三、管理层對於深圳控股轉型的思考$
今年7月，中央時隔十年再次召開城市工作會議並作出重要論斷，會議認為「我
國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，我國城市發展正從大規模增量擴張
階段轉向存量提質增效為主的階段」。住房是城鎮化進程和城市發展的核心空
間載體，隨着城市發展的主線從增量擴張轉向存量更新和提質增效，意味着未
來房地產大規模擴張的基礎將不復存在。過去本集團高度依賴地產開發業務貢
獻核心營收與毛利，面對房地產市場的劇變，近幾年我們的業績下滑明顯，業
務組合平衡性和週期性問題顯現。在這種形勢下，我們必須下定決心加快業務
轉型，構建符合新發展階段的業務模式。
我們基於自身的業務基礎、資源禀賦和對行業的展望來規劃轉型發展方向。
不動產資產管理與綜合運營業務具有抗週期屬性，能夠創造長期、穩定的現
金流，目前本集團已具備一定規模的經營性不動產，運營服務水平不斷提升，
能夠保障未來經營業績可持續增長。接下來的五年，我們將聚焦業務結構優化
升級，逐步降低開發業務比重，擴大不動產管理規模，提升運營服務能力，構建
「投融建管退」全週期的資產管理體系，向「不動產資產管理及綜合運營服務
商」轉型。$00604$深圳控股(00604)$
提升不動產管理規模。本集團目前持有超過170萬平方米的優質物業，未來三
年，灣中新城水街、泰然新時代等旗艦項目及高端酒店將陸續完成建設和投入
運營，不動產資產管理業務的收入和利潤貢獻將逐漸增加。我們將持續優化資
產組合，適時對優質的經營性不動產開展戰略性投資，穩步提升資產管理規
模。謀求機會積極推進現有開發銷售類資產的去化和處置，降低開發業務比
重，進一步優化資產結構。同時，我們將依託成熟的項目開發經驗與專業團隊，
發展代建服務業務，實現開發能力的價值轉化，開闢新的穩健收入來源。
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強化不動產運營管理。運營的本質在於用服務創造價值，只要能夠提供「叫好又
叫座」的服務，客戶就願意購買。我們將圍繞消費趨勢與產業需求，為商戶、企
業、住戶等不同類型客戶提供專業的高品質服務；通過精細化運營，持續提升
租金回報和資產經營效益；深化品牌輸出和模式創新，充分發揮現有運營品牌
優勢，進一步推動各類運營資源的整合，致力於打造具有行業競爭力的不動產
運營管理平台。
構建不動產資本閉環。本集團將開展不動產基金管理，拓展多元化融資渠道，
優化資產配置與投資效能，積極推動具備穩定現金流的成熟資產通過REITs等
證券化途徑實現資本回收與溢價退出，從而構建「投融建管退」的資本閉環，強
化資本循環效率，最終提升資產運營收益和股東回報。
打造科技產業投資服務能力。除了上述不動產業務的轉型，針對旗下產業類空
間和入駐客戶，我們將構建「產業空間+科技服務+投資孵化」的科技產業業務矩
陣，不斷挖掘新的利潤增長點。產業空間方面，我們將更加聚焦科技賽道，通過
統籌策劃、物業調改、高標準建造等方式籌集形成專業化科技主題園區，增加
坪效；科技服務方面，我們將深入客戶所在產業生態，為客戶提供資源鏈接、
政策指引、法務稅收綜合支撐等多層次服務，深入融合科技手段，借助數字化、
智能化技術提升運營效率、客戶體驗與決策水平；投資孵化方面，協同母公司
眾多產業園區、光明科學城、產業投資基金等科技資源，充分發揮「招投聯動」優
勢，加強對科技企業的孵化投資能力，與園區科創企業共同成長。
轉型不僅是業務結構的調整，更是本集團可持續發展邏輯的重構。為確保轉型
戰略的順利實施，我們將同步推進組織結構的優化調整，提升組織效能，使之
更加契合戰略發展需求，為業務轉型提供強有力的支撐保障。未來五年，隨着
轉型戰略深化落地，不動產資產管理及綜合運營業務收入將逐步成為本集團業
績的核心支柱，全週期資產管理體系逐漸形成，科技產業投資服務能力逐步增
強。站在新的歷史起點上，我們錨定目標、堅定信心，全力以赴推動本集團高質
量轉型發展，為股東創造長期穩定的回報！