初恋安全边际：地产股投资与贝壳财报

相信不少人对地产有很深感情，就像是对情窦初恋的那个阿婷。

一、地产大盘

此时此刻，地产行业，鸟瞰全景，北风萧瑟而冰封千里。房地产企业整体的前三季度，用一句话来概括： 营收持续下降，毛利率在磨底、费率整体走高、减值一直计提，利润继续大降。

根据克尔瑞的数据，2025年10月百大房企的销售操盘金额是2530亿，同比减少41.9%，是2024年4月以来最淡的数字。

房地产开发商不是不能投，但我有许多个人偏好方面的前提条件，就像富婆不是不能爱但我有我的底线。比如只投国企——或许民企里唯二的例外是滨江和龙湖——但我自觉开发商这块可以告别私营，一刀切保险一点。融资渠道、资金成本、项目优势、信用担保、blah blah，实在不可同日而语。许多时候“一刀切”是个贬义词，但在房地产选股上，“一刀切”充满了母亲般的仁慈。

房地产投资有几个思路，一点抛砖引玉，诸君参考探讨。

第一条思路是求胜率，下注最优质的一批住宅地