Braemar2025财年三季报业绩会议总结

一、开场介绍

会议时间： 2025年第三季度业绩电话会议

主持人说明：

介绍会议目的为回顾2025年第三季度业绩并更新最新动态；强调前瞻性陈述受风险影响，非GAAP指标调节表可在SEC文件及公司网站查阅；业绩比较基准为2024年第三季度。

管理层发言摘要：

Richard J. Stockton（首席执行官兼总裁）：8月启动公司出售程序，聘请Robert W. Baird and co为财务顾问，不提供该程序更新；第三季度投资组合可比RevPAR增长1.4%，酒店EBITDA增长15.1%，度假村表现强劲（可比RevPAR增长5.5%）；三家酒店翻新影响业绩，剔除后RevPAR增长3.4%；已解决2025年债务到期问题，完成西雅图海滨万豪酒店出售，计划出售Clancy酒店；已赎回约1.25亿美元非交易优先股（占原始融资27%）。

核心财务数据

营收、净利润、每股收益（EPS）、收入结构：

归属于普通股股东的净亏损820万美元，每股摊薄亏损0.12美元；AFFO每股摊薄为负0.19美元；调整后EBITDARE 1640万美元。

可比RevPAR 257美元（同比增长1.4%），可比酒店总收入增长3.9%，可比酒店EBITDA 2140万美元（同比增长15.1%）。

度假村可比RevPAR 361美元（同比增长5.5%），EBITDA 1310万美元（同比增长58%）；城市酒店可比RevPAR下降3.9%。

资产负债表关键指标、现金流情况：

总资产20亿美元，总贷款12亿美元（含合资伙伴2770万美元份额），混合平均利率6.9%；净债务与总资产比率43.2%。

现金及现金等价物1.163亿美元，受限制现金4770万美元，应收第三方酒店经理款项2310万美元。

关键驱动因素

对营收/利润变动的原因解释：

业绩增长主要受度假村驱动，斯科茨代尔四季度假村、True North、太浩湖丽思卡尔顿酒店、多拉多海滩丽思卡尔顿保护区等表现突出。

城市酒店因翻新（如贝弗利山CAMI酒店）及费城市场入住率下降导致RevPAR下滑。

三家酒店翻新工程对投资组合业绩产生显著影响，剔除后RevPAR增长3.4%。

分业务线表现

度假村：表现强劲，可比RevPAR增长5.5%，EBITDA增长57.7%；斯科茨代尔四季度假村RevPAR增长24.9%，太浩湖丽思卡尔顿酒店团队客房收入增长80.2%、餐饮收入增长80.7%，多拉多海滩丽思卡尔顿酒店RevPAR增长20.4%。

城市酒店：可比RevPAR下降3.9%，主要受贝弗利山酒店翻新及费城市场入住率下降影响。

市场拓展

团队业务：2025年全年团队客房收入pace同比增长9.1%，第三季度团队客房收入同比增长1.3%，第四季度目前pace增长1.7%；太浩湖丽思卡尔顿酒店因翻新后团队需求激增，实现2400余间额外客房夜数。

休闲业务：第三季度休闲收入增长，豪华消费者价格敏感性低，愿意为体验支付溢价，辅助消费（如餐饮）增加；度假村休闲需求强劲，多拉多海滩丽思卡尔顿酒店等顶级目的地需求旺盛。

运营效率

翻新与改进：完成斯科茨代尔四季度假村空间改造（新增冰淇淋店、咖啡馆等），在圣托马斯度假村新增豪华海滨小屋；推进扬特维尔酒店、比弗克里克Parkeye酒店、贝弗利山Cameo酒店翻新工程，计划启动Barrasona酒店泳池甲板和健身中心翻新。

成本与效率：投资组合GOP利润率同比扩大160个基点，通过选择性承接团队业务提升餐饮收入（第三季度同比增长31%），优化住宅租赁计划（多拉多海滩丽思卡尔顿酒店住宅收入增长11.8%）。

