高股息物业股：祈福生活服务
本文完成于6月3日，取的是当时的市值、股息等数据，之后无修改。
由于流动性非常小，当时没有公开发布，6月9日先发布于掘金者联盟。取前复权股价（期间对末期股息除权除息），按6月3日收盘价计算，股价至今已上涨13%+，按6月9日收盘价，股价已上涨10%+，但是依然低估。
本人模拟盘目前持有接近1%的祈福，为利益相关方，请谨慎参考本文分析意见。以下为正文：
前段时间刚看完一个物业公司，见《万字长文：滨江服务深度分析》网页链接，对物业公司也有了基本认知。一位朋友在留言中推荐了这家物业，于是趁热打铁看了一下。
这个公司的源头说来时间有点长了。30多年前，爱国港商孟丽红女士跟随丈夫彭磷基来到了其祖籍广州番禺，那时是黑漆漆一片荒郊野外，但是夫妇二人借鉴国外卫星城的概念，投资上百亿开发房地产，建成了曾经中国最大的小区——祈福新村。
根据第七次全国人口普查（2020 年）数据，祈福新村常住人口约为15万-16万人，其中港澳人士约2000人、外国人口约1600人。若计入流动人口（如临时居住者、租客等），实际居住人口约20万。
创业成功后，孟女士夫妇不仅大赚，也在内地和香港赢得了较高的政治地位，作为两地沟通的桥梁和使者经常出席各种活动、进行主旋律宣讲。他们还乐于慈善，累计捐资逾7.5亿元。
注：孟女士被选为第十四届全国政协委员、港澳台侨委员会委员、中华全国妇女联合会第十三届执行委员会委员等。
（一）主要业务
2024年末，公司为16个住宅区及5项纯商业物业或项目提供物业管理服务。从下图可看出，公司管理的住宅主要是在番禺区，纯商业物业主要在花都区。
注：本文类似图片均来自公司2024年年报。
祈福新村拥有完善的配套设施，商场，超市，菜市场，医院，公立和私立学校、幼儿园、酒店……。小红书上很多住户表示，从出生到老死，可以一辈子不出村。
注：以上来自小红书用户分享。
祈福生活服务的主要收入就是做各种配套服务，收入排在前三的业务是零售、物业、餐饮。
但是，在上市公司体外，实控人还拥有很多其他产业，包罗万象，基本上在这个地盘上方方面面的生意都有做：
2022年，祈福医疗向联交所提交上市申请，主要经营祈福医院、月子中心、护老服务中心、口腔门诊部，以及 5 家零售药房。2021年，祈福医疗收入达 12.06 亿元人民币，盈利达1.3亿元人民币，均超过祈福生活服务。但是不知道什么原因，最终没有上市。
关联交易方面，应收关联方款项总额不多，约1400万，占营收比重为3.8%。
贸易应收款的账期大部分在一年以内：
一、物业管理
公司的物业管理面积已经多年没有增加了，2025年会增加一点（250 千平方米），是为实控人在上市公司体外的医院、养老院、医疗保健机构提供物业管理服务。
2024年，由于“装修及设备装置服务”规模的不断缩小，公司将“装修及设备装置服务”与“物业管理服务”合并为单一报告分部。
二、零售业务
包括三个超市、一个生鲜市场、19个便利店。2024年下半年成立新公司，向小区和邻近地区经营的商业客户提供推出新鲜食品采购服务，所以零售收入有一定增长。
三、课外培训
包括4个学习中心，做课外辅导班和兴趣班。新冠疫情结束后，客户需求持续恢复和回升，并且公司成功推出新的兴趣班。
合同负债中，大部分来自预收的学费。
资讯科技服务
分为工程及维修服务、电讯服务两大类。
后者比较容易理解，是给电信、移动、联通等运营商做代理。
根据财报信息，前者与建筑活动、保安系统与软硬件集成有关。应收款项中，较多是与工程相关的。
配套生活服务
主要包括以下几类：
1、占比最大的是餐饮服务，包括学校食堂、餐饮顾问等。
“提供餐饮顾问服务，并每月收取固定顾问费”，我电话咨询公司具体服务内容，工作人员的解释是推广、做账等管理方面的服务。
由于盈利能力下降，于2025年一季度，公司停止为学校提供餐饮服务。因此，预计2025年餐饮收入和利润会出现下降。
餐饮除了以上两部分，还有一些其他的。
2、物业代理服务，就是地产中介，收入减少主要是销售新房收取的佣金收入减少。
3、职业介绍，主要是家政服务、派遣工人相关的。番禺区在这附近有很多工厂，不知道是不是与此有关系。
公司为了开展上述业务租赁房产，财务费用主要是租赁负债及利息。
除此之外，公司还有转租、分租的业务。资产负债表上的“投资物业”，就是为了赚取长期租金收益、经营租赁的使用权资产。
（二）财务情况
