$中国金茂(00817)$
一、行业判断（陶天海+管理层）
- 行业仍在筑底期，无V型反转。
- 2026年基调：积极不激进、稳中求进、以销定投、现金流第一 。
- 城市分化极致：一线/强二线韧性强、三四线持续承压；金茂100%聚焦一二线。
二、拿地与投资（最核心）
- 2026权益拿地目标：300亿元（明确权益口径，非全口径） 。
- 总投资口径：按历史权益比例（约70%-80%）估算，全口径约375-430亿元 。
- 投资原则：积极不激进、收敛聚焦、精准投资、严控利润率≥8%。
- 区域聚焦：100%一线+强二线；北京、上海为绝对核心（2025年拿地占比66%）；重点长三角、京津冀、成渝、华中。
- 拿地纪律
- 以销定投、快周转：拿地后5-6个月开盘，10个月内现金流回正。
- 利润率硬指标：新项目净利率≥8%，低于8%坚决不拿。
- 同区域去化<60%，暂停新增投资。
- 投前测算、投中管控、投后复盘、失误追责。
- 土储结构：未售货值89%在一二线、29%在一线；去化周期控制18-24个月；清理非核心/低效土储。
三、去库存与销售（奋进计划）
- 奋进计划：2025-2027三年处置80%存量（约1600亿货值）；2025年完成36.2%（超目标35%）；2026年目标60% 。
- 存量分类处置（一盘一策）：
- 优质库存（一线/强二线、产品力强）：稳价、提效、保利润，精准营销、提升服务。
- 常规库存：灵活定价、以价换量、保去化、保回款。
- 滞重库存（非核心、去化>18个月）：加速处置、合作开发、降价清盘、回收现金。
- 销售目标：
- 2026可售货值2200亿元，去化率目标55%，销售稳中有升、排名保持前8。
- 首开目标：新项目首开去化率≥60%，集团统一指挥、事业部落地。
- 回款目标：回款率≥90%，纳入管理层核心KPI。
- 运营标准：全面推行6101224（6个月开盘、10个月现金流回正、12个月去化70%、24个月清
2026年五大核心任务
1. 销售稳增：去化55%、回款90%、排名前8、现金流为正。
2. 精准投资：权益拿地300亿、聚焦京沪、严控利润、优化土储 。
3. 存量盘活：奋进计划完成60%、清理低效资产、提升周转率 。
4，5
八、整体基调
- 不盲目冲规模、不躺平、稳健穿越周期；产品引领、客户至上、做优增量、盘活存量；从规模房企转向高质量城市运营商。