2025年龙湖集团财报点评：已安全穿越债务高峰期
来源：克而瑞地产研究
导读
3月27日，龙湖集团发布了2025年全年业绩。在业绩发布会上，龙湖集团董事长兼CEO陈序平表示，要构建房地产发展的新模式，必须重新打地基，进行业务的迁移。房企能否过渡到新模式，核心问题在于业务调整能否与债务结构调整深入结合，民营开发商必须主动转型谋出路，重建债务地基，重构发展模式。
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盈利：净利率1%，运营业务对盈利起到决定性支撑
2025年龙湖集团的营业收入为973.1亿元，同比下降24%。营业收入的下滑主要是受到了开发业务的下滑的影响，2025年龙湖集团开发业务收入为705.4亿元，同比下滑了30%。
期内，毛利润为94.3亿元，同比下降54%；毛利率为9.7%，较2024年16%大幅下降了6.3个百分点。净利润为10.5亿元，同比下降91%，净利率1.08%，较2024年9.5%下降了8.4个百分点。
期内，龙湖集团计提存货跌价准备23.6亿元，应占合联营业绩亏损12.4亿元，叠加营收规模大幅下滑，成为净利润下滑的主要原因。需注意，龙湖集团开发业务的分部溢利由盈转亏为81.4亿元，而运营业务的分部溢利为正88.4亿元。
龙湖集团首席财务官赵轶在业绩会上坦言，这主要是受大环境影响，“这些年整个地产市场的量价持续下行，公司的开发业务销售毛利率明显承压，这一压力会在2025年、2026年的结算中集中体现，这也是整个行业共同面临的考验”。
未来营收规模方面，期末已售未结算合同销售额为991亿元，对应面积约806万平方米，该指标较期初有所下降。据管理层在业绩发布会上披露，开发业务结算量未来1-2年将逐步减少，预计集团利润低点在2025年至2026年，预计从2027年开始恢复增长。运营及服务业务利润目标2026年实现约10%增长，力争尽快达到100亿元规模。
图1 2025年及2024年中国金茂盈利能力情况
数据来源：CRIC02
现金流：经营性现金流连续三年为正，2026年以后到期债务趋于平缓
2025年龙湖集团含资本性支出的经营性现金流净流入58亿元，连续三年保持正向。
销售方面，2025年龙湖集团实现合同销售金额632亿元，同比下降37.5%。全年累计清盘78个项目，贡献签约额165亿元；14个老项目通过“老盘新做”焕新登场，实现去化超60亿元；现房存货压降超200亿元。管理层表示，2026年准备了超1000亿元可售货源，约85%布局在一二线城市，30%为全新项目及老盘新作，将根据市场情况保持弹性供货。
投资方面，2025年龙湖集团仅获取7幅土地（上海、深圳、苏州、重庆、成都等核心城市），新增土储总建筑面积37.7万平方米，权益面积26.5万平方米，新增货值约82亿元，拿地销售比仅约5.5%，投资力度极为审慎。管理层明确强调"财务安全放在第一位，保兑付的优先等级高于新增投资"，未来将继续以销定支、盘活存量，对新增项目要求“拿一个做成一个”。
债务偿还方面，2025年龙湖集团偿还集团层面债务共220亿：偿还境内信用债超100亿，偿还中债增进担保债券超35亿，偿还境外信用贷款85亿人民币。年内新增经营性物业贷及长租贷约180亿元，该类融资余额突破1000亿元。期末，平均融资成本降至3.51%；平均合同借贷年期拉长至12.12年。
2026年及以后龙湖集团层面每年到期债务趋于平缓。2026年目前还剩余61亿，包括境内信用债25亿，中债增进担保债券23亿，境外信用贷款13亿，都进行了铺排，会提前削峰有序归还。2027年整个集团层面债务大概在60亿左右，28年69亿，29年39亿，32年13亿，跟前三年比大幅下降。
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资产负债：未来有息负债每年减少，现金短债比上升至1.85
期末，龙湖集团在手现金292.0亿元，较期初的494.2亿元下降约202亿元。
总有息负债1528.1亿元，较2024年末的1763.2亿元下降235亿元，降幅13%。债务结构持续优化，银行融资占比达89%，其中经营性物业贷及长租贷超1000亿元；外币债务占比降至10%且100%完成掉期；供应链融资已基本清零，信用类融资仅余200余亿元。一年内到期短债约158亿元，占有息负债比重仅约10%。
从债务指标来看，三项指标均处于绿档，其中现金短债比由1.63倍提升至1.85倍，扣预收账款后资产负债率由57.2%下降至54.7%，偿债安全边际有所增强。
赵轶表示，2026年底至2027年初，龙湖所有境内信用债及中票将全部还清。融资管理策略严格遵循三原则：第一，严守信用，银行融资不逾期不展期，公开市场债务不违约；第二，不断优化提高运营资产的NPI，提升资产估值，挖掘经营性物业贷空间，拉长账期，同时控制好短期债务和外币债务；第三，强化管控，夯实账户级管控体系，提前削峰到期债务。
此外，除有息负债外，期末应付款项及应计建筑开支372亿元（其中账龄180天内共计134亿元）以及应付税项203亿元，仍值得关注偿还风险。
整体来看，龙湖集团已安全穿越2025年偿债高峰，运营及服务业务已成为集团利润和现金流的核心支撑。此外，三条红线维持绿档，债务结构向长周期的经营性物业贷转型。然而，开发业务依然大幅亏损（分部溢利亏损81.4亿元）、营收规模持续收缩是当前主要风险。虽然管理层预计利润低点在2025年至2026年，2027年开始恢复增长，但该预期存在不确定性，仍需关注转型期间开发业务持续亏损对股东权益的侵蚀风险。
IN THE END
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