万科半年报笔记
一、资产负债表
不同于一季度的供应链缩表网页链接，二季度主要是保交楼缩表，资金链相对稳定
二、利润表
近两年来利润下降的雷，主要来源两点：1、“账面”亏损=资产减值损失+信用减值损失，2、实亏，高价拿地、低价卖房=净利润-减值损失。
今年二季度的剔除减值损失后的净利润已经扭亏为正，如果相信高层“推动房地产市场止跌回稳”能成功，那么第二点实亏已经可以排雷了。从边际上来看，开发的毛利率止住了几年的跌势，开始小幅回升。
真正的难点在于“账面”亏损的评估，犹如薛定谔的猫。虽说近两年减值损失已经计提了430亿，但大家都怕了，说白了心气虚了。
近两年，招保金、建发的这两项减值损失累计不足百亿，绿地是两百亿，中海、华润是港股，数据不好找，应该也在百亿上下。
所以，凭什么认为过去万科出于真实、谨慎或者洗澡等目的，减计得多，所以未来也应该减计得多，这种惯性思维要不得。所有靠谱的大型房企同台竞技，大家都是3k~1w亿货值，大数效应下，地域特征赋予的开发营收并不会有显著差异。所以，我反而认为万科减计得相对充足（绝对上肯定不干净，相对上那些大房企也未必更干净）。
此外，缩表过程三费未见减少，不咋地，不过或许有些折旧是记在三费里面，具有刚性。
三、经营情况讨论与分析
《经营情况讨论与分析》是每份财报最难写的一部分，其他部分都是客观为主，这一部分是开篇部分，既要凝练总结，又有基于管理层的展望，今年半年报的措辞明显乐观一些。
2024年年报：全力以赴保障经营稳定，推动公司改革化险与融合发展。
2025半年报：全力以赴推进经营改善，促进开发业务回归良性循环。
四、毛利率
毛利率跟房屋交付一样，都满足前低后高的季节性规律
很显然，开发+资产经营业务的毛利率、营业利润率都稳住了。笔者大胆地预测下，25年全年的开发+资产经营的毛利率有望重回10%以上（11%）。
但是，应为三费的刚性，25年末的营业利润率还在4%的低位。
五、营收
上文“率”的改善，并不代表“量”的改善。万科的苟意味着不进则退，24年还是“销售金额在15个城市位列第一”，25年上半年只能靠“在15个城市销售金额排名前三”强行挽尊。
上半年的营收好于我的预期网页链接，修正今年营收在2500亿，下降27%。未来2000亿营收会是底线。
补充一句题外话，25年半年报的《各业务发展情况》中，剔除了24年报的“酒店与度假业务”
六、有息负债
1、银行没有抽贷，反而小幅增加；
2、大股东借款替代债券融资；
3、25年半年报和一季度报的新增融资综合成本都是3.39%，可能是年初与银行签署的框架融资合同，约定利率都是3.39%，公司根据需要分批次提款；
4、24年3月末提出的“未来两年削减付息债务1000亿以上的目标””，据悉付息债务≠有息负债，证代说付息债务是供应链融资，虽然应付账款表面是零息，但提前归还，可以将应付账款打折，举个例子，100亿应付欠款，如果30天内还清9折只用还90亿，90天还清95折要还95亿，如果180以上归还则是原价100亿。这么看应付账款的提前还清IRR最高。
七、存货
完工、拟建存货这半年减量不大，存货的下降主要是在建规模的收缩。
这就意味着现房销售货架上的还是满的，下半年的营收得以保障。
存货底蕴的下降其实还好，原因有二：一是因为现在万科的周转率再加快，拿地半年即可首售，只要万科判断行业方向好转，土拍市场拿地后，从存货到营收的变现过程还是挺快的；二是全部拟建、在建项目，到建设后的“预计总投资”，会使存货从4700+亿变成6100+亿。
各城市存货分布较24年末网页链接还是有一定变化的
TOP50存货项目排序
