新鸿基地产2025年年度报告阅读笔记

新鸿基地产是以6月30日为财年结束，因此12月31日是中期报告，而6月30日是年度报告，与其他公司类似，末期股息占比更大，本年度末期股息2.8港元，中期股息是0.95港元。

新地双轮驱动做得很平衡，一方面是开发物业，主要出售住宅，和部分商业地产产品，比如写字楼，赚取利润。另一方面，擅长开发大型综合体，除了出售部分住宅产品以外，相当部分开发的优质商业地产留作自持，用作出租和长线投资。长期积累下来，如同滚雪球，形成了规模相当大的多元化商业物业投资组合。这部分资产产生长期经营性现金流，既能稳定收入和利润，又能在年景不好的时候帮助集团度过难关，形成了一个商业地产长期投资为核心的商业模式。

阅读新地的报告，多次可以看到「 以 心 建 家 」和以客为先的理念以及保留优质资产用作出租和长线投资的提法，让我留下印象，新地是一家秉持长期主义的家族企业。总体而言，像新地这样已经传承了两代人的企业经历过很多次经济周期的洗礼，对房地产以及商业的理解相当深刻，这是时间和经验的沉淀和磨砺。新鸿基地产年度报告阅读笔记把重点放在香港和内地的物业投资上。

業績

截 至 二 ○ 二 五 年 六 月 三 十 日 止 的 年 度 ， 本 集 團 在 撇 除 投 資 物 業 公 平 值 變 動 的 影 響 後 ， 可 撥 歸 公 司 股 東 基 礎 溢 利 為 港 幣 二 百 一 十 八 億 五 千 五 百 萬 元，去 年 為 港 幣 二 百 一 十 七 億 三 千 九 百 萬 元。 每 股 基 礎 溢 利 為 港 幣 七 元 五 角 四 仙 ， 去 年 為 港 幣 七 元 五 角 。

股息 董 事 局 議 決 派 發 截 至 二 ○ 二 五 年 六 月 三 十 日 止 年 度 的 末 期 股 息 每 股 港 幣 二 元 八 角 ， 派 發 日 期 為 二 ○ 二 五 年 十 一 月 二 十 日 。 連 同 中 期 股 息 每 股 港 幣 九 角 五 仙 ， 全 年 每 股 派 息 港 幣 三 元 七 角 五 仙 ， 與 去 年 相 同 。

業務回顧

物業發展溢利及租金收入

物 業 發 展 溢 利

回 顧 年 內，來 自 物 業 銷 售 的 溢 利 為 港 幣 八 十 二 億 九 千 萬 元，去 年 為 港 幣 七 十 八 億 五 千 萬 元。按 所 佔 權 益 計 算，年 內 錄 得 的 合 約 銷 售 總 額 約 港 幣 四 百 六 十 六 億 元 。

租金收入

連 同 所 佔 合 營 企 業 及 聯 營 公 司 的 租 金 收 入 計 算 ， 集 團 年 內 的 總 租 金 收 入 按 年 下 跌 百 分 之 二 至 港 幣 二 百 四 十 四 億 六 千 一 百 萬 元 ， 淨 租 金 收 入 按 年 下 跌 百 分 之 三 至 港 幣 一 百 八 十 三 億 九 千 二 百 萬 元 。

香 港 地 產 業 務

土 地 儲 備

截 至 二 ○ 二 五 年 六 月 三 十 日，按 所 佔 樓 面 面 積 計 算，集 團 在 香 港 的 土 地 儲 備 約 有 五 千 七 百 四 十 萬 平 方 呎 ， 當 中 約 一 千 三 百 三 十 萬 平 方 呎 為 發 展 中 且 可 供 出 售 的 住 宅。集 團 發 展 項 目 充 裕，足 夠 未 來 六 至 七 年 的 發 展 所 需。餘 下 部 分 中，約 三 千 七 百 七 十 萬 平 方 呎 為 多 元 化 的 已 落 成 物 業，其 中 絕 大 部 分 用 作 出 租 及 長 線 投 資， 為 集 團 帶 來 可 觀 的 經 常 性 收 入 。 集 團 將 繼 續 秉 承 其 一 貫 嚴 謹 的 理 財 守 則，在 合 適 時 機 補 充 香 港 的 土 地 儲 備，以 推 動 集 團 未 來 的 業 務 增 長 。

