布鲁克代尔高级护理2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度（具体日期未明确提及）
主持人说明：
介绍会议为布鲁克代尔高级生活公司2025年第三季度业绩电话会议，正在录制，后续设有问答环节。
管理层发言摘要：
尼古拉斯·斯滕格尔（首席执行官）：首次以CEO身份参加会议，感谢35,000名员工、约49,000名居民及股东；肯定 interim CEO团队（董事会主席丹尼斯·沃伦、CFO道恩·库索、总法律顾问查德·怀特）在过渡期间的表现，称其优化战略、提升运营与财务业绩；强调公司将采取更具进攻性的姿态，以运营为核心，依托房地产基础，通过组织调整、资本部署和动态定价释放价值。
二、财务业绩分析
核心财务数据
入住率：第三季度综合加权平均入住率81.8%，同社区基础82.3%，为2020年Q1以来最高；季度末 consolidated 入住率83.8%，同店基础84.0%；低入住率（低于70%）社区数量从Q1的143个降至89个，高入住率（超过90%）社区增至192个（占比约32%）。
营收与利润：居民和管理费7.78亿美元，同比增长4.2%；RevPAR同比增长5.9%（受入住率提升驱动）；第三季度调整后EBITDA 1.111亿美元，同比增长20.4%；全年调整后EBITDA指引从4.45-4.55亿美元上调至4.55-4.6亿美元，中点提高750万美元。
现金流与杠杆：第三季度调整后自由现金流2180万美元，为连续第三个季度为正；年初至今调整后自由现金流4550万美元，同比改善6340万美元；调整后年化杠杆率9.0倍（基于过去12个月调整后EBITDA），较去年底的9.9倍改善。
关键驱动因素
营收增长：主要来自入住率提升（同比增长260-290个基点）和RevPAR增长，部分被 portfolio 优化导致的可用单元减少1.6%抵消。
利润增长：得益于入住率提升带来的运营杠杆释放、特警队（SWAT）针对性改善低入住社区、成本控制（同社区每入住单元费用Expor增长1.8%低于RevPOR的2%增长）。
三、业务运营情况
分业务线表现
社区运营：通过SWAT团队改善低入住社区（低于70%），结合资本投入（如“第一印象”美学升级、大型翻新）提升入住率和盈利能力；实施新区域运营结构，将全国划分为6个区域，各区域配备专门职能团队，提升运营灵活性与专注度。
房地产 portfolio 优化：计划2026年年中将社区数量从当前623个（221个租赁、372个自有）精简至约550个；已完成43个计划退出的租赁社区过渡，剩余12个将在2025年底完成；14项资产处置中10项已完成，4项待收尾；处置资产多为低入住率（32个剩余待售资产中18个入住率低于70%），预计提升整体RevPAR和EBITDA。
运营效率
成本控制：第三季度G&A费用（不含特定成本）占收入比同比持平；通过组织调整（如精简层级）降低成本，预计第四季度G&A环比略有下降。
资本支出：2025年计划投入1.7-1.75亿美元资本支出，第三季度已投入3340万美元，用于社区翻新等能直接提升入住率和NOI的项目。
四、未来展望及规划
短期目标（2025-2026年）
财务预期：全年调整后EBITDA 4.55-4.6亿美元，自由现金流3000万-5000万美元；2026年G&A预计1.62亿美元，现金经营租赁费用第四季度约4600万美元。
战略重点：完成55个租赁社区退出；推进区域运营结构落地；2026年初举办投资者日，详细披露战略进展。
中长期战略（未来几年）
行业趋势：看好“银发海啸”机遇，2026年起婴儿潮一代开始年满80岁进入高级生活需求高峰期，而行业新供应因成本高、周期长持续低迷，公司作为第三大所有者将受益于资源稀缺。
增长目标：预计 ongoing portfolio 年度调整后EBITDA增长率为中等个位数百分比，杠杆率目标降至6以下；通过动态定价（高入住社区提价）、选择性资本投入（第一印象升级等）和SWAT团队复制成功模式驱动增长。
五、问答环节要点
定价与入住率策略
问：如何平衡定价、入住率与现金流？
答：将建立动态定价平台，低入住社区侧重提升入住率，高入住社区转向提价；利用夏季销售旺季实施激励措施，Q3已适度减少激励使用。
组织变革影响
问：区域化运营是否影响规模效应？
答：通过“中央设定目标+区域自主执行”模式，保留规模优势（如集中资源、标准化政策），同时提升区域灵活性；新结构未增加成本，G&A净影响为零。
财务指标与资本部署
问：为何上调EBITDA指引但自由现金流指引未变？
答：第四季度存在房地产税支付等营运资金流出，且保留资本支出灵活性以应对社区优化需求。
问：如何看待FFO指标及2026年债务到期？
答：作为第三大高级生活房地产所有者，披露FFO以反映综合价值；2026年到期债务主要为银行贷款，计划通过延期和再融资解决，目前88%债务为非追索权物业抵押贷款。
六、总结发言
管理层对公司未来发展充满信心，认为行业处于“银发海啸”与供应稀缺的拐点，公司凭借运营优化（特警队、区域结构）、portfolio 精简和资本再投资，有望实现中期青少年调整后EBITDA增长，降低杠杆率，创造可持续股东价值；强调员工是业务核心，将继续提升服务质量以留住居民、吸引新客户。<|FCResponseEnd|>【翻译结果】