短期目标（下一季度或年度的战略重点与财务预期）

完成Clancy酒店出售（预计2025年11月完成），持续赎回非交易优先股以降低杠杆、提高现金流。

推进扬特维尔酒店、比弗克里克Parkeye酒店、贝弗利山Cameo酒店翻新工程，计划年底完成；启动Barrasona酒店相关翻新。

中长期战略（行业趋势判断、公司定位、投资方向等）

战略重点为通过出售资产（如Clancy酒店）及优化投资组合，最大化股东价值，支持公司出售程序以实现最佳投资者回报。

行业趋势判断：债务资本市场改善，私人资本对酒店资产兴趣增加，豪华酒店投资组合吸引力突出。

精炼分析师问答内容及管理层回应

资本支出（Tyler Batory提问）：

维护性资本支出目标为收入的低个位数百分比；无重大或不寻常递延资本支出，通过工程团队与物业合作优先解决高优先级项目。

出售程序影响（Tyler Batory提问）：

对物业运营及资产管理团队工作无影响，投资组合在翻新、政府影响等阻力下仍实现RevPAR、EBITDA增长，GOP利润率扩大。

内部化程序（Tyler Batory提问）：

董事会曾考虑内部化程序，最终选择启动公司出售程序。

酒店收购环境（Tyler Batory提问）：

债务资本市场改善，私人资本对酒店资产兴趣增加；公司投资组合独特且具吸引力，是市场上最优质酒店投资组合之一。

华盛顿特区业务（Michael Bellisario提问）：

国会山希尔顿酒店对政府sector exposure低（政府临时客户占比个位数），政府缩减导致部分团队取消及餐饮影响，但企业业务强劲抵消；整体政府影响温和。

休闲趋势（Michael Bellisario提问）：

第三季度休闲收入增长，豪华消费者价格敏感性低，旅行意愿强且辅助消费增加，符合预期；休闲segment为业绩亮点。

管理层对未来发展方向、公司愿景、战略重点的总结：

Richard J. Stockton：对酒店表现满意，尤其是度假村恢复正常增长；资产负债表稳健，前景良好；期待未来季度更新进展。<|FCResponseEnd|>【翻译结果】

Richard J. Stockton（首席执行官兼总裁）

Deric S. Eubanks（首席财务官）

Christopher Nixon（高级副总裁兼资产管理负责人）

Allison Beach（公共关系总监）

Tyler Batory（Oppenheimer & Co Inc.）

Michael Bellisario（Baird）

萨摩亚萨摩亚萨摩亚。您好，感谢您的等待。我叫Regina，今天将担任您的会议操作员。现在，我谨欢迎各位参加布雷默酒店及度假村公司2025年第三季度业绩电话会议，所有线路均已静音，以防止任何背景噪音。在发言人发言后，将有问答环节。如果您想在此期间提问，只需按星号键，然后按电话键盘上的数字1。要撤回您的问题，请再次按星号1。现在，我想将会议转交给公共关系总监Allison Beach。

请讲。

早上好，欢迎参加今天的电话会议，回顾布雷默酒店及度假村公司2025年第三季度的业绩并更新您的最新动态。今天参加电话会议的有总裁兼首席执行官Richard Stockton、首席财务官Derek Eubanks以及执行副总裁兼资产管理负责人Chris Nixon。业绩以及本次电话会议的仅收听网络访问通知已于昨日在新闻稿中发布。现在，请允许我提醒您，本次电话会议中的某些陈述和假设包含或基于前瞻性信息，并依据联邦证券法规的安全港条款作出。

此类前瞻性陈述受众多假设、不确定性以及已知或未知风险的影响，可能导致实际结果与预期结果存在重大差异。这些因素在公司向美国证券交易委员会提交的文件中有更详细的讨论。本次电话会议中包含的前瞻性陈述仅在本次电话会议之日作出，公司没有义务公开更新或修订这些陈述。本次电话会议期间所作的陈述不构成出售或 solicitation 购买任何证券的要约。证券将仅通过注册声明和招股说明书的方式发售，招股说明书可在网页链接上查阅。

此外，本次电话会议中使用的某些术语是非GAAP财务指标，其调节表已在公司的收益公告及随附表格或附表中提供，这些文件已于2025年11月4日以8-K表格形式提交给美国证券交易委员会，也可通过公司网站网页链接访问。鼓励每位听众查看收益公告中提供的这些调节表以及公告中提供的所有其他信息。此外，除非另有说明，本次电话会议中讨论的所有报告结果均将截至2025年9月30日的第三季度与截至2024年9月30日的第三季度进行比较。

