Broadstone Net2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度业绩电话会议
主持人说明：
介绍会议目的为发布2025年第三季度业绩，提醒会议正在录制，并介绍参会管理层及分析师。
管理层发言摘要：
John D. Moragne（首席执行官）：本季度业绩强劲，反映差异化增长战略持续成功；因上次发言较长且即将于12月2日举行投资者日，本次发言简短；强调团队专业能力与战略敏锐度，对未来增长有信心。
二、财务业绩分析
核心财务数据
AFFO及增长：第三季度调整后运营资金（AFFO）为7430万美元，每股0.37美元，较去年同期增长5.7%；上调2025年全年每股AFFO指引至1.49-1.50美元，同比增长4.2%-4.9%。
投资情况：第三季度投资2.04亿美元于增值收购和开发项目；年初至今投资5.526亿美元，包括3.534亿美元新物业收购、1.502亿美元定制开发项目、4070万美元过渡性资本及830万美元创收资本支出。
资本结构：第三季度成功发行3.5亿美元5%利率的2032年到期高级无担保票据，获得近7倍超额认购；季度末预计杠杆率为净债务的5.4倍，循环信贷额度可用资金超9亿美元。
股息情况：董事会批准每股29美分股息，将于2026年1月15日或之前支付给2025年12月31日登记在册的股东。
关键驱动因素
业绩增长原因：定制开发与收购项目的持续推进，100%租金收取率，At Home和Claire's租约问题解决且无坏账产生，合同租赁义务实现1.2%的连续季度增长。
三、业务运营情况
分业务线表现
定制开发项目：2025年至今启动7个项目，预算2.567亿美元；加权平均初始收益率7.5%，直线收益率8.9%，租赁期限13.1年，租金增长2.9%；预计为2025年第四季度至2026年底带来2800万美元额外年度基本租金（ABR），占当前ABR的6.7%。
常规收购：第三季度完成2.532亿美元新物业收购，加权平均初始现金资本化率7.1%，租赁期限12.3年，租金增长2.5%，直线收益率8.2%；季度结束后追加收购1.032亿美元，约6700万美元收购处于控制中。
市场拓展
工业开发项目：在宾夕法尼亚州东北部投资8500万美元收购500+英亩工业开发土地，地理位置优越（一天卡车运输覆盖1.43亿消费者），基础设施完善（超大电力、水和废水处理能力），市场需求旺盛（超100个租户寻求3000万平方英尺空间）。
运营效率
投资组合：季度末出租率99.5%，759处物业仅3处空置；成功解决At Home和Claire's破产问题，所有租约被承接，无坏账，Claire's已支付至年底。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年）
投资目标：计划完成5亿美元投资，目前已超4亿美元，预计年底前达成；投资规模预计6.5-7.5亿美元，处置规模7500万-1亿美元。
财务预期：全年每股AFFO 1.49-1.50美元，坏账率预计较低，因无活跃或极有可能的重组方案。
中长期战略
行业趋势判断：看好工业 sector长期增长，受益于制造业回流及相关物流配送需求增加；电子商务持续推动物流枢纽资产需求。
投资方向：聚焦工业定制开发项目，通过直接关系获取交易机会；评估股权融资（如ATM额度）与资本循环（处置非核心资产）结合的方式支持增长。
五、问答环节要点
定制开发项目相关
价值创造与处置：定制开发项目为“长期持有优先”，但不排除为资本循环出售；开发收益率与稳定价值利差目标超100个基点，可通过资产净值增值或出售实现价值。
竞争与资金用途：面临一定竞争，但通过直接关系和执行确定性保持优势；出售资产资金倾向于通过1031条款重新投入收购以保持税收效率。
资本与融资策略
杠杆与股权选择：当前倾向于利用杠杆（维持6倍以内），股权融资需结合股价与投资机会；近期股价上涨可能增加股权市场活动（如ATM）。
资本成本控制：严格控制资本成本，确保投资与融资活动增值，评估机会性处置非核心资产。
市场与风险因素
工业市场需求：宾夕法尼亚州东北部工业用地需求旺盛，超大电力、交通便利等因素吸引租户；回流政策推动制造业及配套物流设施需求。
租户与租约风险：2025-2027年租约到期占ABR的10%，无重大搬迁风险，提前规划续租或处置；关注家具、休闲餐饮及近期债务到期租户，但无重大信用风险。
六、总结发言
管理层对本季度强劲业绩表示满意，强调差异化增长战略与团队执行力的有效性；
重申对2025年5亿美元投资目标的信心，看好定制开发与工业收购的长期价值；
感谢参会者，期待未来通过投资者日等活动进一步沟通，致力于为股东创造持续回报。