$新城控股(SH601155)$

听了中金26年房地产的报告，主要四部分：国内地产、商业地产、物业和香港地产。我大概记录一下里面的数据，地产相关我只持有新城。

1、国内地产：地产周期向上主要取决的4个因素，第一是有足够的需求，也就是在一个经济体中青年人的增速；第二是买房人群有较健康的支付能力；第三是有足够的加杠杆空间；第四是有限的供给条件。

目前情况是第一、第三都没什么问题，我们的城镇化率还有提升空间，居民杠杆率这些年也下降到相对合理水平。第二点主要是房价收入比，一线城市还是有点高，但是伴随房价下跌已经有所修复。

主要问题是第四点，由于16-21年的地产牛市，导致了大量的投资性地产，所以在下行周期释放出来大量二手房，好的方面是库存去化需要的周期从14个月降到11个多月，这还是在大量二手房上市的背景下实现的。同时，收储还在进行，新增拿地大幅下降，所以供给在快速收缩。

这部分预期是明年降幅继续收窄到个