地 產 發 展

回 顧 年 內，隨 著 按 揭 限 制 放 寬 及 本 地 按 揭 息 率 回 落，香 港 住 宅 市 場 進 一 步 呈 現 回 穩 跡 象。專 才 和 學 生 持 續 流 入，帶 動 住 宅 租 金 和 租 金 回 報 率 穩 步 上 升，增 強 了 用 家 和 長 線 投 資 者 的 入 市 信 心。一 手 住 宅 成 交 活 躍，尤 其 是 配 套 齊 全、交 通 便 利 的 全 新 大 型 項 目。

年 內，按 所 佔 權 益 計 算，集 團 在 香 港 錄 得 的 合 約 銷 售 額 約 港 幣 四 百 二 十 三 億 元，為 過 去 五 個 財 政 年 度 的 最 高 水 平，主 要 來 自 啟 德 天 璽 • 天 第 1 期、西 沙 灣 發 展 項 目 第 1A(2)期 及 第 1B 期 Sierra Sea、 北 角 海 璇 II、天 水 圍 YOHO WEST PARKSIDE 和 屯 門 NOVO LAND 第 3B 期，以 及 元 朗 The YOHO Hub II 和 沙 田 瓏 珀 山 等 多 個 已 落 成 項 目 的 貨 尾 單 位。此 外，集 團 繼 續 推 售 中 半 山 帝 景 園 的 優 質 單 位，市 場 反 應 理 想，並 為 集 團 的 銷 售 額 帶 來 貢 獻。集 團 在 二 ○ 二 五 年 七 月 推 售 屯 門 NOVO LAND 第 3A 期 ， 銷 情 令 人 鼓 舞 。

物 業 投 資

回 顧 年 內 ， 集 團 在 香 港 的 租 賃 業 務 難 免 受 到 經 濟 不 確 定 因 素 所 影 響。連 同 所 佔 合 營 企 業 及 聯 營 公 司 的 貢 獻，集 團 物 業 投 資 組 合 的 總 租 金 收 入 按 年 輕 微 下 跌 百 分 之 二 至 港 幣 一 百 七 十 五 億 三 千 一 百 萬 元 。

年 内 集 團 物 業 組 合 的 整 體 出 租 率 維 持 在 滿 意 水 平 。 面 對 本 地 居 民 和 遊 客 消 費 模 式 的 轉 變，香 港 零 售 業 正 經 歷 轉 型。 在 充 滿 挑 戰 的 環 境 下，集 團 旗 下 商 場 積 極 擁 抱 市 場 變 化，透 過 創 新 及 快 速 應 變，成 功 保 持 高 人 流 及 消 費 者 熱 度。年 內，集 團 多 元 化 的 零 售 物 業 組 合 錄 得 約 百 分 之 九 十 五 的 出 租 率 ， 水 平 相 對 穩 定 ， 而 二 ○ 二 五 年 上 半 年 租 戶 銷 售 額 的 跌 幅 亦 顯 著 收 窄 。

Notes：零售物业组合出租率达到95%，相当稳健。~~

年 內，本 港 甲 級 寫 字 樓 市 場 仍 處 於 整 固 階 段。集 團 寫 字 樓 組 合 的 平 均 出 租 率 約 為 百 分 之 九 十，續 租 租 金 下 調。然 而，集 團 憑 藉 龐 大 且 多 元 化 的 物 業 組 合，涵 蓋 不 同 的 地 點、單 位 大 小、樓 層 面 積 和 租 金 水 平，成 功 達 至 高 續 租 率。集 團 對 留 住 租 戶 和 吸 納 新 租 戶 相 當 重 視 ， 積 極 主 動 並 不 時 為 寫 字 樓 設 施 升 級 和 提 升 物 業 管 理 服 務 ， 並 繼 續 與 租 戶 建 立 長 期 合 作 關 係 。

Notes: 香港写字楼组合的平均出租率90%，做得非常好。~~

集 團 繼 續 專 注 於 加 强 其 寫 字 樓 物 業 組 合 的 競 爭 優 勢 ， 包 括 四 通 八 達 的 交 通 網 絡、細 心 周 到 的 物 業 管 理 服 務、高 水 平 的 綠 色 建 築 標 準，以 及 由 集 團 商 場 和 酒 店 提 供 的 完 善 商 業 配 套 設 施。地 標 項 目 國 際 金 融 中 心 和 環 球 貿 易 廣 場 佔 市 場 之 利 ， 能 充 分 把 握 當 前 升 級 搬 遷 的 趨 勢，出 租 率 約 為 百 分 之 九 十 二。創 紀 之 城 寫 字 樓 群 不 時 定 期 翻 新 和 升 級，在 市 場 保 持 競 爭 力。

