阿卡迪亚不动产信托2025财年四季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2026 年 2 月 11 日
主持人说明：
威尔·德尔茨（资产管理分析师）主持会议，说明会议目的为讨论2025年第四季度业绩；提示前瞻性陈述风险及非GAAP指标使用（如运营资金、净营业收入），相关调节信息可参考公司网站收益新闻稿；问答环节要求每人首轮最多提两个问题。
管理层发言摘要：
肯尼斯·伯恩斯坦（总裁兼首席执行官）：总结2025年整体强劲业绩，强调过去几年战略举措为长期增长奠定基础；指出零售房地产供需再平衡、零售商对实体店需求增加、K型经济下高端零售韧性、街道零售租赁结构优势等关键趋势；目标为实现多年净营业收入5%增长，通过出租空置空间、“撬松”策略与公允价值重置、重建项目、外部收购等杠杆驱动增长。
二、财务业绩分析
核心财务数据
同物业净营业收入：Q4增长6.3%，全年增长5.7%（达指导范围上限）；
每股收益：Q4为34美分（含出售阿尔伯森股票收益3美分），调整后（剔除一次性项目）为30美分，环比增长1美分；
经济入住率：房地产投资信托基金经济入住率达93.9%（环比+30个基点），街道和城市经济入住率环比+80个基点（2025年全年+370个基点）；
已签约未开业（SNO）管道：截至12月31日为890万美元，平均基本租金较现有租金高4%，预计2026年贡献400万美元净营业收入，2027年贡献490万美元。
关键驱动因素
收入增长主要来自街道零售的租金增长，包括出租空置空间、“撬松”策略（提前续约实现租金重置）及公允价值调整，街道零售租金价差超50%；
租户销售额增长强劲（部分市场10%-40%），支撑租金提升；
收购与开发项目（如旧金山重建、亨德森大道开发）为未来增长提供动力。
三、业务运营情况
分业务线表现
街道零售：2025年租赁创纪录，新增租户包括TNT杂货店、谷歌、施华洛世奇、历峰集团旗下品牌等；Q4签署350万美元平均基本租金（ABR），75%来自高增长市场，租金价差显著（如威廉斯堡72%、纽伯里街58%、梅尔罗斯广场60%）；租户销售额同比增长10%-40%。
郊区资产：表现相对较弱，规模效益较难实现，公司战略重心向街道零售倾斜。
市场拓展
现有市场深化：在纽约（苏荷区、威廉斯堡）、华盛顿特区乔治敦（控制近50%街道零售）、达拉斯亨德森大道（投资增加近2亿美元）等关键走廊加大投资，实现规模效益；
新市场进入：扩展至西村布利克街、纽约上麦迪逊大道等新走廊。
研发投入与成果
暂无信息
运营效率
通过“撬松”策略和提前续约加速租金重置，如苏荷区租户提前2年续约实现51%租金价差，贡献近半美分运营资金；
旧金山市场复苏，第九街555号和市中心签署90,000平方英尺租约，受益于公式零售限制取消。
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
经调整的运营资金：1.21-1.25美元；
同物业净营业收入增长：5%-9%（街道预计比郊区高400个基点）；
收购：完成协议中1.5亿美元街道零售交易（预计Q1完成），全年目标维持过去两年交易量（约5亿美元/年）；
重建项目：旧金山两处重建项目已签约未开业管道350万美元，预计2026年底上线。
中长期战略
街道零售：目标18个月内街道入住率达95%，通过“撬松”策略、公允价值重置及合同租金增长（3%/年）实现持续增长；
开发项目：亨德森大道170,000平方英尺开发项目预计2027-2028年稳定，贡献3-5美分运营资金；
投资管理平台：聚焦增值交易，与机构合作伙伴合作，目标每2亿美元收购带来1美分运营资金增值；
资产负债表：维持5倍债务与息税折旧摊销前利润比率，利用流动性进行进攻性投资。
五、问答环节要点
收购市场与定价
问：收购市场情况及定价趋势？
答：聚焦高增长市场（如纽约、华盛顿特区等），目标收购能实现5%五年复合年增长率的资产；租金增长（如苏荷区50%价差）影响资本化率，更关注长期增长而非单纯进入收益率。
同店净营业收入增长假设
问：5%-9%增长区间的驱动因素？
答：主要受租金开始日期（每提前/延迟一个月影响75万美元）、信用损失（假设115个基点，较过去两年平均保守）、“撬松”策略（未计入基本假设，可加速长期增长）影响。
指导保守性与上行空间
问：指导是否保守？未纳入的上行空间有哪些？
答：指导设定现实目标，信用假设保守（为过去两年两倍），未纳入“撬松”等不确定因素；上行空间主要来自外部增长（收购）及2027年后重建项目贡献。
街道入住率目标
问：街道入住率年底可能达到的水平？
答：目标18个月内达95%，更关注净营业收入增长而非单纯入住率百分比，不同位置对业绩影响差异大。
关税对零售商业绩影响
问：关税对零售商销售及利润率的影响？
答：多数零售商已度过最困难阶段，街道零售商通过调价维持利润率，租金与销售额比率稳定，未因关税抵制租金增长。
芝加哥市场策略
问：芝加哥市场的资本部署与回收计划？
答：基本面恢复强劲（如黄金海岸、阿米蒂奇大道租金增长），但所有权占比过高，计划未来2-3年通过出租后选择性处置实现平衡，不新增投资。
单个店铺投资上限
问：单个店铺投资的规模上限？
答：倾向中小附加交易，避免大型单一租户收购（如第五大道大盒子），优先在走廊内批量收购以实现规模效益。
收购管道地域分布
问：1.5亿美元协议交易的地域分布？
答：主要位于纽约以外的其他市场。
六、总结发言
管理层对2025年业绩及增长势头表示满意，强调通过街道零售聚焦、收购与开发项目、投资管理平台协同实现长期5%净营业收入增长目标；
感谢团队努力，期待下季度继续沟通。