恒隆地产2025财年四季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第四季度
主持人说明：
乔伊斯·郭（投资者关系部总经理）介绍会议目的，回顾2025财年业绩并展望未来战略；提及演示文稿已在公司网站提供（含中英文版本），管理团队成员包括主席阿德里尔·陈、首席执行官卢伟柏、首席财务官赵嘉奎。
会议先播放战略增长蓝图V3更新视频，随后由管理层依次发言，最后开放问答环节。
管理层发言摘要：
阿德里尔·陈（主席）：V3战略是公司新篇章，核心为“以更少资本支出实现扩张”，利用现有团队和资源，项目从构想到实现周期大幅缩短（从V2的10年缩短至数年），聚焦上海、杭州、无锡、昆明等核心城市，提升市场份额和心智份额。
卢伟柏（首席执行官）：将介绍业绩亮点，重点分析租赁收入表现；赵嘉奎（首席财务官）将讲解财务管理情况。
二、财务业绩分析
核心财务数据
核心业务租赁收入：同比下降1%（受人民币贬值影响）；营业利润同比增长1%，基本利润增长3%。
租金收入：内地租金收入587.8万人民币（占总租金收入68%，港元计价同比降1%）；香港租金收入同比降2%（下半年措施缓解上半年4%的下降）。
净负债率：截至2025年底为32.7%，低于2024年底；财务成本下降8%，利息覆盖率提高至3.1倍；债务结构中47%为人民币计价，9%债务一年内到期。
关键驱动因素
收入下降主要受人民币贬值及内地写字楼市场逆风影响；零售业务增长（全年1%，下半年3%）部分抵消写字楼下滑。
资本支出下降（2026年约31亿，2027年约26亿）及资产处置（2025年收回收益16亿，创八年新高）推动净负债率下降。
三、业务运营情况
分业务线表现
零售：内地零售收入占内地总收入83%，全年增长1%（奢侈品市场疲软，非奢侈品、餐饮、美妆等驱动增长）；下半年同比增长3%，第四季度销售额创历史新高（同比增长18%）。
写字楼：内地写字楼收入上半年降8%，下半年降12%（上海大客户租约重组导致），预计逆风持续18-24个月；香港写字楼收入降1%，投资组合规模较小，入住率超90%。
市场拓展
内地核心城市（上海、杭州、无锡、昆明）表现强劲，零售项目客流量创历史新高，有效会员增长24%，会员销售额增长7%。
香港零售通过租户调整缓解下降，铜锣湾项目因租约到期租金调整影响全年收入，住宅服务式公寓为亮点。
运营效率
租户管理：新租约增长15%，续租增长5%，引入200个新进入城市品牌；零售业态中个人护理和美妆增长4%，餐饮增长3%。
入住率：多数物业入住率提升，环贸iapm商场因施工临时降至96%，整体零售入住率保持高位。
研发投入与成果：暂无信息
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
推进V3战略：核心城市（上海、杭州、无锡、昆明）低资本支出（约10亿人民币）扩张，提升租赁面积（杭州增加两倍，无锡增加30%）和临街面。
资产处置：加速香港住宅物业销售（Aperture剩余90余套，目标2026年出售94套），探索非核心资产处置机会。
项目开业：西湖66项目Q2开业（目标开业率80%，Q3达90%），定位一站式购物中心，融合奢侈品、餐饮、文化及博物馆元素。
中长期战略
V3战略深化：聚焦核心城市领导地位，利用现有团队和资源，以“轻资产”模式提升投资回报率。
ESG目标：实现2025年ESG目标，推进2030年脱碳计划，内地80%运营物业使用可再生能源。
五、问答环节要点
CEO继任
问：卢伟柏退休原因及继任计划？
答：卢伟柏因个人规划（55岁退休，陪伴家人），已提前一年通知董事会；董事会正寻找继任者（内部或外部），韦伯将任顾问；强调公司运营不受影响。
内地零售展望
问：2026年零售增长预期及1月数据？
答：谨慎乐观，非奢侈品、餐饮为主要驱动力；1月因春节错位（去年春节在1月，今年在2月）销售额持平，预计Q1整体良好；奢侈品市场仍谨慎，预计中等个位数复苏。
财务与资本策略
问：净负债率下降驱动及资本支出指引？
答：驱动因素包括资本支出下降（从年40-50亿降至2026年31亿）、资产处置（2025年收回收益16亿）、以股代息；2026年资本支出31亿，2027年26亿，含V3战略10亿投入。
股息政策
问：以股代息是否持续及特别股息计划？
答：以股代息非长期策略，随财务压力缓解或终止；66周年暂无特别股息计划，未来收益改善后或考虑提高股息（当前派息率81%）。
香港零售挑战
问：香港零售是否结构性下滑？
答：香港零售面临结构性挑战（客流转化为销售额难），通过租户调整（铜锣湾项目）和吸引游客改善；内地零售为周期性调整，经济复苏后有望回升。
六、总结发言
管理层强调V3战略为核心，通过低资本支出在核心城市加速扩张，提升市场份额和运营效率；
聚焦去杠杆，降低负债率（目标持续下降）和资本支出，通过资产处置和优化债务结构改善财务健康度；
零售市场谨慎乐观，非奢侈品、体验式业态为增长重点，写字楼市场短期承压但长期看好核心城市需求；
持续推进ESG目标，以可再生能源应用和脱碳计划支持可持续发展，致力于打造高效、领先的商业地产平台。