布兰迪维因房地产信托2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度（具体日期未明确提及）
主持人说明：
介绍会议目的为回顾第三季度业绩、提供2025年业务计划更新及回答提问；强调会议内容可能包含联邦证券法意义上的前瞻性陈述，提醒参考SEC文件了解风险因素。
管理层发言摘要：
杰拉德·H·斯威尼（总裁兼首席执行官）：第三季度运营指标稳健，反映优质资产偏好及市场定位优势，预计在业务计划范围内表现；完成99%的投机性收入目标，季度租户保留率68%，租赁活动34.3万平方英尺，入住率88.8%、出租率90.4%；资本比率10.9%，计划维持9%-10%的资本比率范围；市场情绪改善，优质建筑需求强劲，费城中心商务区办公楼库存因转换住宅减少11%。
二、财务业绩分析
核心财务数据
净利润：第三季度净亏损2620万美元，每股亏损0.15美元；
每股收益（EPS）：第三季度FFO为2800万美元，每股稀释后0.16美元，高于共识预期0.01美元；
修订后FFO范围：每股51-53美分；
资产负债表关键指标：资本比率10.9%（计划9%-10%），年化合并核心净债务与EBITDA比率8.1%、7.6%；无抵押债券发行3亿美元，偿还2.45亿美元CMBS贷款后，全资拥有债务100%固定，加权平均期限3.5年；现金及短期投资状况良好，6亿美元信贷额度无未偿还余额。
关键驱动因素
FFO受未合并合资企业亏损（600万美元，高于预期100万美元）、G&A费用低于预期（60万美元）、其他收入高于预期（60万美元）影响；
资本重组延迟导致2025年FFO增长低于预期，部分项目稳定化日期推迟；
债券发行及CMBS贷款偿还影响短期利息支出，长期有望通过再融资降低成本。
三、业务运营情况
核心业务表现
租赁活动：第三季度租赁34.3万平方英尺（全资16.4万平方英尺，合资17.9万平方英尺），远期租赁18.2万平方英尺；51%新租赁源于优质资产偏好；租赁渠道170万平方英尺，其中7.2万平方英尺处于高级谈判阶段；
入住率与出租率：整体入住率88.8%、出租率90.4%；费城入住率94%、出租率96%，宾夕法尼亚郊区入住率88%、出租率89%，波士顿入住率77%、出租率78%（预计年底因租户迁出降至74%）；
开发项目进展：3025 JFK商业部分92%出租，计划26年第一季度稳定；Solaris 99%出租并稳定，续约率64%、租金增长8%；3151 JFK交付后资本化中，租赁渠道170万平方英尺（60%办公楼、40%生命科学）；Uptown ATX 40%出租，15%处于谈判末期。
市场拓展
区域市场：费城中心商务区办公楼库存因转换住宅减少11%，无新增建设，优质资产竞争地位提升；奥斯汀租赁活动改善，108个租户寻求350万平方英尺空间，科技 sector占150万平方英尺；
资产处置：2025年已出售7300万美元物业，平均资本化率6.9%，每平方英尺212美元。
运营效率
参观活动：第三季度实际参观量与第二季度持平，平方英尺数增长23%；意向书待签署面积环比增长25%；
成本控制：G&A费用低于预期，资本计划优化，2025年预计使用5800万美元现金，年底现金余额约1700万美元。
四、未来展望及规划
短期目标（2025-2026年）
财务预期：维持修订后FFO范围每股51-53美分；完成3025 JFK等项目资本重组，优化资本结构；
战略重点：加速租赁计划，稳定开发项目（如3025 JFK、3151 JFK、Uptown ATX）；推进费城及奥斯汀市场优质资产租赁，利用库存减少机会提升出租率；
资本计划：2025年资本支出3.88亿美元，包括偿还CMBS贷款2.45亿美元、收购3025权益7000万美元、开发支出2400万美元等。
中长期战略（2026年后）
