$建发国际集团(01908)$ 以下是建发国际3月26日上午业绩发布会管理层（林伟国、田美坦等）完整、详细、原话级内容（不含业绩数字，纯发布会讲话/策略/判断）：
一、行业判断（林伟国+田美坦）
- 2026年以稳为主、不盲目扩张，现金流第一、安全优先、利润第二、规模第三 。
- 政策宽松但市场底未完全确立，去化与回款仍是全年核心挑战，不会出现V型反转 。
- 城市分化加剧：一线、强二线、核心省会韧性强；三四线、非核心区域持续承压 。
二、拿地与投资策略（最详细）
- 总投资规模：2026年新增土储不设权益目标 。
- 核心原则：以销定投、审慎优先、流动性为王、不追规模、严控利润率 。
- 利润率硬指标：所有新增项目净利润率必须≥7%、目标7%-9%，低于7%坚决不拿 。
- 城市优先级：A类（北上广深、杭州、厦门、成都、武汉、南京、苏州）；B类（强二线省会）；C类及以下不投 。
- 拿地纪律：
- 不囤地、快周转、滚动开发，拿地后6-8个月必须开盘 。
- 同区域去化不达预期（去化率<60%），暂停新增投资 。
-去化周期控制在18-24个月，清理低效/非核心土储 。
三、去库存与销售（CEO牵头，最详细）
- 优质库存（一线/强二线、产品力强）：稳价、提效、保利润，加大营销、提升服务、精准拓客。
- 常规库存：灵活定价、以价换量、保去化、保回款，不硬扛价格。
- 滞重库存（非核心、产品一般、去化>18个月）：加速处置、合作开发、资产盘活、降价清盘，不惜代价回收现金。
- 首开严控：新项目首开去化率目标≥60%，集团统一指挥
- 存量精耕：推进老盘新做（产品升级、配套优化、物业提升、社群运营）
- 价格策略：市场化定价、不捂盘、不赌涨价
- 2026供货：全年推盘货值约2700亿元，下半年集中供货（9-12月），重点在北京、杭州、成都、上海等核心城市加推 。
四、组织架构变革（已落地，最详细）
- 撤销三大区域
- 已售未结：约2500亿元，毛利率13%-15%，未来2-3年结算有保障、盈利稳定。
- 现金流管理：回款第一、支出第二、投资第三，月度现金流滚动预测、严格管控支出 。
六、轻资产与第二曲
- 美凯龙合作：参与美凯龙家居卖场轻资产运营，输出管理、品牌、供应链，不重资产 。
- 目标：2026年轻资产收入占比提升至8%-10%，长期目标15% 。
七、2026年核心目标（最详细）
- 不公开重提1500亿销售目标，不再追求规模排名，以利润、现金流、ROE为核心考核 。
- 五大核心任务：
1. 稳健运营：保交付、保品质、保口碑，交付率100%、零逾期 。
2. 优化土储：聚焦核心、严控利润、清理低效，土储结构更健康 。
3. 提升去化：去化率目标≥70%，回款率≥90%，现金流为正 。
4. 降本提效：管理费用率下降、融资成本维持低位、盈利能力提升 。
5. 轻资产突破：商业、长租、代建、美凯龙合作落地见效 。
- 整体基调：收缩战线、聚焦核心、苦练内功、稳健穿越周期，不冒进、不躺平、活下去、活得好 。