在 未 來 兩 三 年，隨 著 多 個 興 建 中 的 項 目 相 繼 落 成，集 團 的 經 常 性 收 入 基 礎 將 進 一 步 擴 大，並 陸 續 為 集 團 貢 獻 新 增 收 入。承 接 集 團 標 誌 性 商 場 APM 的 成 功 經 驗 ， 新 商 場 Scramble Hill(三 布 目 )將 於 二 ○ 二 五 年 下 半 年 起 分 階 段 開 業，預 計 與 APM 和 集 團 附 近 的 寫 字 樓 群 產 生 協 同 效 應。商 場 位 於 觀 塘 The Millennity 的 基 座，總 樓 面 面 積 約 五 十 萬 平 方 呎。位 於 啟 德 的 天 璽 • 天 Mall 是 集 團 優 質 住 宅 項 目 天 璽 • 天 的 基 座 商 場，計 劃 自 二 ○ 二 五 年 第 四 季 起 分 期 開 業。商 場 總 樓 面 約 二 十 二 萬 平 方 呎 。團 位 於 西 九 龍 的 發 展 項 目 勢 將 為 現 代 辦 公 室 定 下 新 標 準 。 高 鐵 西 九 龍 總 站 發 展 項 目 涵 蓋 優 質 寫 字 樓 及 商 場 ， 採 用 尖 端 的 可 持 續 建 築 規 格，融 合 親 自 然 設 計 及 以 健 康 為 本 的 元 素，如 開 放 式 空 間 及 大 量 綠 化 區 域 。 其 寫 字 樓 部 分 IGC 現 正 進 行 預 租 ， 計 劃 於 二 ○ 二 六 年 初 開 始 交 付 租 戶 。 項 目 的 商 場 部 分 總 樓 面 面 積 約 六 十 萬 零 三 千 平 方 呎 ， 將 匯 聚 多 元 化 的 時 尚 生 活 店 舖 和 嶄 新 形 式 的 餐 飲 選 擇。藝 術 廣 場 大 樓 項 目 位 於 西 九 文 化 區 的 臨 海 地 段， 毗 鄰 M+博 物 館，坐 擁 維 港 的 壯 麗 景 致，並 將 提 供 佈 局 靈 活 及 設 有 露 台 的 優 質 寫 字 樓 。 這 兩 個 地 標 項 目 落 成 後 將 進 一 步 豐 富 集 團 在 該 區 的 多 元 化 物 業 組 合 。

內 地 地 產 業 務

土 地 儲 備

截 至 二 ○ 二 五 年 六 月 三 十 日，按 所 佔 樓 面 面 積 計 算，集 團 在 內 地 的 土 地 儲 備 合 共 約 六 千 五 百 三 十 萬 平 方 呎。土 地 儲 備 中，約 四 千 四 百 二 十 萬 平 方 呎 為 發 展 中 物 業 ， 當 中 逾 百 分 之 五 十 將 發 展 為 可 供 出 售 的 優 質 住 宅 和 寫 字 樓 。 餘 下 約 二 千 一 百 一 十 萬 平 方 呎 為 已 落 成 物 業，主 要 用 作 出 租 及 長 線 投 資，絕 大 部 分 是 分 佈 在 一 線 和 主 要 二 線 城 市 核 心 商 業 地 段 的 地 標 綜 合 物 業 ， 位 置 優 越 。 集 團 將 繼 續 發 展 內 地 的 現 有 項 目，專 注 提 供 優 質 的 物 業 和 服 務， 以 適 應 顧 客 持 續 轉 變 的 需 求 。

集 團 將 繼 續 發 展 內 地 的 現 有 項 目，專 注 提 供 優 質 的 物 業 和 服 務， 以 適 應 顧 客 持 續 轉 變 的 需 求 。

地 產 發 展

自 二 ○ 二 四 年 第 四 季 起 ， 貸 款 市 場 報 價 利 率 和 存 款 準 備 金 率 下 調，加 上 購 房 限 制 放 寬，種 種 積 極 政 策 為 內 地 主 要 城 市 的 住 宅 市 場 提 供 支 持。此 外，上 海 和 杭 州 等 部 分 城 市 的 土 地 市 場 亦 有 進 一 步 改 善 的 跡 象 。