布鲁克代尔高级生活公司（BKD）2025年第三季度业绩电话会议 布鲁克代尔高级生活公司（BKD）2025年第三季度业绩电话会议 声明:以下内容由机器翻译生成，仅供参考，不构成投资建议。 企业参会人员：迈克尔·格兰特（投资者关系副总裁）
尼古拉斯·斯滕格尔（首席执行官兼董事）
道恩·库索（执行副总裁兼首席财务官）
查德·怀特（执行副总裁、总法律顾问兼秘书）
分析师：布莱恩·坦奎卢特（杰富瑞有限责任公司）
本杰明·亨德里克斯（加拿大皇家银行资本市场）
乔安娜·加朱克（美国银行证券）
安德鲁·莫克（巴克莱银行）
约书亚·拉斯金（肾单位研究有限责任公司）
发言人：操作员早上好。我是丽贝卡，今天将担任你们的会议操作员。此时，我想欢迎各位参加布鲁克代尔高级生活公司2025年第三季度业绩电话会议。今天的电话会议正在录制中。所有线路均已静音，以防止任何背景噪音。在发言人发言后，将有问答环节。现在，我想将会议转交给布鲁克代尔的投资者关系副总裁迈克·格兰特。请讲。
发言人：迈克尔·格兰特谢谢，操作员。各位早上好，欢迎参加布鲁克代尔高级生活公司2025年第三季度业绩电话会议。今天参加电话会议的有尼克·桑格尔，布鲁克代尔最近任命的首席执行官唐·库索，我们的执行副总裁兼首席财务官，以及查德·怀特，我们的执行副总裁、总法律顾问兼秘书。在本次电话会议中，我们将讨论2025年第三季度的财务业绩，以及2025年更新的财务指引。我们还将向您提供其他一般业务更新。在今天的电话会议中，我们的发言，包括对您问题的回答，将包含根据《私人证券诉讼改革法案》安全港条款作出的前瞻性陈述。
这些陈述是截至今天的日期作出的，我们明确表示没有义务在未来更新这些陈述。实际结果和业绩可能与前瞻性陈述存在重大差异。可能导致实际结果不同的某些因素在我们昨天盘后发布的收益报告以及我们向美国证券交易委员会提交的文件中详细说明，包括我们10-K表格年度报告和10-Q表格季度报告中包含的风险因素。我请您参阅该报告中的完整安全港声明。此外，请注意，在本次电话会议中，管理层将讨论非GAAP财务指标，每个非GAAP指标与最具可比性的GAAP指标的调节表。
我请您参阅收益报告和公司的季度补充财务信息，这些信息可在brookdaleinvestors.com上找到，并于昨天以8-K表格提交。有鉴于此，我很荣幸将电话转交给我们的首席执行官。谢谢，尼克·桑克尔。
发言人：尼古拉斯·斯滕格尔谢谢，迈克。早上好。感谢各位参加今天的电话会议。这是我作为布鲁克代尔首席执行官的第一次会议。今天上午，我将简要回顾我们的第三季度业绩，然后更新今年早些时候布鲁克代尔领导团队在第一季度业绩电话会议上最初概述的五项战略重点。在此之前，我想首先感谢35,000名布鲁克代尔员工，他们每天、每时每刻都提供令人惊叹的护理和服务。这是成为布鲁克代尔员工的标志。我还要感谢大约49,000名居民及其家人对布鲁克代尔的信任。
最后，我要感谢我们的股东一直以来的支持和见解。我还想花一点时间感谢首席执行官临时办公室，该办公室由我们的董事会主席丹尼斯·沃伦、首席财务官唐·库索和总法律顾问查德·怀特组成，自今年4月中旬以来，他们共同承担了首席执行官的职责。除了他们的主要职责外，这个团队在完善和执行布鲁克代尔的战略方面做得非常出色。在过渡期间，团队保持专注，并在改善我们的文化、运营、投资组合优化和财务业绩方面取得了卓越进展。
我很高兴有机会与这些强大的领导者合作，并继续他们为布鲁克代尔设定的发展轨迹。自上个月初加入布鲁克代尔以来，我一直致力于了解我们的员工和文化，了解我们的投资者，与我们的社区和居民建立联系，并深入研究业务。
我职业生涯中所有先前角色的一个共同主题是关注运营、建设团队、领导人员和追求高绩效，这些都与我在布鲁克代尔的角色紧密相关。现在，回答“为什么选择布鲁克代尔”这个问题。过去七年，我一直在高级生活行业内部及周边工作，布鲁克代尔被公认为该领域的领先公司，凭借其在提供富有同情心的服务和护理方面的无与伦比的声誉，在行业中占据一席之地，并且具有巨大的潜力。
在布鲁克代尔历史上的这个时刻加入公司，确实是一种荣幸和荣誉。此外，在面试过程中以及我自己的研究中，我对公司有了更多了解，发现布鲁克代尔内部有一些重要的机会，与我的经验非常匹配。我决定加入是因为我觉得我可以帮助领导公司通过释放这些相同的机会来释放布鲁克代尔的内在价值。现在我想分享几个例子，首先，在我职业生涯的早期，我曾在波士顿咨询集团工作，在那里我花了整整一年时间从事一个单一的战略定价项目。
我还花了半年时间为另一个客户开展一个单独的项目，实施促销活动以提高市场份额。这段经历真的让我认识到定价的力量、分析严谨性的必要性，更重要的是，在实施定价行动时纪律的必要性。虽然布鲁克代尔有针对性的方法，但我已经可以看到，在这个领域可以做更多的工作来优化入住率和盈利能力。另一个观察是布鲁克代尔如何部署其自由现金流。虽然过去这一直受到限制，但今天布鲁克代尔正在产生正现金流，有机会利用这些现金流来推动业务发展。
在担任日出高级生活公司首席运营官期间，我亲眼目睹了审慎的资本支出部署如何直接与入住率增长、房价增长、提高居民满意度和扩大净经营收入（NOI）相关联。在布鲁克代尔，我们今年将花费约1.7亿至1.75亿美元的资本支出，并且已经可以看到有机会将其更有针对性地用于推动NOI的项目。下一个