公司的收入和利润总体是稳定的。2016和2020年利润波动主要受税率变化的影响，2021-2023年由于疫情，教培等业务受影响。
公司整体毛利率40%+，明显高于滨江服务的20%-30%，是如何做到的呢？
从滨江服务来看，基础的物业管理服务，收入占比超过一半，但是毛利率不高。毛利率最高的是业主增值服务。
祈福生活服务是把业主增值服务做到极致了，方方面面都包了，“此山是我开，此树是我栽，要想在此住，留下买路财”，哈哈，而物业管理的收入占比只有23.6%。
下图的“分部业绩”我理解是指分部毛利润，计算可知，零售业务毛利率是16.3%，资讯科技服务是34.9%，物业管理是74%，校外培训是54.4%，物业代理是30.2%，餐饮服务最低，只有1.4%，难怪公司要停掉学校食堂了。
祈福的物业管理毛利率怎么会这么高？可能有下面几个原因：
一、几乎所有网友都认为祈福的物业费比较贵。雪球用户@落魄文人最近实地调研，物业费大约为3.79元每平米，而根据中指院数据，2024年12月广州市物业费均价是2.86元/平米。
二、整个祈福新村是一个超大社区，被称为“中国第一村”，规模效应非常明显。
三、祈福物业不是高端的定位，服务质量没有滨江那么好，人工等成本也没有滨江那么高。
另外，网友普遍反映，村里物价较高，超市、菜市场的价格偏贵，装修如果不用村里的会很麻烦，等等。
居民们住久了，也想到一些省钱的法子，比如去附近的钟村买菜、理发，用朴朴和美团买菜等。
那么，为什么物业费性价比低、物价贵，居民们还愿意住在这里呢？
下图红圈处是祈福新村的大概位置，其地理位置已经不算很偏。随着城市的发展，交通也比较方便，临近广州南站，附近通了地铁，可直达市中心。
由于村子很大，内部有村巴往返接驳，只是节奏比较慢，没有电驴速度快。社区临近多个高速路出入口，还有大巴直达深圳市区和深港口岸，用时约2个小时。
祈福新村的房价便宜，100万上下就可以买到一套不错的房子，房价明显低于同区平均水平。
刚需且预算有限，祈福新村是比较合适的选择。
现在广州首套房贷的最低首付比例已调整为商业贷款 15%、公积金贷款 20%。一套总价100万的房子，首付只需要15-20万，就可以在一线城市拥有属于自己的房产，诱惑还是蛮大的。
祈福新村二手房的去化速度在番禺区属前列，显著高于周边普通小区。刚需型中小户型（如 50-90㎡两房、三房）流动性最佳。旧区两房租金约1600-2000元/月，低廉的房租吸引了庞大的租客群体。
房子便宜，好多人也顾不上物业费贵、生活成本略高了，就像钝刀子割肉，不是一下子交一大笔，痛感没有那么强。
（三）分红
公司上市时间是2016年11月，上市至今股息再投入，年化投资收益率11.32%。但是，这样的投资回报有很大一部分来自于2023-2024年的大额特别股息。
之前公司的分红率是很低的。公司自 2019 年起制定了股息政策，每年派发不少于净利润 25% 的末期股息。
自 2024年3月27日起，公司修订股息政策，末期股息将不少于本公司拥有人应占综合溢利的50%。
注：理杏仁的分红率算法是第二年的净利润作为分母，口径不一样。
公司股权非常集中，创始人夫妇持股近73%。
6月20日即将举行的周年大会，还将审议回购10%股份的议案，但是从股权结构来看，港股规定 100 亿市值以下公司流通股占比最低为 25%，回购的空间较小。
如果分红，创始人可以获得大部分，损失掉的是少数流通股东获得的部分，还有分红出境的股息税。
从财报看，创始人的很注重节约成本。财报多次重复成本管控，2024年管理费用进一步下降。
孟女士给自己开的工资很少，一年只有20万，其他高管也不多。
其他港股公司在香港的办公室通常在中西区，这家公司比较另类，在港岛东区。年会地址是太古坊多功能厅，不像很多公司在五星级酒店。这些也反映了管理层务实、节约的风格。
2024年特别股息每股股份11.2港仙，于2025年3月18日派付。以当前股价0.53港元计算，股息率为21.3%。
现在买已经赶不上特别股息了，但是还能赶上末期股息4.5港仙/股，除权除息日是6月30日，派息日是7月31日。
如果将末期股息看作常规分红率，则2024年分红率略大于50%（具体数值取决于汇率），达到公司股息政策下限。以当前股价计算，仅末期分红的股息率就有8.5%。
缺点是，这只股票的流动性比较差，每天成交额只有几十万。
物业公司都是轻资产的生意模式，从资产负债表来看，公司的主要资产除了现金及等价物、定期存款，还有用于投资的银条。