回 顧 年 內，按 所 佔 權 益 計 算，集 團 在 內 地 錄 得 合 約 銷 售 額 約 人 民 幣 四 十 億 元 ， 銷 售 額 主 要 來 自 合 作 發 展 項 目 蘇 州 湖 濱 四 季 第 2 期，以 及 廣 州 御 華 園 和 峻 鑾 的 新 一 批 住 宅 單 位。湖 濱 四 季 第 2 期 位 處 蘇 州 金 鷄 湖 南 岸，共 提 供 七 十 四 間 獨 棟 別 墅，住 客 可 享 恬 靜 湖 景 及 寧 謐 的 生 活 體 驗，其 中 五 十 間 優 質 別 墅 在 年 内 推 售，市 場 反 應 令 人 鼓 舞 並 迅 即 沽 清 。

物 業 投 資

回 顧 年 內，連 同 所 佔 合 營 企 業 及 聯 營 公 司 的 收 入，集 團 在 內 地 收 租 物 業 組 合 的 總 租 金 收 入 按 年 下 跌 百 分 之 二 至 人 民 幣 五 十 七 億 一 千 三 百 萬 元。儘 管 新 落 成 項 目 為 集 團 帶 來 新 增 貢 獻，但 零 售 物 業 組 合 的 營 業 額 租 金 減 少 及 寫 字 樓 租 金 受 壓 ， 導 致 整 體 租 金 收 入 輕 微 下 跌 。

儘 管 内 地 的 寫 字 樓 市 場 面 對 環 球 經 濟 不 明 朗 和 新 供 應 充 裕 等 挑 戰，集 團 寫 字 樓 物 業 組 合 憑 藉 其 競 爭 優 勢，繼 續 受 惠 於 升 級 搬 遷 的 趨 勢。其 主 要 優 勢 包 括 卓 越 的 建 築 標 準、便 捷 的 交 通、專 業 的 物 業 管 理 服 務 ， 以 及 集 團 綜 合 項 目 內 商 場 和 酒 店 所 提 供 的 完 善 配 套 設 施，使 集 團 能 夠 有 效 吸 納 及 留 住 租 戶，在 行 業 的 激 烈 競 爭 中 突 圍 而 出 。 集 團 在 上 海 的 甲 級 寫 字 樓 憑 藉 卓 越 的 ESG 表 現 ， 能 充 分 把 握 便 利 企 業 遷 移 措 施 所 帶 來 的 機 遇。ITC 第 三 期 A 座 的 出 租 率 上 升 至 近 百 分 之 八 十 ， 為 集 團 的 經 常 性 收 入 帶 來 貢 獻 。

Notes: 内地的写字楼组合承压还是比较大，字里行间都体现了竞争激烈。

發 展 中 項 目 方 面 ， 上 海 大 型 項 目 ITC 即 將 完 工 ， 將 為 集 團 的 內 地 業 務 寫 下 另 一 里 程 碑 。 ITC 第 三 期 的 餘 下 部 分 包 括 B 座 辦 公 大 樓 、 旗 艦 商 場 ITC Maison 和 上 海 徐 家 匯 中 心 安 達 仕 酒 店 ， 預 計 將 於 二 ○ 二 五 年 底 前 完 工。B 座 的 預 租 工 作 正 在 進 行。隨 著 位 於 ITC 的 優 質 酒 店 快 將 開 幕 ， 項 目 的 配 套 更 趨 完 善 ， 將 有 利 帶 動 寫 字 樓 的 租 務 活 動 。 ITC Maison 第 一 期 將 於 二 ○ 二 五 年 下 半 年 開 業，屆 時 將 提 供 眾 多 餐 飲 選 擇，包 括 供 應 全 日 餐 單 和 首 次 落 戶 徐 家 匯 的 餐 廳。ITC 第 三 期 以 行 人 天 橋 和 戶 外 廣 場 連 接 周 邊 社 區 ， 在 最 後 一 期 落 成 後 ， 整 個 ITC 項 目 將 成 為 上 海 矚 目 的 商 業 地 標 。

集 團 位 於 杭 州 錢 江 新 城 中 央 商 務 區 的 合 作 發 展 項 目 杭 州 國 際 金 融 中 心 正 分 期 發 展 。 位 於 匯 西 的 甲 級 寫 字 樓 杭 州 國 際 金 融 中 心 匯 西 辦 公 樓 一 座，總 樓 面 面 積 約 三 十 七 萬 八 千 平 方 呎，預 租 進 展 良 好，並 已 於 二 ○ 二 五 年 七 月 開 始 交 付 租 戶。集 團 另 一 個 綜 合 項 目 蘇 州 環 貿 廣 場，可 俯 瞰 蘇 州 金 雞 湖，將 包 括 優 質 寫 字 樓、基 座 商 場 以 及 住 宅 環 貿 滙 。 該 項 目 已 經 平 頂 ， 現 正 進 行 內 部 裝 修 。

