Brixmor Property2025财年三季报业绩会议总结
一、开场介绍
会议时间： 2025年第三季度（具体日期未明确提及）
主持人介绍：
由Stacy Slater（投资者关系和资本市场高级副总裁）主持，说明会议目的为回顾第三季度业绩，提醒包含前瞻性陈述及非GAAP指标使用，提及CEO Jim Taylor因病假缺席，不回答相关问题，要求每位分析师限提一个问题。
管理层发言摘要：
Brian T. Finnegan（临时CEO）：代表团队祝愿Jim Taylor康复，强调团队专注执行业务计划，第三季度业绩出色；重点提及租赁业务强劲（150万平方英尺新租及续约，综合现金价差18%）、小商铺入住率创新高（91.4%）、主力店回填进展（Marshalls等品牌入驻）、再开发项目稳定（8个项目，成本4600万美元，平均增量收益率11%）及资本循环活动（收购La Centera 2.23亿美元，处置资产1.48亿美元，净收购方定位）。
二、财务业绩分析
核心财务数据
营收与利润：Nareit FFO为每股0.56美元，同店NOI增长4%；基本租金增长贡献270个基点（受建成入住率下降150个基点拖累）；已签约未开始租金 pipeline 6000万美元（含5300万净新增租金），综合年化每平方英尺租金22.30美元。
租赁数据：新租约平均租金创纪录达每平方英尺25.85美元，本季度开始2200万美元新ABR，租赁入住率与建成入住率价差390个基点。
资本与流动性：可用流动性16亿美元（含2025年9月发行4亿美元债券）；年度股息增加7%至每股1.23美元；更新FFO guidance为每股2.23-2.25美元，确认同店NOI增长率区间3.9%-4.3%。
关键驱动因素
营收增长驱动：租金 pipeline 逐步生效，高租金新租约签订，再开发项目提升资产价值。
成本与阻力：无法收回收入对增长贡献80个基点，2026年租赁结算收入将对FFO增长构成阻力。
三、业务运营情况
分业务线表现
租赁业务：第三季度执行150万平方英尺新租及续约租约，综合现金价差18%；小商铺入住率达91.4%，主力店成功回填 Marshalls、Total Wine and More等品牌；新租户开业包括Sprouts农贸市场、Trader Joe's等。
再开发项目：稳定8个增值项目，总成本4600万美元，平均增量收益率11%；重点项目包括纽约学院广场（新增Chick-fil-A外铺及Burlington等租户）、费城巴恩广场（新增全食超市，启动第二阶段开发引入Pottery Barn等品牌）；与Publix合作深化，新增佛罗里达及南卡罗来纳项目。
市场拓展
收购活动：完成La Centera购物中心收购（2.23亿美元），7份新租约签约或洽谈中超出预期；约1.9亿美元增值收购项目处于管控中。
处置活动：出售8项低增长资产，年内处置总额1.48亿美元，资本用于再投资增值项目。
研发投入与成果：暂无信息
运营效率：与Publix等 grocer合作紧密，新增杂货店带动客流量同比增长35%；风险租户敞口下降（Big Lots等占比减少，Whole Foods等优质租户增加），租户信用质量提升。
四、未来展望及规划
短期目标（2025年）
资本运作：维持净收购方定位，推进1.9亿美元增值收购；继续资本循环，出售低增长资产。
财务预期：FFO达到每股2.23-2.25美元，同店NOI增长3.9%-4.3%；第四季度租赁结算收入高于预期。
中长期战略
业务重点：持续通过再开发（现有 pipeline 有多年增长空间）及租赁提升租金与入住率，利用平台优势挖掘传统露天零售中心增值机会。
资本配置：聚焦高非杠杆IRR（9.5%-10.5%）收购项目，优先选择以杂货店为锚点的传统露天零售资产，推动投资资本回报率提升。
五、问答环节要点
财务表现驱动
问：第四季度同店NOI增长加速因素？
答：本季度2200万美元租金开始及年底前1900万美元租金计入，叠加去年同期租户中断影响消退；大型再开发项目（如Block 59）及收回商铺开业贡献增长。
租赁与入住率
问：小商铺入住率提升空间及2026年展望？
答：当前91.4%，未来再开发项目可推动进一步提升（仍有数百个基点空间）；2026年风险租户敞口减少，Snow pipeline租金开始提供增长动力。
收购与资本循环
问：收购机会集及资本化率趋势？
答：市场竞争激烈，资本偏好小型杂货店锚点项目；公司聚焦增值收购（类似La Centera），传统露天零售中心为主，利用平台提升入住率与租金，目标非杠杆IRR 9.5%-10.5%；通过出售低增长资产（持有IRR低）循环资本至高增长项目。
租户与市场需求
问：零售商扩张意愿及2026-2027年 pipeline？
答：零售商扩张需求强劲（专业 grocer、折扣服装等），2026年底开业及2027年 pipeline 充足，未发现需求疲软迹象；2026年租户中断风险低（高风险租户占比下降）。
再开发与收益率
问：再开发项目收益率下降原因及可持续性？
答：本季度9%收益率为项目组合影响，历史水平为高个位数至低两位数；成本上升可通过租金提升抵消，项目回报稳定，未来 pipeline 仍具吸引力。
六、总结发言
管理层对团队执行能力表示肯定，强调在租赁、再开发、资本循环等方面进展良好；
未来将继续聚焦利用平台优势提升租金与入住率，通过增值收购与再开发创造长期价值，维持净收购方策略，为股东创造回报。