布鲁克代尔高级护理2025财年年报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 暂无信息
主持人说明：
杰富瑞医疗服务分析师Brian Tanquilut主持会议，介绍参会方为美国最大高级住房设施运营商布鲁克代尔高级生活公司，管理层代表为首席财务官Dawn L. Kussow与执行副总裁兼总法律顾问Chad C. White。
管理层发言摘要：
Dawn L. Kussow：公司已摆脱新冠疫情带来的收入与支出挑战，入住率达80%拐点（第二季度平均入住率80%），进入高固定成本业务的正向杠杆区间；资产负债表管理积极，无债务到期至2026年6月；投资组合持续合理化，计划从645个社区缩减至2026年年中550个，自有资产占比将提升至70%。
Chad C. White：重点介绍创新的Brookdale Health Plus护理协调计划，已覆盖约190个社区，可降低居民急诊就诊率80%、住院率66%，提升入住率与员工留存率，未来将持续推广。
二、财务业绩分析
核心财务数据
入住率：第二季度平均80%，8月单月达81.5%，同店入住率82.2%（同比+260个基点）；
现金流：2025年一、二季度均实现现金流为正；
杠杆率：当前约9倍（较疫情期间近20倍显著下降），目标通过调整后EBITDA增长进一步去杠杆（每10%调整后EBITDA增长可降低杠杆率约1倍）。
关键驱动因素
收入增长：入住率突破80%后，高固定成本业务的收入流动效率提升，推动现金流改善；
成本控制：通过投资组合合理化（处置低效益资产）、房东资本支出报销等优化现金流；
资产结构优化：自有资产占比从50%提升至70%，降低租赁成本，提升长期盈利能力。
三、业务运营情况
分业务线表现
核心业务：辅助生活（AL）与记忆护理占总业务量70%以上，为主要收入来源；
Health Plus计划：覆盖社区入住率增长优于非覆盖社区，居民急诊与住院率显著下降，员工 turnover降低，计划长期推广以提升居民留存期。
市场拓展
投资组合优化：2014年1100+社区缩减至2025年二季度645个，计划2026年年中进一步缩减至550个，聚焦高效益社区；
区域策略：数字营销与直邮投入向入住率低于70%的区域倾斜，快速提升低入住社区 occupancy。
研发投入与成果
“第一印象”计划：2024年投入500万美元、2025年追加1000万美元用于社区快速改造（油漆、家具、景观等），已启动500个项目，有效提升社区吸引力与入住率。
运营效率
营销转型：减少对第三方推荐依赖，强化数字营销与直邮，聚焦居民入住前90天体验以提升留存率；
成本管理：劳动力成本占比65%，通过优化排班与社区规模提升人效。
四、未来展望及规划
短期目标（2025-2026年）
入住率：恢复至疫情前历史高位89%；
资产处置：2025年处置14项资产，2026年再处置28项，完成Ventas租约合理化；
财务：调整后EBITDA持续增长以降低杠杆率，目标现金流优先用于社区再投资与战略举措。
中长期战略
行业趋势：把握高级住房供需红利（新增供应历史低位，婴儿潮一代每年新增100万80岁以上人口）；
业务聚焦：深耕辅助生活与记忆护理核心业务，扩大Health Plus计划覆盖，探索基于价值的护理（VBC）合作以获取按人头付费（PMPM）收入。
五、问答环节要点
入住率与定价策略
问：恢复至89%入住率的时间线？不同入住率区间定价策略？
答：未提供具体时间线，通过差异化定价（低入住社区折扣促销、高入住社区提价）推动入住率，目标80%以上实现固定成本覆盖与高收入流动。
Health Plus计划细节
问：护理交付模式与财务贡献？
答：由注册护士（RN）协调护理，现有员工执行基础服务；通过降低医疗成本、提升入住率与留存期间接贡献EBITDA，探索与支付方合作获取VBC激励付款。
资本与债务管理
问：杠杆率目标与债务到期情况？
答：无具体杠杆率目标，优先通过运营增长去杠杆；无债务到期至2026年6月，资产处置将进一步优化负债结构。
六、总结发言
管理层强调布鲁克代尔处于高级住房行业供需红利期（低供应、高需求），入住率突破80%后运营杠杆显著提升，现金流改善支撑社区投资与股东回报；
长期战略聚焦：优化资产结构（提升自有比例）、扩大Health Plus差异化优势、把握婴儿潮人口老龄化机遇，对公司股价与长期发展持乐观态度。