American Assets2025财年四季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第四季度
主持人说明：
由American Assets Trust副总法律顾问Meliana Leverton主持，介绍会议目的为回顾2025年第四季度及全年业绩，并展望2026年战略；提及前瞻性声明受风险和不确定性影响，收益报告及补充信息已通过8K表格提交SEC。
管理层发言摘要：
Adam Wyll（总裁兼首席执行官）：将2025年定位为“重置之年”，全年每股运营资金（FFO）2美元，超出预期约3%；强调资产质量与团队执行力，全投资组合同店净经营收入（NOI）小幅增长，办公楼租赁进展、零售高稳定性为关键亮点；提及当前股价低于内在价值，将通过运营执行缩小估值差距。
二、财务业绩分析
核心财务数据
2025年第四季度每股FFO：0.47美元；全年每股FFO：2美元（同比超出预期3%）；
归属于普通股股东的净收入：第四季度每股0.05美元，全年每股0.92美元；
同店现金NOI：2025年同比增长0.5%，其中办公楼增长2.3%，零售增长1.2%，多户住宅下降3.2%，综合用途下降6.7%；
流动性：第四季度末约5.29亿美元（含1.29亿美元现金及4亿美元循环信贷额度可用额度）；
杠杆率：净债务与EBITDA之比（过去12个月）6.9倍，目标长期维持5.5倍或更低。
关键驱动因素
办公楼收入增长：由更高基本租金、费用回收提升及新租赁贡献（如Databricks扩张）驱动；
零售稳定性：98%出租率、正租赁价差（现金基础7%，GAAP基础22%），高收入家庭消费支撑需求；
多户住宅压力：新增供应导致租金增长受限，优惠增加及运营费用上升拖累NOI；
综合用途疲软：威基基酒店RevPAR下降7%（入住率下降360个基点，平均每日房价基本持平）。
三、业务运营情况
分业务线表现
办公楼：第四季度末总出租率83%，同店出租率86%（环比上升150个基点）；全年租赁量同比增长55%，现金租赁价差6.4%，缺口租赁价差14%；已签署但未开始支付租金的租约约14万平方英尺；La Jolla Commons Tower 3出租率35%（另有15%在文件准备中），1 Beach Street出租率36%（另有40-46%提案谈判中）。
零售：全年出租率98%，占投资组合NOI的26%；第四季度租赁4.3万平方英尺，现金及GAAP租赁价差为正；2025年现金基础租赁价差7%，GAAP基础22%，中心销售额和客流量稳定。
多户住宅：全年出租率95.5%（不含房车公园），同比净有效租金增长约1%；圣地亚哥社区出租率96%，Genesee Park出租率97%，Hassalo on 8th出租率91.5%；受新增供应影响，短期租金增长承压。
综合用途：威基基酒店2025年RevPAR约296美元（同比下降7%），入住率82%（同比下降360个基点）；零售部分同比增长8%（高基本租金、百分比租金及低坏账费用驱动）。
市场拓展
办公楼：西海岸市场租赁活动改善，圣地亚哥、旧金山空置率初步稳定，贝尔维尤CBD科技租户兴趣增加，波特兰凭借规模优势有效竞争；
零售：高壁垒供应受限子市场需求稳定，2026年仅4%零售面积到期，新供应有限支撑租金。
运营效率
办公楼：推进spec套房开发（如1 Beach Street），许可完成并启动工程，加速租赁转化；
成本控制：多户住宅聚焦入住率优化、收入管理及可控费用严格管理；零售主动管理到期租约，优先租户质量。
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
财务预期：每股FFO指导范围1.96-2.10美元，中点2.03美元（同比增长1.5%）；全投资组合同店NOI（不含准备金）增长超2%；
战略重点：推动办公楼租赁（目标年底出租率86-88%），维持零售满租及租户质量，应对多户住宅供应周期，审慎管理酒店成本，优化资产负债表。
中长期战略
资产负债表：目标净债务与EBITDA之比降至5.5倍以下，依赖La Jolla Commons 3和1 Beach等项目出租率提升；
股息政策：维持当前季度股息0.34美元/股，预计2026年支付率约89%，2026年后逐步降至85%目标；
增长驱动：聚焦新开发/再开发项目现金流贡献，提升资产估值。
五、问答环节要点
办公楼租赁激励措施
问：续约租赁激励（TI）上升是否为趋势？
答：主要因Autodesk、Smartsheet等租户提前续约关键空间，剔除特殊案例后TI为6.41美元/平方英尺，非普遍趋势。
资产负债表杠杆率目标
问：净债务与EBITDA之比5.5倍的达成时间线？
答：依赖La Jolla Commons 3和1 Beach项目租满进度，租满后杠杆率将降至6倍以下，逐步向5.5倍目标推进。
战略资产出售
问：是否考虑通过资产出售缩小估值差距？
答：保持务实态度，仅在价格反映长期价值时出售，不低价处置；收购门槛高，优先内部现金流优化。
办公楼出租率目标
问：2026年底86-88%出租率目标的可行性？
答：当前已签署6.8万平方英尺租约，21.4万平方英尺在文件准备中，23.5万平方英尺提案成功率超50%，spec套房加速租赁转化，目标具备实现基础。
信贷准备金
问：4美分/股信贷准备金的构成？
答：办公楼和零售各占0.02美元，为保守考虑，无特定租户健康问题，零售观察名单可控，办公楼含投机性租赁准备金。
回到90%入住率路径
问：办公楼何时能回到90%以上入住率？
答：两年内为合理预期，当前spec套房投资及租赁活动加速，库存交付周期缩短。
六、总结发言
管理层感谢员工、租户、合作伙伴及股东的支持；
强调2026年将延续“重置之年”进展，聚焦办公楼租赁转化、零售稳定、多户住宅运营优化及资产负债表强化；
坚持长期价值创造，通过执行战略缩小公开市场估值与资产内在价值差距，维持股息稳定，提升股东回报。