$绿城中国(03900)$ $建发国际集团(01908)$ 我最近绿城建发两个不断换，只有周末换加今天换是错的，大概亏了百分之0.8，还有高昂的手续费，当然，前面两次是对的，但是我搞清楚很多大的事情，这个比手续费重要多了。
我之前的思路就是建发应该比绿城贵50-100亿市值，所以我接近60亿时换建发，接近90亿时换绿城，以为可以这样赚点差价。然后我把这两个公司的基本彻底研究对比了一下，本来是想拿哪个都值得，但是最近一对比，有点晕晕的，但是又清醒了。
2022-2025年，建发市值基本是高绿城一个段位的，核心在绿城的21年以前的老库存，我们不讲利润，直接讲经营，举个例子，也就是说同样的2500亿货值，绿城新货值可能就是1000多亿，而建发有1800亿，也就是建发可以卖更多的新货值买很多的地，所以这一路下来，所有人都看好建发，不看好绿城。但是现实社会不是机构线性推理就能得出结论的，绿城在过去三年比建发能打多了。
2023年绿城赚了95亿，建发赚了70亿，2024年绿城赚了110亿，建发赚了75亿，也就是绿城用他那建发百分之70的钱赚了超过建发百分之40的利润，核心在2023-2025年这一段新产品去化率和利润率，绿城新的货值去化的干干净净，而建发新的货值只卖了百分之75，剩下的都是特殊楼层，很不好卖的，中介费，财务费都是钱
那么我们再继续看，今年建发手里2700亿货值，新货值2300亿，绿城2600亿货值，新货值1500亿，看着也是劣势，但是建发的2300亿其中700亿是2023年.2024年的很不好卖的库存，剔除后，就是绿城1500亿对建发1600亿，有点意思了，然后我们再来看建发这1600亿的货值质量和绿城对比，建发想做灯塔，好像很多设计师换成了浙派，比如孟凡浩，没做中式，上海6月并购后，上海楼市下来了，成都好像也买贵了，杭州蒋村50亿进去到现在还没开盘，整体净利润率7-8个点，而绿城也受到了25年楼市降温的不利，拿地净利润率10个点，现在也是7-8个点，但是10个点已经卖了500亿了应该。
所以2026年绿城和建发在拿地市场上也有一拼，管理层水平很要紧了现在。
我们顺着推一下2026年年底2027年年初的基本面，绿城2800亿货值，老库存700亿（自己卖了200多亿，政府置换200亿），权益420亿，建发老库存380亿（权益略高），因为都是3-4线卖不动了，300亿权益，也就是说绿城和建发库存只差了120亿，但是建发22-24年的特殊楼层到今年年底还有4.500亿，而绿城这一块估计就200亿了（25年底大概400亿），所以越到后边绿城的综合现金流是越来越好于建发，两个公司未来的比较是谁能把特殊楼层更快去掉，谁拿地更聪明。
最后我们说说净利润，2025年，绿城大概8-12亿，建发大概30-35亿，利润下降的原因是高利润率项目被少数股东分了，建发有优势，但是绿城有特别分红。然后我们看2026年建发提前上岸了，这个特别有意思，绿城结算110亿，建发结算70亿（假设不会有少数股东拿走好项目利润），假设绿城计提50亿，建发计提10亿，也就是2026年绿城业绩60亿，建发业绩也是60亿。那么我们再看2027年，因为绿城2027年上半年卖的净利润率都有10，下半年才下来，而建发净利润率都在7左右，所以2027年，绿城剔除老库存和建发权益其实是差不多，但是绿城赚了85亿，建发赚了65亿，我们假设2027年绿城计提5-10亿，建发不计提，最后的净利润绿城是75亿，建发是65亿，绿城超过建发10亿。
而新的2026甚至2027年的货值，平等的基础上，绿城是好于建发不少的，这个就是豪宅正宗，品牌正宗的优势，甚至2026年的拿地净利润率绿城可能又好于建发2个点。
所以最后的总结，就是楼市和香港一样常规性复苏，绿城市值会逐渐超过建发，可能年底的时候建发500亿，绿城600亿。
一起加油吧，不换了