德祥地产 7000 万配股押注 Web3：传统房企转型 RWA 赛道，复牌股价飙涨 75%

2025 年 11 月 25 日， $德祥地产(00199)$ 公告复牌并披露重磅配售方案：以每股 0.7 港元的价格向瑞凯集团（The Reynold Lemkins Group (Asia) Limited）配售 1.008 亿股新股，占扩大后股本 10%，净筹约 6876 万港元。此次配售定价较停牌前 0.84 港元折让 16.67%，较前五个交易日平均收盘价 0.848 港元折让 17.45%，认购方实益拥有人刘浩然将获任公司执行董事，且股份设有 12 个月禁售期，显示出投资方对转型战略的长期绑定意愿。

从资金用途来看，德祥地产的布局极具针对性：30% 用于融入 Web3 生态推动地产业务转型，25% 投资 AI、区块链等协同项目，25% 扩大战略伙伴与地域覆盖，20% 补充营运资金。

这一分配比例清晰勾勒出 “生态融入 - 技术赋能 - 市场扩张 - 资金保障” 的转型路径，标志着这家传统房企正式踏上 “不动产 + 数字资产” 的跨界之路。

转型背后：亏损收窄但压力仍存，Web3 成破局关键

德祥地产的转型抉择并非偶然，而是基于行业环境与自身财务状况的理性选择。

根据最新中期业绩，公司截至 2025 年 9 月 30 日实现收益 700 万港元，同比减少 27.38%；股东应占亏损 1.21 亿港元，虽较上年同期的 5.04 亿港元大幅收窄 76%，但仍处于亏损状态。

亏损收窄主要依赖费用控制与非经常性损益减少，核心地产业务仍面临物业估值下跌、销售疲软等压力 —— 期内投资物业公平值减少 2700 万港元，合营公司商业物业公平值亏损 7130 万港元，且无物业存货出售导致收益承压。

与此同时，传统地产行业的流动性困境加剧了转型迫切性。数据显示，2025 年全球 RWA（现实世界资产）市场规模已达 267 亿美元，同比增长超 50%，而房地产作为核心底层资产，通过代币化可解决大宗物业流动性不足、投资门槛高的痛点。

对德祥地产而言，其 35.65 亿港元的资产规模（2025 年报数据）中，大量实体物业存在盘活空间，Web3 转型成为突破增长瓶颈的重要抓手。

行业信号：房企扎堆 RWA 赛道，香港成转型热土

德祥地产的动作并非孤例，2025 年以来，房企跨界 Web3、布局 RWA 已形成行业趋势。

绿地集团率先将香港铜锣湾写字楼资产代币化，29 亿港元资产拆分为 100 万份数字权益，2100 港元即可投资，72 小时内全部售罄；新城发展成立数字资产研究院，探索吾悦广场资产收益代币化；佳兆业资本宣布转型 RWA 后，股价单日最高飙升 380%，最终收涨 254.8%，市值攀升至 7 亿港元。

这一趋势的背后，是香港作为 RWA 监管与基础设施高地的吸引力。

2025 年 8 月，全球首个 RWA 注册登记平台在香港上线，提供合规登记、信息披露等全生命周期服务，且香港证监会的沙盒机制与 STO 框架，为房企资产代币化提供了清晰路径。

德祥地产作为港股上市企业，可依托香港的制度优势，选择直接资产代币化、与 Web3 平台合作、设立孵化子公司等成熟模式推进转型，其 6876 万港元融资中，用于生态融入与战略投资的 55% 资金，有望快速落地试点项目。

股价异动：转型预期驱动的估值重构信号

复牌即暴涨：市场用脚投票转型逻辑

德祥地产的股价表现成为转型预期的直接晴雨表。11 月 25 日上午 9 时恢复交易后，公司股价开盘即冲高，盘中涨幅一度突破 75%，虽随后略有回落，但截至当日午盘仍维持超 50% 的涨幅，显著跑赢同期恒生地产指数（当日微涨 0.3%）。

这一走势与佳兆业资本的转型行情形成呼应 —— 后者在 2025 年 9 月 17 日公告 RWA 转型计划后，次日股价最高飙升 383%，创下单日振幅纪录，印证了资本市场对 “地产 + Web3” 转型故事的高度认可。

配售定价与股价反应的深层逻辑

此次配售 16.67% 的折让率看似较高，实则暗藏双重考量：对认购方而言，折让是承担 12 个月禁售期风险的合理补偿，且刘浩然作为新入执行董事，其长期持股意愿可降低市场对 “短期套利” 的担忧；对公司而言，这一价格既保证了融资足额落地，又为二级市场预留了上涨空间 —— 复牌后的冲高行情表明，投资者更看重转型带来的长期估值弹性，而非短期折让带来的成本差异。

估值锚点切换：从 “地产 PE” 到 “科技 PS” 的过渡

股价异动的核心在于估值逻辑的切换。停牌前，德祥地产作为传统房企，市场主要以 “净资产折价率” 和 “亏损收窄幅度” 为估值锚点，其 0.84 港元的股价对应的市净率不足 0.3 倍，处于行业低位。

而转型公告发布后，市场开始参照 Web3 及 RWA 赛道公司的估值体系进行重估 —— 佳兆业资本转型后，即便上半年仅实现 446 万港元溢利，仍凭借 RWA 布局获得 7 亿港元市值，显示出 “转型预期溢价” 的强大驱动力。

德祥地产若能落地首个资产代币化项目，估值锚点有望从 “地产资产清算价值” 转向 “数字资产运营空间”，进一步打开股价空间。

机遇与风险：转型路上的双重考验

潜在机遇

1. 资产重估空间：若成功将旗下物业代币化，可打破传统产权分割限制，通过碎片化权益吸引全球投资者，提升资产流动性与估值水平，参考绿地集团案例，代币化后资产交易效率提升显著。

2. 协同效应释放：AI、区块链技术的应用可优化地产开发、运营、租赁全流程，而战略伙伴拓展与地域市场扩张，有望打开增量空间。

3. 资本关注度提升：转型 Web3 概念已成为港股房企的估值催化剂，佳兆业资本、酷派集团等转型企业均获得市场热捧，德祥地产复牌后盘中涨逾 75%，印证了市场对转型逻辑的认可。

核心风险

1. 转型不及预期：Web3 与地产的融合仍处于探索阶段，技术落地、合规备案、市场接受度等存在不确定性，且德祥地产暂无相关业务经验，需依赖战略投资与合作推进。佳兆业资本的案例显示，与持牌虚拟资产平台的合作是股价持续走强的关键，若德祥地产未能快速落地类似合作，短期涨幅可能面临回调压力。

2. 监管政策变动：尽管香港对 RWA 持鼓励态度，但跨境资产代币化仍需遵守外汇管制、证券监管等多重规则，合规成本可能高于预期。

3. 短期业绩压力：转型投入短期内难以见效，公司仍需面对地产主业的经营压力，6876 万港元融资中仅 20% 用于营运资金，流动性改善有限。

结语

德祥地产的 7000 万配股转型，是传统房企在行业调整期的一次主动求变。在 RWA 赛道爆发与香港政策红利的双重加持下，其转型路径具备可行性，但成功与否仍取决于落地执行能力与风险控制水平。

对于投资者而言，需关注其战略投资落地进度、合作伙伴选择及首批代币化项目进展；对于行业而言，这一案例进一步印证了 “地产 + Web3” 的融合趋势，未来或有更多房企加入转型浪潮，推动行业从 “钢筋水泥” 向 “数字资产” 的价值重构。