艾格里不动产2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度业绩电话会议（具体日期未明确提及）
主持人说明： 介绍会议规则（仅收听模式、提问方式、问题数量限制），提示会议正在录制，并介绍公司财务高级总监Reuben Goldman Treatman开场。
管理层发言摘要：
Joel N. Agree（总裁、首席执行官兼董事）：Q3业绩强劲，投资组合持续扩展和加强；三管齐下的增长平台带来大量机会，Q3投资量创疫情后新高，将2025年全年投资指引上调至15亿 - 16.5亿美元（中点同比增长超65%）；拥有强劲流动性（超19亿美元）和稳健资产负债表，无重大债务到期至2028年，获惠誉A评级；将全年每股ASO指引上调至4.31 - 4.33美元（中点同比增长约4.4%）。
二、财务业绩分析
核心财务数据
盈利能力：Q3核心FFO每股1.09美元（同比增长8.4%），AFFO每股1.10美元（同比增长7.2%，超市场预期0.02美元）；全年AFFO每股指引上调至4.31 - 4.33美元（中点同比增长约4.4%）。
股息情况：Q3宣布月度现金股息25.6美分/股（同比增长2.4%），季度末后上调至26.2美分/股（年化股息3.14美元/股，同比增长3.6%）；派息率维持保守，分别为核心FFO每股和AFFO每股的70%。
资产负债表：截至9月30日总流动性约19亿美元（含现金、远期股权及循环信贷额度可用额度）；净债务与经常性EBITDA比率3.5倍（考虑远期股权结算后）；获得3.5亿美元5.5年期延迟提款定期贷款承诺（利率约4%）。
股权融资：Q3结算约350万股远期股权，净收益超2.5亿美元；仍有1400万股待结算，预计净收益超10亿美元。
关键驱动因素
AFFO超预期部分源于租赁终止费（贡献约1美分/股）；
投资组合表现强劲，收购活动积极，推动业绩增长；
获A评级降低融资成本（2029年定期贷款利率降5个基点，商业票据定价改善）。
三、业务运营情况
分业务线表现
收购平台：Q3投资超4.5亿美元收购110处零售净租赁物业（含90项资产，金额超4亿美元），加权平均资本化率7.2%，加权平均租赁期限10.7年；投资级零售商占收购年化基本租金的70%；收购租户涵盖家居装修、汽车配件、杂货折扣店等领域。
开发与开发商融资平台：Q3启动5个DSP开发项目（总成本约5100万美元），今年前九个月在30个项目承诺约1.9亿美元；Q3在20个开发和DFP项目投资约5000万美元（环比增长两倍）；与711合作启动首批2个开发项目（总成本约1800万美元）。
市场拓展
投资组合覆盖范围：截至目前拥有超2600处物业（含237个地面租赁，占总年化基本租金10%），分布于全美50个州29个零售行业；今年前九个月投资的257处物业遍布40个州。
运营效率
资产管理：Q3在86万平方英尺总可租赁面积上执行新租约、续租或期权（含5万平方英尺TJ Maxx组合店、2.7万平方英尺Burlington等）；今年前九个月累计执行240万平方英尺，收回率约104%；当前 occupancy率99.7%。
资产处置：Q3处置资产约1500万美元（含1处“居家”门店及3家高级汽车配件店），“居家”门店处置资本化率7%，非杠杆IRR约9%。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年）
投资指引：全年投资上调至15亿 - 16.5亿美元；
开发项目：计划下半年启动超1亿美元开发项目；
财务目标：维持AFFO每股增长，预计全年信贷损失25个基点。
中长期战略
平台发展：继续推进收购、开发、开发商融资三大平台协同发展，目标中期每年启动2.5亿美元开发项目；
租户合作：深化与领先零售商合作，拓展711等新开发项目；
资本管理：维持纪律性资本分配，利用强劲流动性和融资能力支持增长，暂无股权融资计划。
五、问答环节要点
收购与资本化率：Q3收购资本化率7.2%（环比上升10个基点），主要因资产构成差异；未观察到行业整体资本化率实质性变化，公司交易策略差异化（定制化、一次性交易）。
远期股权与债务：Q4将结算600万股远期股权，剩余2026年结算；新增定期贷款用于偿还短期借款及支持投资活动，无即时特定用途。
租户健康与行业风险：租户整体健康，汽车配件等“降级消费”相关租户受益于市场环境；对美元商店、药房等行业敞口下降（美元商店占比同比降87个基点，药房降30个基点），未来将审慎投资。
开发业务驱动因素：开发项目聚焦矩形物业，流程成熟（含固定价格合同）；增长限制因素为机会，团队及系统具备增量处理能力；零售商扩张意愿强，支撑开发需求。
资本结构与融资计划：当前杠杆率3.5倍，可支撑15亿美元投资而无需新增股权；暂无新股权融资计划，维持与投资者沟通一致性。
六、总结发言
管理层对Q3业绩及全年展望表示乐观，强调三大增长平台协同发力，投资组合、资产负债表及流动性优势显著；
未来将继续秉持纪律性增长策略，聚焦高质量零售净租赁物业投资，深化与领先零售商合作，利用多平台优势及强劲资本实力推动长期发展；
感谢投资者参与，期待在后续会议中与市场沟通。