乏核心能力的星盛而言“”，其核心价值仍停留在“二房东”层面。

若无法提升管理能力、改善盈利与现金流，仅靠出售资产优化报表，其长期发展与估值将持续受制约。

结语：

商业地产早已告别增量扩张的野蛮生长，步入存量精耕的残酷淘汰赛，如果在行业模式迭代的浪潮中，既没有突破重资产枷锁的勇气与能力，也没有构建轻资产核心竞争力的底气，那么依靠出售资产、收缩规模也只能勉强续命。

这场“断臂求生”不是聪明的换道，而是被动的挣扎。商业物管的核心竞争力，不是“二房东”的租金差，而是品牌、招商与精细化管理的综合输出能力。

如何突破核心能力与现金流瓶颈，而非单纯规避风险，是所有区域型商管公司必须面对的难题，而星盛目前的选择，显然未能给出有效答案。

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