现在，我将会议转交给Richard Stockton。请讲，Richard。

早上好。欢迎参加我们的第三季度收益电话会议。在开始之前，我想提醒您，早在8月份，我们就宣布启动布雷默公司的出售程序。公司已聘请Robert W. Baird and co作为其财务顾问，出售程序已启动。在今天的电话会议中，我们不会提供有关该程序的任何更新，也无法回答有关该程序的任何问题。正如我们在新闻稿中强调的那样，除了完成出售程序外，没有截止日期或明确的时间表，也不能保证该程序将导致公司出售。

此外，除非董事会已批准需要披露的特定交易或其他行动方案，否则我们不打算披露或提供有关该程序进展的任何更新。话虽如此，让我开始今天的电话会议，概述我们最近的业绩以及我们2025年剩余时间的战略重点。然后，Derek将回顾我们的财务业绩，Chris将提供资产管理活动的最新情况。之后，我们将开启电话会议的问答环节。今天的电话会议有几个关键主题。

首先，我很高兴地报告，我们的投资组合在第三季度实现了1.4%的可比每间可售房收入（RevPAR）增长，可比酒店EBITDA总额增长15.1%。重要的是，我们的度假村继续呈现强劲增长，本季度可比RevPAR增长5.5%。其次，我们有三家酒店正在进行重大翻新，这对我们的投资组合业绩产生了重大影响。如果排除本季度进行翻新的酒店，我们的RevPAR增长为3.4%。第三，从流动性角度来看，我们仍然处于非常有利的地位，今年早些时候我们已经解决了2025年的最终债务到期问题，8月份完成了西雅图海滨万豪酒店的出售，并宣布计划出售Clancy酒店，我们预计将很快完成交易。

谈谈我们的第三季度业绩，我们的投资组合取得了稳健的业绩，可比RevPAR为257美元，较去年同期增长1.4%。这标志着我们连续第四个季度实现RevPAR增长，我认为这反映了我们业绩的重要拐点。此外，可比酒店总收入较去年同期增长3.9%，可比酒店EBITDA为2140万美元，较去年同期增长15.1%。我们的14家酒店中有9家被视为度假目的地，我们的豪华度假村投资组合继续回到更正常的增长轨道，第三季度表现强劲。

我们的度假村投资组合报告的可比RevPAR为361美元，较去年同期增长5.5%，合并可比酒店EBITDA为1310万美元，较去年同期增长58%。本季度我们度假村投资组合中表现最突出的包括斯科茨代尔四季度假村和True North，它们实现了约25%的可观可比RevPAR增长。太浩湖丽思卡尔顿酒店的表现也异常出色，总收入同比增长约32%，反映出强劲的团队需求以及最近完成的翻新工程带来的好处。我们的多拉多海滩丽思卡尔顿保护区继续表现突出，可比RevPAR实现约20%的增长。

我们城市酒店的一些短期疲软略微抵消了这一令人印象深刻的表现。本季度我们的可比RevPAR下降了3.9%。这反映了贝弗利山CAMI酒店的大规模翻新，以及费城全市入住率下降，这为本季度公证人酒店带来了阻力。展望未来，我们的预订基础仍然强劲，我们相信我们的投资组合有能力跑赢大盘。提醒一下资本市场方面，今年3月，我们以极具竞争力的利差完成了五家酒店的再融资。重要的是，这笔融资解决了我们2025年唯一剩余的最终债务到期问题。

8月份，我们利用住宿资产强劲的信贷市场，对斯科茨代尔四季度假村True North的抵押贷款进行了再融资。本季度，我们以1.45亿美元的价格出售了拥有369间客房的西雅图海滨万豪酒店，即每间客房39.3万美元。这笔交易与我们的战略目标非常一致，即通过减持投资组合杠杆，同时更加专注于豪华酒店 sector。此外，在季度结束后，我们达成了一项最终协议，以1.15亿美元的价格出售旧金山的410间客房的Clancy酒店，即每间客房约28万美元。该交易预计将于本月完成。

