
一、开场介绍
会议时间: 2025年第四季度
主持人说明:
介绍会议目的为回顾2025年第四季度及全年业绩,展望未来战略;提醒包含前瞻性陈述及非GAAP财务指标,相关调节信息可在公司网站投资者关系部分查询;要求分析师每人限制一个问题,如需追问可重新排队。
管理层发言摘要:
Brian T. Finnegan(首席执行官、总裁兼首席运营官):首次以永久首席执行官身份参会,感谢前任CEO Jim Taylor的领导;强调露天食品杂货锚定零售基本面良好,公司低租金基础提供行业领先的按市值计价机会,再投资及已签约未开始项目管道为增长提供可见性;2025年业绩出色,同店净经营收入增长4.2%,FFO达指导区间高端(每股2.25美元,同比增长5.6%),创纪录租赁年度(7000万美元新租金),小商铺入住率92.2%,整体入住率95.1%。
Steven T. Gallagher(首席财务官):2025年业务模式韧性显著,Q4同店净经营收入增长6%,全年NAREIT FFO每股2.25美元(同比增长5.6%);2026年展望强劲,同店净经营收入预计增长4.5%-5.5%,NAREIT FFO每股2.33-2.37美元。
二、财务业绩分析
核心财务数据
同店净经营收入(NOI):全年增长4.2%,第四季度增长6%;
NAREIT FFO:全年每股2.25美元(同比增长5.6%),第四季度每股0.58美元;
租金相关:全年新租约租金增长39%,续约租金增长15%,已签约但尚未开始的项目管道总额6200万美元(平均每平方英尺23美元,含5000万美元净新租金);
资本支出:总资本支出同比下降14%(2021年以来最低),维护资本支出为2016年以来(除疫情年份外)最低;
资产负债表:期末可用流动性16亿美元,债务与EBITDA比率5.4倍。
关键驱动因素
收入增长:租金增长(基本租金贡献360个基点)、辅助及其他收入(贡献200个基点,含停车协议等资产管理举措);
成本控制:空间竞争降低交易成本,资本支出下降,费用回收率达创纪录92.3%;
租户质量提升:小商铺70%租金来自多单元运营商,租户信用状况为历史最强,坏账预期降低。
三、业务运营情况
分业务线表现
小商铺:入住率达92.2%(新高),健康与 wellness、快餐、餐厅及服务领域租户需求强劲,70%租金来自多单元运营商;
锚定租户:全年收回150万平方英尺锚定空间,新签8份食品杂货租约(如Publix、Sprouts)及多份折扣零售租约,保留率87%(同比提高180个基点)。
市场拓展
收购:2025年为上市以来最活跃收购年,第四季度收购丹佛和南加州两个高质量食品杂货锚定中心(资产价值约4.2亿美元);
处置:第四季度完成1.7亿美元资产处置(含阿拉巴马州最后一项资产),聚焦低增长资产,将资本循环至更高回报机会。
研发投入与成果
技术应用:推进人工智能和自动化在租赁提取、租户健康分析、租赁prospecting工具等领域的应用,早期成果显著。
运营效率
资本部署:再投资项目2025年稳定1.83亿美元,增量收益率10%;活跃项目管道3.36亿美元(含Rockland Plaza重建项目);
成本管理:租赁和维护资本支出同比下降约2600万美元,投资回收期平均两年(近十年最佳)。
四、未来展望及规划
短期目标(2026年)
同店净经营收入增长4.5%-5.5%(基本租金贡献超450个基点);
NAREIT FFO每股2.33-2.37美元(中点增长4.4%);
预计4300万美元已签约未开始项目管道在2026年按比例开始;
坏账预期为总收入的75-100个基点。
中长期战略
投资组合增值:持续通过再开发释放价值,利用影子项目管道(如与Publix合作项目)实现多年增长;
资本配置:纪律性收购(聚焦能创造超额价值的市场),优先再开发(内部回报率9.5%-10%);
技术赋能:深化数据驱动决策,扩大AI和自动化应用,提升运营效率。
五、问答环节要点
坏账预期与租户质量
问:2026年坏账指导(75-100个基点)是否反映对租户破产的直接了解?
答:租户质量显著提升(低药店、影院敞口,70%小商铺为多单元运营商),逐空间分析未发现大量潜在中断,对指导区间有信心。
收购与资本循环
问:2026年收购项目管道及交易相关增长假设?
答:收购聚焦机会主义,优先再开发(内部回报率更高);市场资本化率压缩,私人资本流入推动小型食品杂货锚定交易竞争,大型交易投标名单较少,利于公司捕捉价值。
同店NOI指导上限保守性
问:同店NOI指导上限(5.5%)是否保守?
答:需克服2025年部分一次性收入基数效应,租金开始节奏及团队执行能力支撑指导区间,对全年增长有信心。
新任CEO战略重点
问:担任永久CEO后是否有战略调整?
答:核心战略(再投资、运营资产)不变,将加速执行;继续纪律性收购;深化技术应用(数据驱动决策、AI工具)。
雪藏管道增长潜力
问:雪藏管道组成是否更具增值性?
答:雪藏管道租金创历史新高,租户质量最强,资本支出因空间竞争和零售商灵活性而降低,未来将持续吸引强租户、高效推动租金增长。
六、总结发言
管理层表示2025年业绩创纪录,投资组合、租户质量及资产负债表均处于历史最强状态;
2026年将继续执行现有战略,聚焦同店增长、再开发、纪律性资本配置及技术赋能;
对未来增长充满信心,团队将推动持续、持久的价值创造。