闵行一霸
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更新下我对新城的最新观点，估值还是不变：3年3.8，1年到3.25。因为最近股价涨了不少，所以相对的向上空间已经不多。
1年内估值是这么计算的：132 * 0.672 * 30% * 8pe。
新城在住开逐步出清后，住开方面的弹性就基本没有了，后面就是看商业方面的估值提升。重资产建设放缓之后，靠轻资产难以带来增速，后面就靠同店增长了。同店增长1-2年内是比较确定性的，再往后的话就比较难看清楚，需要跟踪了。
港股的商业地产的话，能够稳定派息的能给到14pe的估值，新城现在离派息显然还很远，暂时只能给到8pe。
后续需要跟踪三点：
1. 同店增速情况
2. 有息利率
3. 住开周期反转情况
新城目前价格看就是一个确定性比较高，边际改善带来的信用修复会持续提升估值，但是赔率已经一般的一个标的。