这家公司喜欢做白银投资，认为可以使资产结构多元化，“受地缘政治紧张及持续行业需求推动，本集团对投资银条仍持乐观态度。在持续的宏观经济不确定性中，白银作为工业金属及避险资产的双重吸引力使其处于有利地位。”
根据财报披露，截止2020年末，通过渣打银行购买未分配银条80万安士，总对价1.03亿元，单价129元/安士。
2022年出售50万安士，所得款合计0.79亿元，单价158元/安士。
2024年又购买38万安士，总对价0.78亿元，单价205元/安士。
2024年末，持有68万安士，公允价值1.41亿元，单价207元/安士。
这么一算，公司的白银投资做得不错啊。
2020末到2024年末，白银价格上涨了60.5%，比同期的A股、港股表现可强多了（捂脸）。
一个问题是，公司从2023年开始有特别股息，这样的情况可持续吗？
首先看分红能力。
“现金及其等价物+定期存款-所有负债”=2.11亿元，公司有能力继续派发特别股息，最多0.21港元，按照0.53港元的股价，股息率为39%。
如果把白银投资部分加上就更多了，一共3.52亿元，但是这部分会不会分给股东，不确定性更大。
其次看分红意愿。
这个问题很难弄清楚，我本来已经放弃。但是后来突然想到，为什么是2023年？2023年有什么特殊之处？思路似乎变得明朗一些了。
作为一名爱国港商，也许实控人之前只是简单地将资金留存在自己持股约73%的公司，但是后来出于某种原因，可能觉得应该调整一下资金的战略布局。
如果是这样的话，可能仍会有较高的特别股息。当然，这仍然是无法很明确的。
不排除私有化的可能性，但是不应寄予过高期望。如果有私有化的想法，是不是在大额分红、股价上涨之前做更有利于大股东利益？
年报还提到，”本集团拟收购合适的物业管理公司，加快物业管理业务的增长。”2021年起，公司年报就这样写，但是并没有展开行动。
感兴趣的朋友，可以参加6月20日的年度股东大会，了解一下管理层的想法。
（四）祈福新村的过去、现在与未来
刚建好的时候，祈福新村是一个高档社区，有别墅，有洋房，一说住在这里，别人都会认为是有钱人。最早的业主很多是香港人，当时也有人称这里是二奶村。但是这些都已成为过去。
但是随着楼龄越来越旧，设施老化，老小区的问题越来越多地暴露出来——楼板隔音质量很差，停车位太少，水管年久生锈，早期组团墙体开裂、住户素质下降……。
祈福新村凭借较为便利的交通、低廉的居住成本，吸引了很多手头拮据的人。周围自然环境不错，有山有湖，绿化覆盖率超过70%，也吸引了一些退休的老人。
这里逐渐沦为鱼龙混杂的低档社区，被一些网友称为“九龙城寨”，很多有钱人迁出。虽然二手房流动性比较好，但是房价明显跑输广州大市。
但是如果只考虑居住，性价比是不错的，房价和房租都便宜，配套很齐全。社区内 18 所学校，教学质量不错，免费的公立、一年收费近10万的私立都有，满足不同需求。祈福医院是三甲，硬件好，但是据说医疗水平一般，收费偏贵，附近还有一家比较大的、更好一些的医院。
祈福新村会一直存在，而且祈福物业有很大概率会继续管理这里。
即使这些年电商、外卖发展得很成熟，也没有看到对祈福构成较大的影响。有约20万人生活在这个超大型社区，这些人会有各种各样需求，祈福就可以近水楼台，通过提供相关服务赚到钱。
但是，祈福新村越来越老旧，公司已经从过去赚有钱人的钱变成赚普通人的钱（能买得起百万房产不能称为穷人），以后可能是赚穷人的钱，穷人的钱少，不好赚啊。
祈福的定性应该是烟蒂股，业务规模小。如果乐观一点，预计未来保持稳定，如果悲观一点，预计未来会缓慢小幅下降。
不过，即便未来是小幅下降，现在的价格依然是足够便宜的。
公司市值是5.38亿港元，“现金及其等价物+定期存款+投资银条-所有负债”=3.52亿元人民币，也就是说，公司经营业务的估值实际只有5.38-3.52÷0.92≈1.55亿港元，即静态市盈率为1.55÷（0.975÷0.92）≈1.46倍。
即使不减去冗余的类现金资产，静态市盈率也只有5.07倍。
以当前股价计算，即将派发的末期分红，对应股息率为8.5%。
祈福最大的问题是流动性太差，每天的成交量很小，资金稍大一点就进出困难，摩擦成本高，如果公司突然发生一些意向不到的变化，比如改变股息政策等，想卖出也不容易。参考我之前买过的中国动向，买入和卖出都需要好几个交易日才能完成。
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