值得注意的是，我们收到了350万美元的不可退还诚意金，买方有权将 closing 延长30天，并额外支付100万美元的不可退还押金。出售价格对应截至2025年9月的过去12个月的净营业收入的5.2%资本化率。我们正在战略性地调整我们的投资组合，目标明确，即为我们的股东最大化其价值，此次剥离将帮助我们确保公司未来的出售为我们的投资者带来尽可能好的结果。接下来，我很高兴地报告，到目前为止，我们已经赎回了约1.25亿美元的非交易优先股，约占原始融资额的27%。

我们期望继续赎回这些股份，因为我们寻求降低平台杠杆并提高每股现金流。我们对投资组合的表现感到满意，并相信我们正在完成的翻新将推动未来的强劲表现。现在，我将会议转交给Derek，由他更详细地介绍我们的财务状况。

谢谢，Richard。重要的是要记住，从季节性角度来看，第三季度是我们投资组合表现最弱的一个季度。本季度，我们报告的归属于普通股股东的净亏损为820万美元，即每股摊薄亏损0.12美元，每股摊薄AFFO为负0.19美元。本季度调整后EBITDARE为1640万美元。截至季度末，我们的总资产为20亿美元。我们有12亿美元的贷款，其中2770万美元与我们的合资伙伴在国会山希尔顿酒店贷款中的份额有关。我们的总合并贷款的混合平均利率为6.9%。考虑到基于当前SOFR水平的实值利率上限和我们相应的利率上限，我们约13%的债务实际上是固定利率，约87%实际上是浮动利率。

截至第三季度末，我们的净债务与总资产比率约为43.2%。本季度末，我们的现金及现金等价物为1.163亿美元，加上受限制现金4770万美元。绝大多数受限制现金由贷款人及经理持有的储备账户组成。在季度末，我们还有2310万美元的应收第三方酒店经理款项。这主要代表由我们的一个品牌经理持有的现金，也可用于支付酒店运营成本。关于股息，我们再次宣布季度普通股股息为每股0.05美元，即每股摊薄0.20美元。

按年率计算，根据昨日的股价，这相当于约8%的年收益率。截至2025年9月30日，我们的投资组合包括14家酒店，净客房3298间。我们目前的已发行股份总数为7360万股摊薄股份，其中包括6820万股普通股和540万份运营单位。我们的财务回顾到此结束。现在，我想将会议转交给Chris，讨论我们本季度的资产管理活动。

谢谢，Derek。尽管几家物业的持续翻新带来了暂时的阻力，但我们的投资组合在第三季度继续表现出韧性。可比酒店RevPAR增长1.4%，这是由于平均每日房价（ADR）与去年同期相比提高了4.7%。第三季度，我们投资组合的GOP利润率与去年同期相比扩大了160个基点。第三季度，我们的度假物业是业绩的关键驱动力，可比RevPAR增长5.5%，可比酒店EBITDA增长57.7%。斯科茨代尔四季度假村表现突出，第三季度RevPAR同比增长24.9%，GOP同比增长231.6%。

尽管Cameo、贝弗利山公园和比弗克里克的I酒店以及扬特维尔酒店正在进行持续翻新，造成暂时中断，但投资组合仍取得了强劲的第三季度业绩。剔除这些物业后，第三季度RevPAR与去年同期相比增长3.4%。我们对我们维持运营势头并在未来期间取得强劲业绩的能力充满信心。现在，我想重点介绍本季度取得的一些关键成就。尽管行业整体趋势疲软，但整个投资组合的团队客房收入仍然强劲。2025年全年团队客房收入 pace 比去年增长9.1%。

第三季度，团队客房收入比去年同期高出1.3%。太浩湖丽思卡尔顿酒店在第三季度表现突出，团队客房收入同比增长80.2%。在2024年大规模翻新后，团队需求急剧增加，该物业在此期间实现了超过2400间额外客房夜数，平均每日房价（ADR）比去年同期提高了30美元。这种势头不仅支持了客房收入的增长，还带来了强劲的餐饮业绩，餐饮收入在第三季度与去年同期相比增长了80.7%，进一步提高了整体盈利能力。

