中海物业2025H1业绩解读
一、在管面积
2025H1新增在管面积31.8百万平，增长7.4%；同时，退出低效、亏损项目26.8百万平后，再管面积累计436.1百万平，增长1.2%。
新增在管面积中，独立第三方占84%，最近5年，公司新增再管面积中独立第三方分别占66%、56%、71%、63%、84%，证明了公司的外拓能力。
二、财务情况
1.收入及利润
公司总收入同比增长3.7%；整体毛利率17%，2024H1为16.8%，2024H2为16.6%，基本保持稳中有升的态势；归母净利润增长4.3%。
物业管理：
公司基石业务物业管理服务收入同比增长8.3%，占总收入的比重提升至78.9%，收入增长主要来自在管面积的增长；毛利率15.5%，去年同期15.4%；收入的增长来至来自于在管面积的持续上升。物业管理服务分部利润上升4.4%，占总额的72%。
非住户增值服务：
收入同比下降5.9%，毛利率13.4%，2024H1为14.1%，2024H2为13.1%。受到内地地产行业下行的影响，交付前服务（如发展中物业卖场示范单位的保安、清洁以及维修保养服务）、销项查验服务及顾问咨询服务收入减少。港澳地区于期内加大承接大型政府项目的维修保养工程服务，令工程服务收入保持增长，但该项业务毛利率较低。非住户增值服务子分部利润较去年下跌5.4%，占总额的8%。
住户增值服务：
收入同比减少11.6%，毛利率上升至35.2%，去年同期30.2%。1）内需消费趋于谨慎下，零售消费、美居服务及商业服务运营的需求转趋疲弱；2）小区资产经营服务透过二手房产买卖、租赁中介服务，并加大与地产商协作带来更多的中介服务费用分成，收入得以提升。住户增值服务子分部利润较去年上升2.2%，占总额的19%。
2.应收账款
贸易应收款增长至32.2亿元，比年初增长13.8%，快于营收增速的3.7%；关联方应收款10亿，比年初增长8.2%，这也说明了地产下行叠加经济疲软，对公司的影响非常之大。
三、分红
加上公司上市10周年1港仙的特别分红，本次中期分红10港仙，分红率提升至39%，但远低于市场预期，也远低于其他物业公司分红率。当然了，市场有一种说法，公司因为是介绍上市，并未从资本市场融资，所以公司分红的意愿不强。最近2年，领导部门都在鼓励公司大力分红，而公司并未积极响应，也从侧面反映了公司分红意愿不强。
四、其他
总体上来看，这份半年报略低于预期，再加上分红率并未大幅提升，很有可能就是第二日大跌的原因。展望下半年，暂未看到业绩能反转的积极因素，不出意外，全年也就5%上下的增速。但现在的这个业绩大概率是经营的底部，未来会更好。