American Homes 42025财年年报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 未明确提及具体日期，为2025年美国银行全球房地产会议期间
主持人说明：
由美国银行证券分析师Yana Gallen主持，目的是邀请AMH管理层介绍公司情况并进行问答交流；
管理层发言摘要：
Bryan Smith（首席执行官）：单户租赁行业长期基本面强劲，需求受千禧一代进入黄金租赁年龄及住房可负担性挑战支撑；AMH通过多元化高质量资产组合、技术驱动的服务平台及垂直整合开发项目保持竞争优势，2025年计划交付超2200套新建租赁住房。
Christopher C. Lau（首席财务官）：业务表现强劲，8月季度至今同屋入住率96%，综合利差高三左右；全年业绩指南全面向上修正，FFO预期领先住宅板块数百个基点。
二、财务业绩分析
核心财务数据
运营指标：8月季度至今同屋入住率96%，综合利差处于高三水平；全年综合利差预期为高三，下半年入住率下降幅度预计小于去年。
资产负债表关键指标：预计2025年底资产负债表100%无抵押，目前杠杆率低五左右，处置回收资本资本化率在三左右。
关键驱动因素
入住率稳定及续约强劲支撑收入，下半年新租约季节性放缓幅度预计小于历史水平；
垂直整合开发项目及投资组合优化提升运营效率，降低成本。
三、业务运营情况
分业务线表现
单户独立式产品需求强劲，与联排别墅、水平式公寓等供应形成差异化竞争；
BTR社区通过灵活交付节奏（每月4-6套）实现无优惠租赁，分散式与BTR社区运营标准统一。
市场拓展
区域表现：中西部、西雅图、盐湖城、卡罗来纳州及佛罗里达（奥兰多、杰克逊维尔）市场需求强劲；坦帕市场虽面临压力，但新开发产品仍受青睐；得克萨斯州（奥斯汀、圣安东尼奥）及亚利桑那州（菲尼克斯）因供应过剩短期承压，长期基本面良好。
运营效率
租约到期结构优化：上半年到期占比60%，下半年40%，减少季节性收入波动；
坏账率改善：前六个月坏账低于100个基点，住户收入稳定（超15万美元），双收入家庭占比高，拖欠率表现优异。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年及以后）
开发项目：交付超2200套新建租赁住房，内部开发收益率目标中五左右，资本来源为留存现金流、处置回收资本及适度增量杠杆，无需增量股权；
财务预期：2026年初收益基础预计略低于2%，同行业同店NOI有望增长。
中长期战略
投资组合多元化：持续优化资产结构，通过处置低绩效资产及收购高质量项目（如完工地块）扩大规模；
技术投入：增加AI相关支出，提升服务平台效率；
行业定位：聚焦单户独立式产品及优越位置，应对供应竞争，参与住房供应解决方案。
五、问答环节要点
市场需求与供应
需求分化：中西部等市场需求强劲，部分供应过剩市场（如奥斯汀、菲尼克斯）短期承压但长期看好；
供应趋势：BTR供应可追踪，影子供应（如房主转售为租）难以量化，三级市场过量供应消化压力大。
开发与收购策略
内部开发优势：收益率中五左右，优于从建筑商批量收购（收益率高四左右），且产品规格与位置更优；
潜在机会：建筑商完工地块出售意愿提升，目标收益率六以上，暂无大规模收购计划。
资本与风险管理
资本成本：开发项目融资成本可控，长期债务利率预计持平或略降；保险成本下降中个位数，计划扩大专属保险计划以降低成本。
六、总结发言
管理层对单户租赁行业长期前景持乐观态度，AMH凭借多元化资产组合、垂直整合开发能力及运营效率，有望在行业竞争中持续领先；
战略重点包括优化资产负债表（实现100%无抵押）、提升开发项目回报、应对区域市场分化及监管环境变化，致力于为股东创造长期价值。