最近的物业改进，如小屋、火坑、秋千套房和新的餐饮场所，进一步促进了第三季度餐饮收入的增长，与去年同期相比增长了43.3%。第三季度，整个投资组合的餐饮收入比去年同期增长了31%，我们对团队业务的选择越来越有选择性，以进一步利用与高消费活动相关的餐饮机会。今年剩余时间反映了团队 segment 的持续强劲，第四季度团队客房收入目前比去年同期增长1.7%。

我们在竞争环境中维持捕捉团队需求势头的能力，突显了我们有针对性的销售策略的有效性以及我们地理多元化投资组合的优势。正如我 earlier 提到的，我们的度假物业继续是投资组合业绩的重要贡献者。本季度的一个亮点是多拉多海滩丽思卡尔顿酒店，该酒店继续取得令人印象深刻的业绩，第三季度RevPAR与去年同期相比增长20.4%，反映出这个顶级加勒比海目的地的强劲需求和持续的房价增长。第三季度，该物业利用了两次连续的买断，帮助推动团队客房收入与去年同期相比增长3353%。

为了扩大该物业的收入来源，我们的团队继续专注于优化和扩展住宅租赁计划，目前包括16套住宅。第三季度，住宅收入与去年同期相比增长了11.8%。租赁计划中住宅的平均每日房价在本季度超过7900美元。最近的运营改进，包括简化业主的入职流程以及与万豪家园和别墅平台的整合，促进了租赁业绩的稳定增长和改善。此外，萨拉索塔丽思卡尔顿酒店表现强劲，总收入与去年同期相比增长5.2%，主要受其他收入增长15.5%的推动。

该物业扩大了当地和外部客人使用其设施的机会，导致相关收入与去年同期相比同比增长38%。以前未充分利用的儿童空间被改造成基于佣金的拱廊，其表现超出预期，并且计划进一步扩展此产品以捕捉额外需求并增加辅助收入。在2025年第三季度的资本支出方面，我们完成了斯科茨代尔四季度假村未充分利用空间的转换，建成了新的冰淇淋店和咖啡馆以及美食市场，提升了客人体验并创造了新的收入来源。

我们还在圣托马斯的丽思卡尔顿CROP酒店增加了五个新的豪华海滨小屋，进一步提升了度假村的海滨产品并推动了增量收入。我们在扬特维尔酒店和比弗克里克的Parkeye酒店的客房翻新工程取得了实质性进展。这些项目旨在利用各自市场的豪华定位，预计均将于今年晚些时候完成。此外，我们开始了贝弗利山Cameo酒店的翻新工程，以支持其战略性转换为希尔顿LXR豪华投资组合，计划于今年晚些时候完成。我们还在多拉多海滩丽思卡尔顿保护区启动了多项改进，包括海滨小屋和新活动草坪的创建，以吸引更多的团队业务

今年晚些时候，我们计划开始Barrasona酒店及水疗中心的泳池甲板和健身中心的翻新工程，该项目旨在进一步提升度假村的健康和休闲产品，并强化其作为纳帕谷顶级豪华目的地之一的定位。这些举措反映了我们有纪律的资本配置策略，并继续专注于通过投资组合质量和品牌 alignment 创造长期价值。2025年，我们继续预计资本支出在7500万美元至8500万美元之间。总之，我们对今年迄今为止的稳健表现感到满意，并继续看到专注于生产力和成本效率的运营举措带来的好处。

我们对度假村 segment 恢复正常增长尤其感到鼓舞。我们的势头反映了我们多元化投资组合的实力和韧性以及我们长期建立的战略定位。此外，我们正在积极推进多项旨在进一步增强我们多元化平台的举措。我们对未来的机会保持乐观，并期待在未来几个季度分享持续的进展。现在，我将会议转回给Richard作最后的发言。

谢谢Chris。总之，我想重申，我们对我们酒店的表现继续感到满意，特别是我们度假村资产恢复正常增长。我们还凭借稳健的资产负债表和良好的前景保持有利地位。我们期待在未来几个季度向您更新我们的进展。我们的准备发言到此结束，现在我们将开启电话会议的问答环节。谢谢。

