听了中金26年房地产的报告，主要四部分：国内地产、商业地产、物业和香港地产。我大概记录一下里面的数据，地产相关我只持有新城。
1、国内地产：地产周期向上主要取决的4个因素，第一是有足够的需求，也就是在一个经济体中青年人的增速；第二是买房人群有较健康的支付能力；第三是有足够的加杠杆空间；第四是有限的供给条件。
目前情况是第一、第三都没什么问题，我们的城镇化率还有提升空间，居民杠杆率这些年也下降到相对合理水平。第二点主要是房价收入比，一线城市还是有点高，但是伴随房价下跌已经有所修复。
主要问题是第四点，由于16-21年的地产牛市，导致了大量的投资性地产，所以在下行周期释放出来大量二手房，好的方面是库存去化需要的周期从14个月降到11个多月，这还是在大量二手房上市的背景下实现的。同时，收储还在进行，新增拿地大幅下降，所以供给在快速收缩。
这部分预期是明年降幅继续收窄到个位数，还有1、2年的下跌，27年可能会看到回暖。头部的一些企业华润、中海、绿城等净清算价值都折价40%以上了。
2、商业地产：比较超预期，核心商业地产同店的零售额增速是具备比较强的韧性，逐季度复苏。26年社会消费品零售总额（社零）同比增长预期4%左右，和今年持平。其中线下消费渠道占比72%-73%之间，过去3年都是这个范围。购物中心整体新开业减少、闭店增加、新开业中翻新的占比达21%以上。
购物中心占社零的比例在11%左右，但是参考日本等发达国家占比都在20%左右，差距较大。
在购物中心行业，头部越来越集中，top10运营商零售额占比16%。从今年上半年来看，一线城市购物中心弱于2、3、4线城市，购物中心更多的还是自身在区域市场的排名，会更多的影响它整体的经营绩效，而不是说所在城市的环境背景。25年重奢商场复苏强于大众商场。
租售比方面过去几年可能行业还是持平略向下，相对来讲比较高的租售比的公司会有均值回归的压力。
3、物业：25年整体跑输大盘，只有绿城服务、滨江服务这种有些超额，26年行业整体的增速依旧和25年差不多，比较的平缓。主要的增长驱动力还是基础物业这个板块。这个板块的收入会占总收入的大概7成到8成左右，带动整个的收入大概会有一个5%到10%左右增长。除了物业以外的其他板块，基本上还是持平或者是略负这一个增长的拖累选项。
4、港股地产：今年表现还是比较好，很多核心标的已经回到历史新高附近，关注度也越来越高。最近几个月总体一二手房的成交量的加总起来是在5000套左右。这个数字位于荣枯水平附近，也就是说如果后续的成交量大幅的上升，量价齐升的话，可能香港地产市场就正式会进入到一个复苏和上行的周期里边。现在应该来说还是一个偏企稳的这样的一个状态。
另外也要看香港降息的幅度，如果明年美联储降息超预期，那么对于地产市场也会有一个催化。