$汤臣集团(00258)$ 现价的汤臣（2.62港元/股）可以视同汤臣君品的项目公司，加基本免费送的两栋自持收租汤臣一品住宅，再加赠送的若干优质的浦东商办酒店高尔夫球会。重点是君品。

派息方面，宣派3.0亿港元现金，即0.135港元/股，不应该不满意，因为君品的收获季才刚开始。25年，经营净现金流，即君品的净回款，只有不到0.4亿港元。汤臣一年收的各种租金都比它多。虽然账上有现金23.1亿，但是还有11.3亿的银行借款于今年26年到期须偿还。假设23.1亿的现金还了11.3亿的借款，再付9.3亿的流动净应付，就剩2.5亿了。汤臣的资产负债表非常健康，多数房地产开发商不可同日而语。比如说，总计13.5亿的银行借款，均有抵押物，其账面值43.3亿，而借款利率仅3.5%。除此13.5亿外，再没有别的有息负债了。

未来的派息，一来自销售君品的“受限制银行结余”，这一项从24年底的32.1亿增加至45.0亿港元。二来自合约负债，即君品二、三期的预售款，这一项从24年底的33.5亿增加到59.3亿港元。三来自君品的四、五、六期开发销售。

最后，去年6月，大股东以股代息，以2.56港元的成本，增持了2亿港元以上的股票。以股待息的机会成本就是放弃掉的2亿多现金。其中道理并不复杂，耐心和大股东同舟共济即可。