我们现在开始问答环节。要提问，只需按星号键，然后按电话键盘上的数字1。我们的第一个问题来自Oppenheimer的Tyler Batori。请讲。

嘿，大家早上好。谢谢回答我的问题。首先是一个关于投资组合的问题。关于资本支出，这是一个多部分问题，您认为对于您的投资组合，一个良好的维护性资本支出 run rate 数字是多少？无论是美元数字还是收入的百分比。考虑到过去几年您完成的一些资本支出项目，谈谈目前投资组合的整体质量。未来几年是否有任何递延或任何形式的追赶性资本支出可能需要考虑。

好的，Tyler，我来回答这个问题。所以在维护性资本支出方面，您知道，我们通常以收入的百分比为目标。我想说，在维护和机械方面，这是低个位数。您知道，除此之外，我们还有。我们有ROI资本支出，以及您知道的，一些这些较大的翻新和重新定位。从递延的角度来看，您知道，我们有一个流程，物业提出资本请求，我们的Ashford资本支出团队中有一个工程团队，与我们的物业工程师合作，确保任何机械或您知道的维护项目都得到适当解决。

所以我们审查这些项目，确定优先级。您知道，我们然后会针对我们认为优先级高的项目配置资本。但是，您知道，我想说，没有任何重大或不寻常的项目被递延。

好的，很好。然后我的另一个关于RevPAR和投资组合表现的问题。显然，您在夏末启动了出售程序，并且这已公开。您认为这是否对业绩有任何影响？或者这可能在酒店层面没有那么大的干扰？员工可能并没有真正考虑这个问题。

是的，我认为这对物业层面或我们的资产管理团队与酒店的合作方式没有任何影响。考虑到我们在准备发言中提到的一些阻力，我们对结果实际上非常满意。我们有三家重要的酒店正在进行重大翻新。我们有一个重大的重新定位，您知道，我们受到政府和其他一些 segment 的一些影响。尽管如此，投资组合的RevPAR增长了。EBITDA增长了。EBITDA利润率增长了。我们仍在寻找效率。我们仍在寻找，您知道，控制劳动力，控制 expenses。

本季度的房屋利润 margin 与去年相比有所扩大。所以我认为，您知道，从物业层面来看，您知道，当汇总到投资组合时，我认为本季度的表现相当强劲，我认为出售程序对我们的方法没有任何影响。

好的，那么，继续。这里有几个战略问题很快。您知道，显然公司是外部咨询的。在内部化过程方面，是否有任何计划或讨论过？只是想知道您是否可以在幕后 unpack，如果您确实考虑过这个问题，以及您对它的看法。

是的，嘿，Teller，我是Richard Stockton。所以，是的，不，这是董事会考虑过的事情。您知道，当我们宣布我们正在考虑各种战略替代方案时。这就是其中之一。所以董事会对这一点进行了彻底的审查。最终，结论是选择出售公司。所以这是出于各种原因选择的路线。

好的。然后更广泛地说，Richard，我会尽量让这个问题一般化，但您能否提供一些关于酒店收购背景、那里的 appetite、资本可用性等方面的评论或观点。我只是对一些较大的实体对您的投资组合交易的看法以及那里的整体环境和拥有酒店的愿望感兴趣。

是的，这是个好问题。我想说情况在继续改善。您知道，我们看到债务资本市场在今年早些时候变得更加有利。债务供应广泛。其中很多是通过CMBS市场或私人信贷市场提供的。所以这是一件好事。但是，您知道，大型私人 equity 基金和许多私人参与者对向该 sector 部署 equity 资本越来越感兴趣。这是我们在一些讨论中看到的。我们看到了这种规模的兴趣。所以感觉很多买家一直在观望，现在他们正在退出观望。

我还认为我们的投资组合非常独特。我敢说它肯定是市场上最具吸引力的酒店投资组合。而且它只是没有。收购和拥有这种投资组合的机会不会持续那么久。所以我认为出于这个原因，我认为人们肯定比其他情况更感兴趣。但总体趋势在私人资本看待酒店资产方面非常积极，所以更多相关内容即将推出。

