新城估值更新

把新城的估值重新细算了下，空间比我之前想象的还是要大一些的，大约看到28年底的话有88%的上涨空间。当然一年内的上涨空间和我之前算的接近，看到26年底约29%空间。

这里面已经充分考虑到重资产吾悦放缓之后导致的增速下滑，后面都只给了3-5%的增速，应该是比较保守的。考虑到吾悦偏年轻化，加上轻资产拓展，和部分在建重资产的投运，未来3年的低速增长应该还是问题不大。

未来3年住开逐步出清，有息负债也会进一步下降，这里已经考虑了吾悦会背掉80%的有息（去年资本化率22%）。随着降息趋势，未来的利率也会逐年降低，今年有高息美元债影响，下降不明显，后面三年年均下降0.5个百分点。

随着住开出清，公司利润体现，资产负债表进一步优化，相信估值也会逐年走高，从今年的8pe提高到28年的10pe，相比香港商业地产目前平均15pe看，还是显著低估，留有安全边际。

10pe是给新城发展的估值，因为在港股加上是控股公司，估值会打折。新城控股的估值到28年可以给到13pe左右，大约610亿市值，和现在比有69%的空间。

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