其 他 業 務

酒 店

回 顧 年 內，海 外 及 內 地 旅 客 增 加，大 型 盛 事 及 商 務 高 峰 會 等 活 動 再 度 活 躍，加 上「 演 唱 會 經 濟 」興 起，帶 動 集 團 在 香 港 的 酒 店 業 務 取 得 滿 意 表 現。受 惠 於 商 務 旅 客 回 歸 及 新 股 上 市 活 動 增 加，香 港 四 季 酒 店 表 現 良 好。年 内，集 團 旗 下 香 港 酒 店 的 客 房 收 入 持 續 改 善，入 住 率 亦 維 持 在 高 水 平，但 消 費 模 式 的 轉 變 對 酒 店 的 餐 飲 業 務 收 入 造 成 壓 力 。

集 團 酒 店 的 管 理 團 隊 採 取 措 施 ， 讓 享 有 協 同 效 應 的 各 酒 店 提 升 營 運 效 率。此 外，「 帝 賞 」會 員 計 劃 持 續 擴 大，會 員 人 數 已 超 過 二 十 三 萬 。 該 計 劃 與 The Point 緊 密 合 作 ， 成 功 吸 引 顧 客 多 次 消 費 ， 並 為 集 團 的 地 產 和 酒 店 業 務 帶 來 協 同 效 應 。

在 內 地 擴 大 免 簽 政 策 的 帶 動 下，國 際 旅 客 增 加，上 海 浦 東 麗 思 卡 爾 頓 酒 店 維 持 高 入 住 率 。 南 京 河 西 安 達 仕 酒 店 和 蘇 州 四 季 酒 店 的 業 務 持 續 穩 定 增 長。展 望 未 來，ITC 第 三 期 綜 合 項 目 內 的 上 海 徐 家 匯 中 心 安 達 仕 酒 店 將 提 供 超 過 二 百 六 十 間 高 級 客 房 ， 預 計 於 二 ○ 二 五 年 底 前 開 業 。

集 團 財 務

集 團 對 審 慎 理 財 的 堅 持 為 持 續 增 長 奠 下 基 礎 ， 有 助 集 團 應 對 未 來 的 挑 戰 和 把 握 良 機。集 團 的 財 務 狀 況 保 持 穩 健，擁 有 低 借 貸 比 率、充 裕 的 流 動 資 金、有 序 的 債 務 償 還 時 間 表 和 高 還 款 能 力。截 至 二 ○ 二 五 年 六 月 三 十 日 ， 集 團 的 淨 債 項 與 股 東 權 益 比 率 為 百 分 之 十 五 點 一 ，利 息 覆 蓋 率 達 六 倍。淨 債 項 和 借 貸 成 本 下 跌，推 動 集 團 的 財 務 比 率 較 去 年 有 所 改 善 。

Notes：集团财务状况非常稳健，净债项与股东权益比率为15.1%。

集 團 繼 續 成 爲 本 港 信 貸 評 級 最 高 的 地 產 商 之 一 ， 年 內 獲 穆 迪 確 認 A1 評 級 ， 展 望 上 調 為 穩 定 ， 而 標 準 普 爾 則 維 持 集 團 的 A+評 級 (展 望 為 負 面 )， 顯 示 集 團 維 持 審 慎 理 財 原 則 的 決 心 。

Notes：最高的信贷评级是资本和经营实力的体现。~~

集 團 成 功 取 得 足 夠 的 人 民 幣 融 資，以 達 成 降 低 借 貸 成 本 的 目 標， 以 及 更 有 效 地 平 衡 其 人 民 幣 資 產 和 負 債 。 集 團 於 年 內 發 行 了 人 民 幣 七 億 元 的 三 年 期 離 岸 人 民 幣 債 券。在 二 ○ 二 四 年 八 月，集 團 藉 著 內 地 較 寬 鬆 的 融 資 環 境 ， 以 極 具 競 爭 力 的 息 率 發 行 總 值 人 民 幣 二 十 億 元 的 第 二 批 商 業 抵 押 擔 保 債 券 。 集 團 獲 銀 行 業 界 鼎 力 支 持 ， 為 其 內 地 項 目 提 供 充 裕 的 信 貸 額 。

完成于2025年9月28日

$新鸿基地产(00016)$