布鲁克代尔高级护理2025财年二季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第二季度
主持人说明：
强调前瞻性陈述免责声明及非GAAP指标使用；
介绍管理层参会人员：临时CEO Denise Warren、CFO Dawn Kussow和总法律顾问Chad White。
管理层发言摘要：
Denise Warren：强调五部分战略（运营提升、组合优化、资本再投资、降杠杆、质量提升）是释放公司价值核心；
披露连续两季度实现正向调整后自由现金流（Q2达2000万美元），入住率突破80%关键拐点。
二、财务业绩分析
核心财务数据
Q2调整后EBITDA：1.17亿美元（同比+20%）；
上半年调整后自由现金流：2400万美元（去年同期-3200万美元）；
年化杠杆率：9.3倍（Q1为9.7倍）；
同社区RevPAR增长4.8%（入住率+190bps，费率+2.4%）。
关键驱动因素
SWAT团队推动低入住社区改善（<70%入住率的社区减少14个）；
季节性激励措施及夏季销售旺季带动6-7月入住加速；
G&A费用同比减少120万美元。
三、业务运营情况
核心业务表现
入住率超95%的社区数量增加15个（21%）；
第二支SWAT团队专注2027年再融资抵押资产，提升抵押价值。
资产优化
计划年底前退出55个Ventas租赁社区，新增28处资产未来12-18个月处置；
41处待售资产中27处入住率低于70%。
创新投入
"布鲁克代尔健康+"护理计划扩展至200个社区，显著降低居民急诊/住院率；
Q2资本再投资4900万美元，超500个项目进行中。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年）
上调全年RevPAR增长指引至5.25%-6%，调整后EBITDA指引至4.45-4.55亿美元；
继续通过SWAT团队和本地化决策提升入住率与费率。
中长期战略
通过资产处置和现金流改善持续降杠杆；
扩大"健康+"项目覆盖，强化护理质量差异化优势。
五、问答环节要点
运营策略
问：如何平衡费率与入住率？
答：分区间管理——低入住社区优先提升至80%，高入住社区聚焦定价优化。
成本控制
问：RevPOR与ExpPOR差距能否扩大？
答：预计2026年利润率扩张，当前噪音因素（如自保医疗）将减弱。
本地化措施
问：如何差异化竞争？
答：通过"健康+"项目（减少80%急诊）和NPS评分提升居民留存。
资产处置
问：Ventas社区退出时间表影响？
答：部分延至年底，预计对EBITDA产生200万美元负面影响。
六、总结发言
管理层表示：战略执行已初见成效，入住率和现金流持续改善；
将继续通过组合优化、运营精细化及质量提升创造长期价值；
CEO遴选程序预计未来数月完成。