亚历山大房地产2025财年四季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第四季度
主持人说明：
介绍会议目的为回顾亚历山大房地产2025年第四季度及年末业绩，后续将进行问答环节；提醒会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测存在差异。
管理层发言摘要：
Joel S. Marcus（执行董事长兼创始人）：回顾2025年生命科学行业熊市第五年，提及卫生与公众服务部提名、FDA人员离职等行业事件；强调2026年“前进道路”战略为北极星，重点包括资产处置、资产负债表管理、密集租赁、减少资本支出等。
Marc E. Binda（首席财务官）：简要概述第四季度及全年业绩，包括租赁量、入住率、资产处置等关键指标，强调团队在挑战环境中的执行成果。
二、财务业绩分析
核心财务数据
经调整的稀释后每股运营资金（FFO）：2025年第四季度为2.16美元，全年为9.01美元（处于先前指导中点）；
租赁量：第四季度总租赁量120万平方英尺（过去一年最高季度），其中空置空间租赁量39.3万平方英尺（近五个季度平均租赁量的两倍）；
入住率：2025年底为90.9%，环比上升30个基点，高于先前指导中点10个基点；已签署近90万平方英尺租约（占投资组合2.5%），预计2026年第三季度开始产生年租金5200万美元；
同物业净运营收入（NOI）：第四季度下降6%（现金基础下降1.7%），2025年全年下降3.5%（现金基础上升0.9%）；
成本与收益：2025年一般和行政成本节约5130万美元（同比减少30%），占NOI的5.6%（约为其他标普500指数REIT平均水平的一半）；第四季度风险投资收益2100万美元；
资产负债表：净债务与调整后EBITDA杠杆率5.7倍；2025年第四季度确认14.5亿美元减值损失份额（90%已在12月3日8K文件中宣布，50%-60%与土地相关）。
关键驱动因素
租赁增长：第四季度租赁量较前四个季度平均增长14%，空置空间租赁显著回升；
行业环境：生命科学行业持续熊市，监管波动（如FDA人员变动）、供需失衡（部分子市场供应过剩）影响租金和入住率；
成本控制：通过减少一般和行政成本、资本化利息（2026年指导2.5亿美元，同比下降24%）优化现金流；
资产处置：2025年第四季度完成15亿美元资产处置（26笔交易），降低非创收资产占比（从2024年底20%降至2025年底，预计2026年底继续下降）。
三、业务运营情况
分业务线表现
租赁业务：第四季度租赁期限约7.5年（与过去三年平均一致），续租和重新出租空间面临免租期和租金压力（反映市场现实，含加拿大及Sorrento Mesa子市场大交易）；大型园区（占年度租金收入主要部分）在三大市场入住率高于整体市场19%。
资产处置：2025年第四季度完成26笔交易，涉及15亿美元资产处置，主要为非核心资产和土地；2026年计划处置29亿美元资产（中点），非核心资产和土地占比65%-75%。
市场拓展
区域表现：核心市场（如大波士顿、剑桥、沃特敦海港）需求相对稳定，非核心子市场（如艾尔沃夫）面临长期供应过剩；已签署租约分布于剑桥、西雅图、旧金山等多个区域，区域多样性健康。
运营效率
资本支出优化：计划减少项目pipeline规模和建设支出，2026年基本完成非核心资产处置；在建项目评估业务战略，部分可能暂停或出售以停止利息资本化；
土地利用：超过55%可用土地已分区或允许住宅用途，2026年土地处置预计流向住宅开发商。
研发投入与成果：暂无信息
四、未来展望及规划
短期目标（2026年）
战略执行：推进“前进道路”七大步骤，重点完成29亿美元资产处置（中点），大部分在第二、三、四季度完成（加权平均交割日期第三季度初）；
财务预期：重申2026年第四季度经调整稀释后每股FFO指导1.40-1.60美元（预计为全年谷底），同物业NOI指导中点下降8.5%（受入住率下降推动）；
入住率：预计2026年第一季度下降（因120万平方英尺租约到期及闲置期），下半年回升，年底目标87.7%-89.3%；
成本控制：一般和行政成本节约预计为2024年的一半，资本化利息2.5亿美元。
中长期战略
资产结构优化：减少非创收资产占比至约10%（目标），聚焦核心大型园区平台；
市场定位：核心市场（如大波士顿剑桥）预计2-3年复苏，非核心子市场（如艾尔沃夫）需4-5年，通过改变用途（如住宅转换）解决供应过剩；
资本配置：优先通过资产处置和权益销售回收资本，偿还债务以稳定资产负债表，暂不考虑普通股回购。
五、问答环节要点
租赁市场与风险投资
问：风险投资资金改善是否改变2026年租赁预期？
答：风险投资资金流向新公司但基金筹集处于十年低位，决策周期延长，私营生物技术需求存在但公共生物技术租赁疲软（第四季度占比低），需IPO窗口打开推动需求回升。
资产处置与资本化率
问：29亿美元资产处置中土地占比高，资本化率趋势如何？
答：非核心资产资本化率6%-9%中期（取决于市场和租赁情况），核心资产预计5%左右，2026年计划出售部分核心资产（可能通过合资企业）。
租赁激励措施
问：当前租赁改善（TI）和免租期情况如何？
答：TI保持稳定（毛坯房需求高），免租期延长（市场竞争工具），部分交易为赢得客户提供大量免租期，租金力求稳定以避免价值破坏。
行业复苏时间框架
问：生命科学行业复苏时间表是否变化？
答：核心市场（如剑桥）预计2-3年复苏，非核心子市场（如艾尔沃夫）需4-5年，通过需求增长和用途转换（如住宅）解决供应过剩。
资本配置与回购
问：多余现金优先用于债务还是回购？
答：优先完成资产处置并偿还债务以稳定资产负债表，当前市场情况下暂不考虑回购，保持灵活性。
六、总结发言
管理层感谢团队在2025年第四季度的执行表现，强调2026年将继续推进“前进道路”战略，聚焦资产处置、租赁执行和资产负债表优化；
表示对生命科学行业长期前景有信心，将通过核心园区运营和市场策略应对短期挑战，期待下季度与投资者交流。