阿什福德信托2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度业绩电话会议（具体日期未明确提及，仅提及业绩结果于"昨天下午"发布，调节表提交日期为2025年11月4日）
主持人说明：
介绍会议目的为讨论2025年第三季度业绩及更新近期动态；提醒包含前瞻性信息及安全港条款，部分术语为非GAAP财务指标，可通过SEC网站及公司网站查阅相关文件；说明业绩比较基准为2025年第三季度与2024年第三季度。
管理层发言摘要：
斯蒂芬·兹西格雷（总裁兼首席执行官）：第三季度可比酒店EBITDA增长2%，尽管行业面临经济逆风导致RevPAR下降及利润率压力，但公司运营表现具韧性，反映战略决策及高质量多元化投资组合的优势；2024年底启动"Grow AHT"计划，目标推动5000万美元运行率EBITDA改善，目前多项举措推进中，资产处置导致酒店总收入下降6550万美元，但公司调整后EBITDA仅下降1010万美元；已延长 Highland 抵押贷款至2026年7月，正积极寻求长期再融资，完成纳什维尔万丽酒店再融资预计年节省利息200 - 300万美元；完成三项资产出售，混合资本化率5.3%，另有八项资产待售，两项场外交易潜在买家进行尽职调查；预计降息将带来利息节省，专注通过业绩提升、资本结构优化及资产处置为公司定位。
二、财务业绩分析
核心财务数据
营收、净利润、每股收益（EPS）、收入结构：
归属于普通股股东的净亏损：6900万美元，每股摊薄亏损11.35美元；
每股摊薄AFFO：-2.85美元；
调整后EBITDA RE：4540万美元；
资产处置导致酒店总收入同比下降6550万美元。
资产负债表关键指标、现金流情况：
总贷款：26亿美元，加权平均利率8%（5%固定利率，95%浮动利率）；
现金及现金等价物：8190万美元；
受限制现金：1.669亿美元（主要为储备账户及未来资本支出预留，较上季度增加1200万美元）；
应收第三方酒店经理款项：2740万美元；
净营运资本：约1.443亿美元；
合并投资组合：70家酒店，16876间净客房；
流通股：约630万股摊薄后（620万股普通股+10万OP单位）。
关键驱动因素
对营收/利润变动的原因解释（市场、产品、成本、政策等）：
经济逆风导致行业RevPAR下降、利润率承压；
"Grow AHT"计划及资产管理团队推动总收入增长、控制运营费用，公司顾问实施成本节约措施；
资产处置影响总收入，但通过成本控制等使EBITDA降幅较小；
高利率环境下，浮动利率债务占比高（95%），利息支出构成压力。
三、业务运营情况
分业务线表现（增长、挑战、调整等）
可比酒店业绩：RevPAR同比下降1.5%，总收入同比增长0.2%，EBITDA同比增长2%，EBITDA利润率扩大46个基点；
团体业务：2025年全年团体客房收入同比增长0.5%，第三季度同比下降0.4%，剔除华盛顿特区市场则增长1.3%，度假资产团体客房收入增长11%（文艺复兴棕榈泉酒店增长34.5%），第四季度团体客房收入预计增长4.4%；
区域市场：亚特兰大市场总收入增长3.7%、EBITDA增长7.9%（亚特兰大丽思卡尔顿酒店EBITDA增长13%）；达拉斯 - 沃斯堡市场EBITDA增长19.9%（达拉斯盖洛里亚使馆套房酒店RevPAR增长22.5%、EBITDA增长638.7%）；华盛顿特区市场受政府客房夜数下降18.8%（占总客房数14%）拖累整体RevPAR。
市场拓展（区域市场、用户增长、国际化等）
2026年国际足联世界杯举办城市有42%客房，预计受益需求激增。
研发投入与成果（新产品、关键技术、专利等）
暂无信息
运营效率（产能、供应链优化、库存管理等）
辅助收入流增长，第三季度较去年同期增加约170万美元，每间入住客房其他收入增长9%；
劳动效率按每间入住客房计算提升2.6%；
与物业经理合作削减合同服务及集中式间接费用。
四、未来展望及规划
短期目标（下一季度或年度的战略重点与财务预期）
2025年资本支出预计7000 - 8000万美元；
第四季度团体客房收入预计同比增长4.4%，销售渠道团体潜在客户增加；
继续推进"Grow AHT"计划，实现5000万美元运行率EBITDA改善目标；
完成安克雷奇喜来登等酒店品牌转换及普林斯顿韦斯顿等酒店公共空间升级；
不恢复2025年普通股股息。
中长期战略（行业趋势判断、公司定位、投资方向等）
持续推进资产处置，优化投资组合，创造股东价值；
寻求债务长期再融资，改善资本结构；
通过"Grow AHT"计划提升物业运营效率及收入多元化，关注高利润率业务；
进行有针对性的资本支出，如客房及公共空间翻新，支持品牌转换及特许经营协议续签，提升资产价值。
五、问答环节要点
精炼分析师问答内容及管理层回应：
本次会议问答环节无提问。
六、总结发言
管理层对未来发展方向、公司愿景、战略重点的总结：
斯蒂芬·兹西格雷感谢参会者，表达对下个季度交流的期待，重申将通过"Grow AHT"计划、资本结构优化、资产处置及成本控制等举措，推动业绩增长，提升投资组合长期价值，为股东创造回报。