好的，感谢详细信息。我就到这里。谢谢。

我们的下一个问题来自Baird的Michael Bellisario。请讲。

谢谢。大家早上好。两个问题，可能都是给Chris的，但首先是关于华盛顿特区。您能否给我们概述一下您在当地看到的情况？政府缩减对第三季度业绩有何影响，然后停摆可能对该物业的近期表现有何影响？

是的，我很乐意谈谈这个。所以，您知道，政府主要会影响我们在哥伦比亚特区的资产，即国会山希尔顿酒店。幸运的是，对于该资产，由于其位置以及我们能够获得的ADR和需求，它对政府 sector 的 exposure 不大。政府临时客户在其业务组合中所占比例为个位数。所以我们在那里没有看到显著的影响。我们看到一些团队取消，一些团队规模缩小的负面调整以及华盛顿特区一些其他项目的餐饮影响。

除了那家酒店之外。您知道，我们看到的政府影响相当温和。您知道，我们在费城和其他一些市场看到了一点。但在哥伦比亚特区以外的其他市场，企业业务一直很强劲，能够抵消这一影响。所以 again，在国会山希尔顿酒店，这主要体现在团队方面。您知道，我提到整个投资组合的团队 pace 在2025年显著上升，第三季度和第四季度都在上升。所以总体而言，我们已经能够减轻政府的影响。这主要来自国会山希尔顿酒店的团队业务。

明白了。这很有帮助。然后只是更广泛地关于休闲趋势，第三季度您看到的与您的预期相比如何？消费者支出、客房外支出、预订渠道有任何变化吗？您是否不得不更多或更少地打折，提供更多促销活动？任何相关评论都将有所帮助。我的问题就这些。

谢谢。是的，Michael，第三季度休闲总收入有所增长，所以我们看到了休闲 strength。入住率略有下降，ADR非常强劲。所以我们从豪华消费者那里看到的是价格敏感性降低。所以他们仍然想旅行。他们愿意为旅行时的体验支付溢价。我们看到他们在物业上的辅助支出增加，无论是在餐饮还是其他部门。所以当他们在那里时，他们愿意花更多的钱。所以总体而言，这有点，您知道，符合我们的预期。我认为我们对豪华客户的价格不敏感性以及他们旅行和为体验付费的意愿的弹性感到惊喜。

所以总体而言，休闲 segment 对我们来说一直是一个亮点。

问答环节到此结束。我将把会议转回给管理层作任何 closing 评论。

感谢您参加我们的第三季度收益电话会议，我们期待下个季度与您再次交谈。

今天的会议到此结束。感谢大家的参与。您现在可以断开连接。

【总结内容】## 一、开场介绍

会议时间： 2025年第三季度业绩电话会议

主持人说明：

介绍会议目的为回顾2025年第三季度业绩并更新最新动态；强调前瞻性陈述受风险影响，非GAAP指标调节表可在SEC文件及公司网站查阅；业绩比较基准为2024年第三季度。

管理层发言摘要：

Richard J. Stockton（首席执行官兼总裁）：8月启动公司出售程序，聘请Robert W. Baird and co为财务顾问，不提供该程序更新；第三季度投资组合可比RevPAR增长1.4%，酒店EBITDA增长15.1%，度假村表现强劲（可比RevPAR增长5.5%）；三家酒店翻新影响业绩，剔除后RevPAR增长3.4%；已解决2025年债务到期问题，完成西雅图海滨万豪酒店出售，计划出售Clancy酒店；已赎回约1.25亿美元非交易优先股（占原始融资27%）。