行业趋势判断：房地产市场及情绪持续改善，优质办公楼需求强劲，生命科学领域有望成为增长驱动力；
公司定位：降低整体杠杆，目标恢复投资级指标；利用50%高息债券（票面利率8%以上）的再融资机会；
投资方向：推进B街区（多户住宅、零售、酒店）开发规划；探索定制建造项目；优化资产组合，出售非核心资产。
五、问答环节要点
资本重组相关
问题：资本重组的时间和流程？
回应：3025 JFK已完成第一步资本化，预计26年初或有另一次；优先股结构资本成本高（高个位数至十几），目标将优质资产纳入报表，通过无抵押/机构融资、合资企业等方式再融资，节省利息支出；Solaris计划26年上半年资本重组，Uptown ATX待租赁进展后推进。
项目租赁与开发
问题：Uptown ATX租赁潜在租户构成及2026年开发启动计划？
回应：租户包括4-10万平方英尺spec套房潜在客户及80-100万平方英尺整层用户；B街区计划26年底提交规划批准，包含住宅、零售、酒店，利用土地价值降低权益投入；优先聚焦现有项目租赁及资本重组。
融资决策
问题：发行无抵押债券偿还CMBS贷款的原因？
回应：解除资产抵押以提升租赁灵活性及无杠杆比率，尽管利率差异仅25个基点；重置债务利率，改善信用状况，为未来再融资铺路。
股息政策
问题：股息减少的决策依据及2026年现金流预期？
回应：为节省5000万美元内部资本用于再投资，董事会决定将股息从每股0.15美元降至0.08美元，认为此水平可持续且为增长底线；预计2026年随NOI增长可提升股息，获股东支持。
六、总结发言
管理层对未来发展方向：运营平台稳固，续约风险低，流动性良好，将持续利用市场改善机会；
公司愿景：通过稳定开发项目、优化资本结构、降低杠杆，恢复投资级指标，实现长期增长；
战略重点：推进开发项目资本重组及租赁，加速优质资产租赁，利用再融资机会降低成本，探索新开发项目（如B街区），优化资产组合。<|FCResponseEnd|>【翻译结果】
布兰迪万房地产投资信托基金（BDN）2025年第三季度业绩发布会 布兰迪万房地产投资信托基金（BDN）2025年第三季度业绩发布会 声明:以下内容由机器翻译生成，仅供参考，不构成投资建议。 企业参会人员：杰拉德·H·斯威尼（总裁兼首席执行官）
托马斯·E·沃斯（执行副总裁兼首席财务官）
分析师：塞思·伯吉（花旗集团）
迪伦·布尔津斯基（格林街顾问公司）
奥莫泰约·特朱马德·奥库桑亚（Evercore ISI）
乌帕尔·达南贾伊·拉纳（KeyBanc资本市场）
发言人：操作员感谢您的等待，欢迎参加布兰迪万房地产投资信托基金2025年第三季度业绩电话会议。此时，所有参会者均处于仅收听模式。在发言人陈述后，将有问答环节。在此环节提问，您需要在电话上按星号11。如果您的问题已得到解答并希望退出队列，只需再次按星号11。提醒一下，今天的会议正在录制。现在，我想介绍今天会议的主持人，总裁兼首席执行官杰里·斯威尼。
请讲，先生。
发言人：杰拉德·H·斯威尼乔纳森，非常感谢你。大家早上好。感谢您参加我们25年第三季度的业绩电话会议。和往常一样，今天与我一起参加电话会议的有我们的运营执行副总裁乔治·约翰斯通、高级副总裁兼首席会计官丹·帕拉佐，以及执行副总裁兼首席财务官汤姆·沃斯。在开始之前，今天电话会议上讨论的某些信息可能构成联邦证券法意义上的前瞻性陈述。尽管我们相信这些陈述中反映的估计基于合理假设，但我们不能保证能够实现预期结果。
有关可能影响我们预期结果的因素的更多信息，请参考我们的新闻稿以及我们向SEC提交的最新年度和季度报告。因此，在今天的准备发言中，我们将简要回顾第三季度业绩，提供25年业务计划的最新情况，并准备回答您可能提出的任何问题。展望第三季度，我们公布了稳健的运营指标，再次强化了持续的优质资产偏好和我们强大的市场定位。正如我们将更详细回顾的那样，我们预计将在所有业务计划范围内表现。
