Apple Hospitality2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度（具体日期未明确提及）
主持人说明：
介绍会议目的为讨论苹果酒店房地产投资信托公司2025年第三季度业绩及运营展望；强调会议包含前瞻性陈述，受风险因素影响，非GAAP指标调节信息参见财报文件。
管理层发言摘要：
贾斯汀·奈特（首席执行官）：业务基本面强劲，但政策不确定性、费用压力及政府差旅减少拖累本季度业绩；资本配置策略包括选择性出售资产（已售3家酒店，4家待售）并回购股票（年初至今回购380万股，耗资4800万美元），同时推进长期项目以确保投资组合相关性。
莉兹·珀金斯（首席财务官）：第三季度可比酒店RevPAR下降1.8%，EBITDA利润率35.2%；全年指引调整反映政府停摆等影响，预计可比酒店RevPAR同比降1%-2%，调整后EBITDA RE 4.35-4.44亿美元。
二、财务业绩分析
核心财务数据
营收与利润：第三季度可比酒店总收入3.65亿美元（同比降1%），调整后酒店EBITDA 1.29亿美元（同比降7%），EBITDA利润率35.2%；MFFO每股0.42美元（同比降7%）。
运营指标：第三季度可比酒店入住率76%（降1.2%），ADR 163美元（降0.6%），RevPAR 124美元（降1.8%）；10月受政府停摆影响，RevPAR同比降约3%。
资产与现金流：截至9月30日，总债务15亿美元（杠杆率3.3倍），现金5000万美元，循环信贷额度可用6.48亿美元；年初至今资本支出5000万美元，全年预计8000-9000万美元。
资产交易：已完成3家酒店出售（总售价3700万美元），4家待售（总售价3600万美元），混合资本化率6.2%（税前）、4.7%（税后）。
关键驱动因素
RevPAR下降主因政府差旅减少、周中商务需求疲软，部分被团队业务增长抵消；费用压力中固定成本增长12%（房地产税、保险保费增加），可变成本增长0.7%（成本控制见效）；资产出售与股票回购利用市场估值差异，提升短期股东回报。
三、业务运营情况
分业务线表现
休闲需求保持韧性，周末入住率81%；团队业务增长，抵消部分周中商务旅客疲软影响；政府业务占比从5.2%降至10月的4%。
区域表现分化：南本德、里士满等市场RevPAR增长超17%，阿灵顿、休斯顿等市场RevPAR显著下降。
市场拓展与项目进展
新项目开发：安克雷奇AC酒店（160间，2027年Q4开业，投资6600万美元）、拉斯维加斯双品牌酒店（AC+Residence Inn，397间，2028年Q2开业，投资1.44亿美元）、纳什维尔Moxy酒店（9800万美元收购，年底完工）。
资产优化：万豪管理酒店转为特许经营，整合管理以提升效率；西雅图Residence Inn将转换为Homewood Suites（2026年Q4启动，2027年Q2完成）。
运营效率
成本控制：合同工占比降至7%（同比降16%），每间入住客房薪酬增长不足2%；G&A费用因激励计划调整下降。
渠道优化：品牌官网预订占比40%（+1.1%），OTA占比13%（+0.7%）。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年Q4及2026年）
完成4家酒店出售，回购更多股票；应对政府停摆影响，期待重启后需求反弹；全年净收入预计1.62-1.75亿美元。
中长期战略
投资组合优化：聚焦高增长市场（纳什维尔、拉斯维加斯、安克雷奇），通过开发和收购降低资产平均年龄。
品牌与管理：扩大AC等高效品牌布局，整合管理提升协同效应；预计2027-2028年新项目贡献增量收益。
行业趋势应对：受益于2026年世界杯需求，利用低供应增长（63%酒店5英里内无新增竞争）提升定价权。
五、问答环节要点
费用控制与成本展望
全职员工数量随入住率灵活调整，预计劳动力成本持续可控；2026年CPOR增长趋势待预算确定，成本控制措施或延续。
收购与资本配置策略
开发项目占比历史25-30%，目标收益率基于长期资本成本，与股票回购（优先用出售收益）并行不悖；每年开发项目不超过1-2个，确保执行能力。
政府停摆与市场影响
10月RevPAR降3%因政府需求减少，历史经验显示停摆后需求反弹；政府业务占比从5-7%降至4%，正通过团队、休闲业务弥补缺口。
拉斯维加斯市场布局
看好长期增长（会议中心扩建、体育娱乐需求），新项目与现有酒店协同，预计收益率10%+，2028年开业后提升区域份额。
六、总结发言管理层对业务基本面和团队执行力有信心，强调平衡短期（资产出售、股票回购）与长期（开发项目、投资组合优化）目标。尽管宏观经济与政府停摆带来短期压力，低供应增长、高效运营及差异化品牌策略将支撑长期盈利能力，致力于为股东创造持续价值。