地产的终局
克拉美苏
· 浙江
$绿城中国(03900)$ $华润置地(01109)$ $建发国际集团(01908)$
绿城上周五出了预告之后，太多大V一本正经的胡说八道了，其实存量计提不是地产股的投资的主要矛盾了，只是次要矛盾了，到底还需要再计提150亿，还是250亿，其实不关键，因为22年之前的地能开发的基本都造的差不多了，现金流压力已经没有了。减值的多少只是未来两三年利润多一点少一点而已。
影响地产股最大的因素还是后面新房市场还有多大，从21年的一二三四线都能干，到22年开始一线和二线都能干，23年一线和强二线能卖得动，到24年只有上海，杭州，成都，北京，西安等主流地段能卖，到了现在只有这五六个城市的核心区能卖的动，市场已经和毒圈一样，越来越小，这么小的市场规模，能养活华润，中海，绿城，金茂这十来家开发商吗？ 未来市场规模会不会更小呢？
为什么欧美股市没有开发业务的地产上市公司（美国有一两家，市值也不大），都是持有类（商场）为主的，其实我们不得不承认，地产的大周期已经结束了，大陆的地产公司只能向香港的地产公司一样，80%的业务是商场，20%搞开发，也就是说现在没有暴雷的，还要再死掉一半。
我预测地产终局，也就留下五家开发商，华润，绿城，龙湖，建发，新城。每年新增的市场需求养不活那么多开发商，95%的城市的房子已经过剩。
年初的时候，我还在期盼着地产周期（15年重现），后面厚叔骂醒了我，我就卖掉了大部分开发业务的地产公司，猛do 创新药，AI科技，电力。其实后面越研究越发现电力非常好，能永续。