American Healthcare2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年11月7日
主持人说明： 艾伦·彼得索介绍会议目的，包括讨论Q3运营业绩、财务状况、业绩指引上调及公司近期动态，并提示前瞻性陈述风险及非GAAP指标使用。
管理层发言摘要：
丹尼·普罗斯基（总裁、CEO）：Q3为连续第七个季度实现投资组合两位数同店净经营收入（NOI）增长，达16.4%；全年已完成5.75亿美元RIDEA部门收购，新增2个运营商合作关系，强调行业处于33年最佳长期护理运营环境，Trilogy和SHOP同店入住率超90%并持续改善。
二、财务业绩分析
核心财务数据
盈利能力：Q3 normalized FFO每股0.44美元，同比增长22%；上调2025年NFFO指引至1.69-1.72美元/股（原1.64-1.68美元），中点同比增长超20%。
同店NOI增长：总投资组合上调至13-15%（原11-14%），其中Trilogy（综合高级健康园区）17-20%，SHOP 24-26%，门诊医疗2-2.4%，triple net租赁物业-0.25%至+0.25%。
资本运作：通过ATM计划和远期销售融资约5.19亿美元，净债务/EBITDA比率降至3.5倍。
关键驱动因素
收入增长：Trilogy和SHOP部门入住率提升（Trilogy 90.2%，同比+270基点）、平均每日房价（ADR）增长（Trilogy约7%）及Medicare Advantage占比提升（Trilogy居民日占比7.2%，同比+1.4百分点）。
成本控制：Trilogy通过灵活劳动力管理（如旅行护士团队）优化人员成本，区域运营商共享最佳实践降低运营费用。
三、业务运营情况
分业务线表现
Trilogy：同店NOI增长21.7%，入住率90.2%，ADR增长7%，Medicare Advantage合作深化推动高报销收入占比提升。
SHOP：同店NOI增长25.3%，入住率首次突破90%，Rev4增长5.6%，利润率扩张至21.5%。
非核心业务：MOB（医疗办公楼）占比持续下降（净经营收入占比<17%），全年计划出售部分非核心资产。
市场拓展
收购：新增WellQuest和Great Lakes运营商，进入加州、犹他州等新市场，收购资产集中于2015年后新建物业。
地域多元化：通过新运营商合作扩大西海岸布局，优化区域风险分散。
研发与运营优化
Trilogy平台赋能：向SHOP运营商推广收入管理系统、销售营销工具及员工培训方案，处于试点阶段，预计24个月内贡献显著效益。
开发扩建：利用Trilogy开发能力在现有园区扩建别墅，降低新建风险。
四、未来展望及规划
短期目标（2025-2026年）
财务目标：同店NOI增长维持双位数，NFFO增速超20%；Q4完成4.5亿美元已授予收购pipeline。
运营重点：推动Medicare Advantage占比持续提升，Trilogy和SHOP入住率稳定在90%以上。
中长期战略
投资方向：聚焦RIDEA结构资产（Trilogy和SHOP）收购，目标年收购规模5-7亿美元；逐步剥离MOB，转向高增长高级住房领域。
行业趋势：80岁以上人口增长加速，叠加新建供应不足，预计入住率和定价能力将持续改善3-5年。
五、问答环节要点
入住率与定价
问：90%入住率下的增长空间及定价策略？
答：长期供需利好下，入住率、ADR和利润率将持续改善，预计定价增速高于通胀200基点（如通胀3%时定价5%+），但季度间或受季节性影响（如圣诞前短暂下降）。
外部增长与竞争
问：私募出售高级住房对竞争的影响？
答：行业供应增加部分抵消需求上升，AHR通过运营商关系获取50%场外交易，竞争主要来自非REIT投资者。
Trilogy利润率与成本
问：QMIX改善对利润率的影响及成本弹性？
答：Medicare Advantage占比提升推动利润率扩张，但Q3受流感疫苗采购等短期费用影响环比下降；通过灵活劳动力（如旅行护士）调节成本，无需大规模裁员。
收购策略
问：SHOP收购的物业类型与运营商合作模式？
答：优先收购2015年后新建的AL和记忆护理资产，与区域运营商共同承销，强调“运营商优先”策略，现有pipeline均来自现有合作伙伴（含WellQuest和Great Lakes）。
六、总结发言
管理层重申长期看好行业基本面，80岁以上人口增长与供应短缺将支撑入住率和定价能力；
战略核心为“运营协同+纪律性资本配置”，通过Trilogy平台赋能区域运营商，持续扩大RIDEA资产占比；
2026年目标：同店NOI增长12-14%，收购规模5-7亿美元，净债务/EBITDA维持3.5倍以下，实现可持续的20%+NFFO增长。