亚历山大&鲍德温2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年10月30日星期四
主持人说明：
介绍会议目的为讨论亚历山大与鲍德温公司2025年第三季度业绩，会后将进行问答环节，提示本次通话已录制。
管理层发言摘要：
Tran Chinery（副总裁，营销与传播）：提醒会议内容包含前瞻性陈述，存在风险与不确定性，管理层将提及非GAAP财务指标，相关调节表见补充材料。
Lance Parker（总裁、首席执行官）：第三季度业绩超预期，全年展望积极，上调FFO指引；CRE投资组合表现符合预期，同店NOI增长0.6%，后续将介绍亮点及CRE业绩。
二、财务业绩分析
核心财务数据
净经营收入（NOI）：第三季度3280万美元，同比增长1.2%；
同店NOI：3190万美元，同比增长0.6%；
FFO（每份额外资金）：CRE和公司相关FFO每股0.30美元（同比增长7.1%），全公司FFO每股0.29美元；
全年指引：上调CRE和公司FFO至每股1.13-1.17美元，全公司FFO至每股1.36-1.41美元，同店NOI增长维持3.4%-3.8%（第四季度预计增长4.4%）；
资产负债表与现金流：季度末总流动性2.843亿美元，净债务与调整后EBITDA比率3.5倍，89%债务为固定利率，加权平均利率4.7%。
关键驱动因素
NOI增长主要由基本租金同比上涨推动；
FFO提升归因于G&A（一般及行政费用）降低和投资组合NOI增长；
第三季度G&A 610万美元，同比减少140万美元，主要因非经常性项目及费用时间安排；
全年G&A预计与2024年持平或每股降低1美分，第四季度预计约900万美元，含交易相关成本。
三、业务运营情况
CRE投资组合表现
同店NOI增长0.6%，执行49份租约，涉及总可租赁面积约164,000平方英尺，平均基本租金330万美元，混合租赁价差增长4.4%；
租赁入住率95.6%（同比+160基点，环比-20基点），经济入住率94.3%（同比+130基点，环比-50基点）；
季度末SNO（预计 NOI）640万美元，含两个定制建造项目310万美元及Maui Business Park地面租赁70万美元。
开发项目进展
Komohana工业园（西瓦胡岛）：两栋建筑开工，91,000平方英尺仓库预租给Lowe's，30,000平方英尺投机性建筑，预计2026年第四季度投入使用，2027年第一季度稳定后年NOI 280万美元；
Maui Business Park定制建造项目：垂直建设按计划进行，预计2026年第一季度完成，年NOI约100万美元；
Kakaako商业中心：租户行使三层楼购买选择权（含两层现有租赁），预计2026年第一季度完成出售，产生2410万美元收益用于1031交易所收购。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年）
财务预期：第四季度同店NOI预计增长4.4%，全年CRE和公司FFO每股1.13-1.17美元，全公司FFO每股1.36-1.41美元；
战略重点：完成Kakaako商业中心出售及1031交易所资产收购，推进现有开发项目按计划交付。
中长期战略
市场趋势：夏威夷投资市场活跃度提升，关注三个大型投资组合收购机会；
投资方向：聚焦符合长期增长战略的收购，优先考虑工业、零售等核心资产，利用土地库存推进内部开发（如Komohana、Maui项目）；
资本循环：处置非战略资产（如Maui的Lono中心所在19英亩土地块），回收资本用于核心业务。
五、问答环节要点
财务细节
SNO租赁效益：Maui定制建造项目2026年第一季度产生效益（年NOI 100万美元），Lowe's项目2026年第四季度或2027年第一季度（年NOI约200万美元）；
1031交易所：2410万美元出售收益拟用于收购，目标资产尚未确定，预计2026年第一季度完成交易；
费用与支出：Sam's Club的TI（租户改善）支出1960万美元已于第三季度支付，第四季度G&A预计900万美元（含交易成本）。
业务策略
收购竞争：小型资产（低价）竞争来自本地买家及家族办公室，大型资产（1亿美元+）面临大陆资本，公司凭借本地优势参与；
租赁动态：第三季度新租约价差受单个租户影响（Kailua物业从高租金住宅经纪转为普拉提工作室），非整体市场趋势；
资产处置：Maui的19英亩土地块（含Lono中心）挂牌出售，正与买家洽谈，计划处置非战略办公楼资产。
资产与开发
地面租赁续约：36英亩工业用地租约年底到期，预计续约，具体ABR提升尚未确定；
股票回购：作为资本配置工具之一，将根据股价及风险调整回报评估，目前无明确计划。
六、总结发言
管理层对第三季度业绩及全年进展表示满意，连续三个季度上调指引，反映对投资组合和增长战略的信心；
核心战略聚焦CRE投资组合优化、内部开发项目推进及战略性收购，通过资本循环（如1031交易所、非战略资产处置）提升长期股东价值；
第四季度将重点完成开发项目节点、资产出售及收购机会评估，确保2025年强劲收官。