核心财务数据

营收、净利润、每股收益（EPS）、收入结构：

归属于普通股股东的净亏损820万美元，每股摊薄亏损0.12美元；AFFO每股摊薄为负0.19美元；调整后EBITDARE 1640万美元。

可比RevPAR 257美元（同比增长1.4%），可比酒店总收入增长3.9%，可比酒店EBITDA 2140万美元（同比增长15.1%）。

度假村可比RevPAR 361美元（同比增长5.5%），EBITDA 1310万美元（同比增长58%）；城市酒店可比RevPAR下降3.9%。

资产负债表关键指标、现金流情况：

总资产20亿美元，总贷款12亿美元（含合资伙伴2770万美元份额），混合平均利率6.9%；净债务与总资产比率43.2%。

现金及现金等价物1.163亿美元，受限制现金4770万美元，应收第三方酒店经理款项2310万美元。

关键驱动因素

对营收/利润变动的原因解释：

业绩增长主要受度假村驱动，斯科茨代尔四季度假村、True North、太浩湖丽思卡尔顿酒店、多拉多海滩丽思卡尔顿保护区等表现突出。

城市酒店因翻新（如贝弗利山CAMI酒店）及费城市场入住率下降导致RevPAR下滑。

三家酒店翻新工程对投资组合业绩产生显著影响，剔除后RevPAR增长3.4%。

分业务线表现

度假村：表现强劲，可比RevPAR增长5.5%，EBITDA增长57.7%；斯科茨代尔四季度假村RevPAR增长24.9%，太浩湖丽思卡尔顿酒店团队客房收入增长80.2%、餐饮收入增长80.7%，多拉多海滩丽思卡尔顿酒店RevPAR增长20.4%。

城市酒店：可比RevPAR下降3.9%，主要受贝弗利山酒店翻新及费城市场入住率下降影响。

市场拓展

团队业务：2025年全年团队客房收入pace同比增长9.1%，第三季度团队客房收入同比增长1.3%，第四季度目前pace增长1.7%；太浩湖丽思卡尔顿酒店因翻新后团队需求激增，实现2400余间额外客房夜数。

休闲业务：第三季度休闲收入增长，豪华消费者价格敏感性低，愿意为体验支付溢价，辅助消费（如餐饮）增加；度假村休闲需求强劲，多拉多海滩丽思卡尔顿酒店等顶级目的地需求旺盛。

运营效率

翻新与改进：完成斯科茨代尔四季度假村空间改造（新增冰淇淋店、咖啡馆等），在圣托马斯度假村新增豪华海滨小屋；推进扬特维尔酒店、比弗克里克Parkeye酒店、贝弗利山Cameo酒店翻新工程，计划启动Barrasona酒店泳池甲板和健身中心翻新。

成本与效率：投资组合GOP利润率同比扩大160个基点，通过选择性承接团队业务提升餐饮收入（第三季度同比增长31%），优化住宅租赁计划（多拉多海滩丽思卡尔顿酒店住宅收入增长11.8%）。

短期目标（下一季度或年度的战略重点与财务预期）

完成Clancy酒店出售（预计2025年11月完成），持续赎回非交易优先股以降低杠杆、提高现金流。

推进扬特维尔酒店、比弗克里克Parkeye酒店、贝弗利山Cameo酒店翻新工程，计划年底完成；启动Barrasona酒店相关翻新。

中长期战略（行业趋势判断、公司定位、投资方向等）

战略重点为通过出售资产（如Clancy酒店）及优化投资组合，最大化股东价值，支持公司出售程序以实现最佳投资者回报。

行业趋势判断：债务资本市场改善，私人资本对酒店资产兴趣增加，豪华酒店投资组合吸引力突出。

精炼分析师问答内容及管理层回应

资本支出（Tyler Batory提问）：

维护性资本支出目标为收入的低个位数百分比；无重大或不寻常递延资本支出，通过工程团队与物业合作优先解决高优先级项目。

出售程序影响（Tyler Batory提问）：

对物业运营及资产管理团队工作无影响，投资组合在翻新、政府影响等阻力下仍实现RevPAR、EBITDA增长，GOP利润率扩大。

内部化程序（Tyler Batory提问）：

董事会曾考虑内部化程序，最终选择启动公司出售程序。

酒店收购环境（Tyler Batory提问）：

债务资本市场改善，私人资本对酒店资产兴趣增加；公司投资组合独特且具吸引力，是市场上最优质酒店投资组合之一。

华盛顿特区业务（Michael Bellisario提问）：

国会山希尔顿酒店对政府sector exposure低（政府临时客户占比个位数），政府缩减导致部分团队取消及餐饮影响，但企业业务强劲抵消；整体政府影响温和。

休闲趋势（Michael Bellisario提问）：

第三季度休闲收入增长，豪华消费者价格敏感性低，旅行意愿强且

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