在中点，我们现已完成超过99%的投机性收入目标。我们的季度租户保留率为68%，我们预计年底将处于我们范围的上限。本季度租赁活动约为343,000平方英尺，包括我们全资拥有的投资组合中的164,000平方英尺和我们合资企业中的179,000平方英尺。季度结束后开始的远期租赁仍然强劲，为182,000平方英尺，其中大部分租赁将在未来两个季度入住。第三季度净吸纳量总计21,000平方英尺，正如我们在业务计划中预期的那样，我们在季度结束时的入住率为88.8%，出租率为90.4%。
在费城，我们的入住率为94%，出租率为96%。在宾夕法尼亚州郊区，我们的入住率为88%，出租率为89%，现有空置率有稳定的潜在租户渠道。波士顿的入住率保持在77%，出租率78%。我们确实如之前预测的那样，第四季度有一个大型已知租户迁出，这将使该地区到年底进一步降至约74%。展望未来，到2026年，我们的年度租约到期率仅为4.9%，这在办公楼领域是最低的之一，到27年也仅为7.6%。本季度，我们的按市值计价在GAAP基础上为-1.8%，在现金基础上为-4.8%。
然而，这两个指标都受到奥斯汀一项大型现状续约的严重影响，该续约在GAAP基础上为-16%，在现金基础上为-18%，但未投入任何资金。如果没有该租赁，公司的GAAP基础将为+6.2%，现金基础为+2.8%。例如，我们在中心商务区和宾夕法尼亚州的按市值计价在GAAP和现金基础上分别为+6.7%和+3.1%。我们的资本比率为10.9%，略高于我们25年的业务计划范围。但基于第四季度已执行的租赁，我们维持9%至10%的资本比率范围，这是我们五年多来的最低资本比率范围。
整个投资组合的参观活动继续加速。第三季度的实际参观量与第二季度持平，但更重要的是，第三季度这些参观的平方英尺数比第二季度超出23%。另一个积极迹象是，当我们跟踪交易状态时，意向书法律谈判待签署的面积比第二季度增加了170,000平方英尺，即25%。本季度，所有新租赁中的51%是优质资产偏好的结果。到2026年，我们没有任何租户租约到期超过收入的1%。我们的运营投资组合租赁渠道保持稳健，为170万平方英尺，其中约72,000平方英尺处于谈判的高级阶段。总结运营情况，25年的特点是持续强劲的运营表现，得到有限的续约风险、出色的资本控制、我们市场的持续强化以及不断扩大的租赁渠道的支持。
查看我们的资产负债表和流动性，我们的状况仍然良好，6亿美元的信贷额度没有未偿还余额，季度末有现金在手。如先前披露，我们最近发行了3亿美元将于2031年1月到期的债券，产生了2.96亿美元的总收益和6.18%的有效收益率。
发言人：杰拉德·H·斯威尼我们使用其中2.45亿美元的收益偿还了我们28年2月到期的有担保CMBS贷款。该定期贷款支付使我们的运营投资组合完全无抵押，这为我们租赁和管理资产提供了更大的灵活性，同时也为我们的无抵押净经营收入池带来了约4500万美元。我们直到27年11月才有无抵押债券到期，为确保充足的流动性，我们计划在信贷额度上保持最低余额。如前所述，我们的整体业务计划仍旨在未来几年内使我们恢复投资级指标。
因此，我们将继续寻求降低整体杠杆水平，作为参考，我们债券债务的平均成本略高于6%，但我们有9亿美元或约50%的未偿还债券票面利率高于8%，假设资本市场保持建设性，这为我们未来几年提供了非常好的再融资机会。从整体角度看市场，房地产市场和整体情绪继续改善。以下事实模式支持这一观点。我们的渠道活动继续增长，参观量保持在非常健康的水平，租金水平和优惠套餐与我们的业务计划非常一致，在特定子市场和建筑物中，我们继续推高名义和有效租金，我们2025年的所有关键运营目标都已实现。
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