买入富森美

我买入富森美的逻辑：拉长时间看，随着经济发展成都的核心地段的土地价值增值 必然导致租金持续增长。

以下从土地价值逻辑、租金增长动能、企业护城河、风险对冲四个维度展开分析：

一、土地价值逻辑：成都核心地段的稀缺性不可复制

1. 城市能级支撑长期价值

人口持续流入：成都常住人口超2100万，近三年年均新增约20万人，相当于每天新增2个满员小区的需求。人口净流入是核心区房价的最强支撑（没有之一）。

产业升级强化购买力：电子信息、生物医药等产业集群已形成，天府新区高新技术企业突破3000家，高收入群体扩大直接推高核心区资产价值（可以参考一下之前蚂蚁上市间接产生的高收入人群，直接带飞杭州本地房价）。

2. 土地供应刚性约束

主城区土地稀缺：2025年成都金融城板块二手房均价达4.16万元/㎡，交子公园地块楼面价突破4万/㎡，未来新房价格可能攀升至6万/㎡以上。核心区新增土地近乎枯竭，存量物业成为“绝版资产”。

政策导向加剧分化：2024年成都全面取消限购后，市场呈现核心区上涨、远郊下跌的极端分化（青白江房价仅4944元/㎡），核心地段抗跌性进一步凸显。

二、租金增长动能：富森美的“地段垄断”转化效率

1. 区位壁垒保障租金韧性

核心商圈物理垄断：富森美自持物业100%位于成都核心商圈（如南三环），总建筑面积125万㎡，出租率长期保持在97%以上。这种地段稀缺性赋予其强定价权。

租金抗周期特征：2024年家居零售行业整体下滑15%，但富森美市场租赁收入仅下降4.52%，毛利率仍达70%+，验证了核心地段商业地产的“类刚需”属性。

2. 改造升级激活价值重估

城市更新政策红利：成都纳入国家城中村改造扩围城市，老旧小区改造后租金涨幅可达25%（如北京劲松案例）。当然了，富森美虽非住宅，但其卖场改造（如天府项目）可复制类似逻辑，通过硬件升级提升租金溢价。

三、企业护城河：轻资产模式+财务结构铸就安全边际（这也是我持有股票的最核心逻辑，财务有问题的一般不买）

现金流充沛对长期持有的支撑作用（这个得重点说说 我相信是大部分都投资了都关心的）。

自持物业成本优势 ：拿地成本极地这里就不加赘述（主要是因为赶了一个早集买的白菜价）。公允价值超220亿 资产重估空间达300%，提供估值安全垫

极致财务健康度：资产负债率14.18%，有息负债为0，现金+理财12.4亿 抗风险能力极强，分红可持续性高

现金流转化效率： 经营现金流/净利润比率达1.18倍 利润全部以现金收回，无应收账款风险

四、风险对冲：短期压力与长期价值的平衡

1. 行业周期拖累的应对逻辑

地产下行影响有限：家居需求虽受地产周期压制，但富森美租金收入占比87.2%（2024年），且租约通常为3-5年长单，短期波动可控。

数字化转型对冲流量下滑：2024年通过直播、短视频引流4900万次，将3500个商户转化为“内容合伙人”，线下卖场转型为体验中心，重塑流量入口。

2. 区域依赖风险的破解路径

深耕策略反成壁垒：97.76%收入来自成都，在人口持续流入背景下，区域集中度反而强化本地心智垄断壁垒（买家居必到富森美）。

政策托底保障需求：成都年均供应6万套保障房，但核心区商品房土地供应缩减23.5%，进一步凸显富森美存量物业价值。

五 总结买入的逻辑：

成都核心地段土地稀缺性+人口产业红利确实支撑租金长期增长，而富森美：核心区位+零负债+高现金流的组合完美承接这一红利。

当然了也不要盲目乐观，需注意两点动态平衡：

1. 短期业绩承压不影响长期价值：2025Q1营收降13.19%主因家居消费疲软，但租金基本盘稳固，且8.86%股息率（现价）提供持有安全垫。

2. 终极验证指标：成都核心区房价（如金融城板块）是否站稳5万/㎡、常住人口是否维持20万+/年净流入。若此基础不破，富森美长期持有逻辑必定无虞。

$富森美(SZ002818)$ $居然智家(SZ000785)$ $新城控股(SH601155)$