闲聊我的商业地产组合

在投资商业地产之前，也不能免俗，买了国内的地产开发商保利和万科，成功的抓住了地产行业的牛尾巴，和部分雪球球友们一起摔进了沟里，成功的实现了反向共同富裕。正是“满纸荒唐言，一把辛酸泪呀。”

生活和投资还得继续，沟里爬出来，携手商业地产，走进新阶段。前期的探索中，学费也是必须要交的，正所谓“天赋不够，努力来凑”。金融街和soho中国就是我交的学费，真贵呀，又摔进沟里了，连soho中国的潘总石屹都颠到美帝了，小散又有什么话说，资本市场就是好，来去自由，都焦了，不得不割了，。

铺垫结束了，说回正题。在2020~2024年期间，香港股票市场那是凄风苦雨，我逆势构建了商业地产组合，主要目的是收息。主要的投资标的是香港老牌地产运营商为主，大都是家族企业。

1. 新鸿基地产，这是当我跟踪万科A时，建立了对该企业的认识，新鸿基地产就是万科在地产业学习的标杆之一，可叹老师没问题，万科可不是好学生，直接挂科了。在新地的年报里，常常可以看到“以心建家”和以客为先的理念。这家企业采用双轮驱动策略，获取综合体项目，建设完毕，住宅和非核心资产售出变现，优质商业地产保留作为长持收租之用，2025年收租收入244.61亿港币，净租金收入183.92港币，成为新地重要支柱。香港很多天际线项目就是出自新地之手。新鸿基地产的特点是异常稳健。新地是郭得胜家族最主要资产，也是香港最大的地产集团，没有之一，新地第二代三兄弟郭炳江，郭炳湘，郭炳联之间的豪门故事，可以写一本书了，喜欢看八卦的雪友那决不能错过。

2. 恒隆地产，恒隆地产是我投资时间最长，仓位最重，到目前为止，投资回报最差的公司，恒隆地产在中国大陆的经营就像一枚硬币，一面光鲜亮丽，上海恒隆，上海港汇恒隆，无锡恒隆都是扛鼎之作，另一面锈迹斑斑，沈阳的两座恒隆广场，以及天津恒隆，仅仅比烂尾能强一些，惨不忍睹，不忍直视。陈启宗致股东的信，我读过很多封，内容丰富，纵横捭阖，很早就提醒了大陆地产同行们，大杠杆会出大问题，危及生存，很有远见。陈家父子的投资有成功有失败，也正常，我个人仍然信任其人品。如果问我投资恒隆地产有什么感受，“长期在坑里，他已经不咳嗽了”。

3. 太古地产，太古集团的旗舰地产企业，太古集团是香港最早的几家英资洋行之一。太古地产主要聚焦于商业地产业务，北京三里屯太古里，颐缇港，成都太古里都出自太古地产之手笔。自从疫情开始，其他几家老牌港商都削减股息，唯有太古地产增加了股息。太古地产于2022年3月宣布未来10年投资1000亿港元的核心市场发展计划，其中500亿港元投向中国内地，300亿港元用于香港，200亿港元用于住宅买卖及东南亚项目，看起来很自信的样子。

4. 希慎兴业，主要经营利园，刚刚度过100岁生日。最近最大的项目就是加路连山道，投资额比较大，预期收益率不高，但是经营策略却比较清晰，新项目加路连山道与现有成熟项目是相邻的，被命名为“利园八期”，其目的是扩张利园区现有成熟项目的版图，百年企业有其特别的思考维度。

5. 九龙仓置业，主要资产是持有香港海港城和时代广场。九龙仓置业是加进组合的最后一个香港家族企业，他的特点是5个香港企业中最保守的一家，没有之一，最近几年没有扩展大的项目，负债率每年持续减少。九龙仓置业是香港船王包玉刚的家产，包玉刚弃船登岸，就投资了九龙仓，现在的持有者是二女婿吴光正家族。

6. 华润置地，华润集团学习能力是很厉害的，体现在很多行业和业务上，华润置地就是新鸿基地产的大陆翻版，也是地产开发+商业地产双轮驱动。但是华润置地地产开发规模远远比新地大，这是一个风险点，优点是万象系产品成功案例非常多，商业地产业务发展迅猛，2025年前三季度经营性不动产业务租金收入271.0亿元，按年增长13.0%。

7. 中国国贸，看惯了港股，大部分A股的估值基本没法看，今年发现了中国国贸，股权结构清晰合理，已经进入成熟收获期，位置北京CBD，相当不错。于是增加中国国贸进组合，和北京经济同呼吸共命运了，这是商业地产组合中的最新成员。

$新鸿基地产(00016)$ $太古地产(01972)$ $华润置地(01109)$

原创于2025年11月14日